Kaj je hipotekarna udeležba
Hipoteka za udeležbo je vrsta hipoteke, ki posojilodajalcu omogoča deliti del dohodka ali prodati premoženje. Tako posojilodajalec postane lastniški partner pri nakupu, ne le izdajatelj hipoteke. Posojilodajalec bo v zameno za nižjo obrestno mero za posojilo prevzel delež čistega poslovnega dohodka (NOI).
RAZKRIJANJE DOLŽJE Hipoteka za udeležbo
Hipoteke za udeležbo, ki jih pogosto vidimo pri poslih s komercialnimi nepremičninami, pričakujejo stalni dohodek od najemnin. Komercialne nepremičnine vključujejo poslovne zgradbe ali apartmajski kompleks. Stranke si bodo razdelile čisti poslovni prihodek, ki je vsota prihodkov od obratovanja nepremičnine, zmanjšane za stroške poslovanja. Običajna razdelitev dobička bi bila 55/45, manjši delež bi prejel posojilodajalec. Posojilodajalec dobi tudi del prihodkov pri nadaljnji prodaji, pogosto ves dobiček nad določeno referenčno vrednostjo, vključno z odplačilom glavnice posojila.
Zakaj si posojilojemalec želi hipoteko za udeležbo
Prednost hipotekarne udeležbe posojilojemalca je nižja obrestna mera, ki jo zahteva posojilodajalec, ki nadomešča zmanjšan dobiček iz posojila s tokom dohodka in prihodnjih prihodkov od prodaje. Z vidika posojilojemalca so posojila za udeležbo podobna uvodnim tečajem, ki jih ponujamo s hipoteko z nastavljivo obrestno mero (ARM). Razlika je v tem, da je nizka obrestna mera stabilna v celotni dobi posojila.
Seveda se posojilojemalec odpove veliko lastniškemu kapitalu v zameno za to nižjo stopnjo. Glede na strukturo posla pa bi prihranki obresti lahko izravnali izgubo lastniškega kapitala. V kratkem lahko posojilojemalec razvije večjo premoženje, kot si ga sicer lahko privošči.
Perspektiva posojilodajalca
Izdajatelji hipotekarnih udeležb so pogosto netradicionalni posojilodajalci. Lahko bi bili podjetniki, ki iščejo naložbe v nepremičnine, ne da bi sami sami razvijali ali vzdrževali nepremičnine; hipoteke za udeležbo omogočajo, da so tihi partnerji. Včasih so posojilodajalci pokojninski skladi, ki iščejo kakovostne naložbe, ki vrnejo več kot obveznice, vendar nimajo volatilnosti zalog.
Posebna privlačnost pokojninskih skladov je vgrajena inflacija, ki dokazuje udeležbo hipotek. Večina pokojnin vključuje prilagoditve življenjskih stroškov (COLA), ki povečujejo izplačila v inflacijskih časih. Ker cene nepremičnin na splošno sledijo inflaciji, udeležbene hipoteke v obdobju inflacije zagotavljajo večji donos na kapital.
Problem spremljanja denarnih tokov je za posojilodajalce. Pregledati morajo knjige posojilojemalcev, da bi zagotovili natančnost prijavljenih čistih prihodkov. V nasprotnem primeru posojilodajalec ne bi vedel, ali razvijalci krijejo stroške za poročanje o nižjih čistih dohodkih. Poleg tega bi razvijalci lahko zmanjšali kotičke za izboljšave ali celo varnostne lastnosti, saj nosi stroške vseh popravil, dobi pa le delež čistega dohodka, kar je moralna nevarnost.
