V primerjavi z drugimi vrstami naložb naložbe v nepremičnine vključujejo razmeroma ugoden profil tveganja / nagrad, z relativno nizko likvidnostjo (enostavnost vstopa in izstopa). Poglejmo nekaj najpomembnejših dejavnikov, ki jih je treba upoštevati pri vlaganju v nepremičnine.
1. Lokacija nepremičnine
Zakaj je to pomembno? Stara starodavna črta "Lokacija, lokacija, lokacija" še vedno velja in ostaja najpomembnejši dejavnik donosnosti naložb v nepremičnine. Bližina ugodnosti, mirno skladna območja, stanje soseske, slikoviti razgledi itd. So glavni dejavniki pri vrednotenju stanovanjskih nepremičnin. Bližina trgov, skladišč, prometnih vozlišč, avtocest, območja, oproščena davkov, itd. Igrajo pomembno vlogo pri vrednotenju poslovnih nepremičnin.
Kaj iskati? Srednjeročen do dolgoročen pogled na to, kako naj bi se lokalno območje razvijalo v obdobju naložbe. Današnje mirno odprto zemljišče na zadnji strani stanovanjske stavbe se lahko v prihodnosti razvije v hrupno proizvodno napravo, zaradi česar bodo stanovanjske ocene manj donosne. Priporočljivo je temeljito preveriti lastništvo, vrsto in predvideno rabo sosednjih območij, obratov in prostih zemljišč v kraju.
2. Vrednotenje nepremičnine
Zakaj je to pomembno? Financiranje nepremičnin med nakupom, navedba cene med prodajo, analiza naložb, zavarovalna premija in obdavčitev - vse je odvisno od vrednotenja nepremičnin.
Kaj iskati? Običajno uporabljene metodologije vrednotenja vključujejo:
- Pristop primerjave prodaje: nedavna primerljiva prodaja nepremičnin s podobnimi lastnostmi - najpogostejša in primerna za nove in stare nepremičnine. Pristop stroškov: vse seštevanje stroškov brez amortizacije - primerno za novogradnjo. Dohodkovni pristop: na podlagi pričakovanih denarnih prilivov - primeren za najem
3. Namen naložbe in naložbeno obzorje
Zakaj je to pomembno? Glede na nizko likvidnost in visoko vrednost naložb v nepremičnine lahko pomanjkanje jasnosti namerno povzroči nepričakovane rezultate, vključno s finančnimi težavami, zlasti če je naložba hipoteka.
Kaj iskati? Ugotovite, katera od naslednjih širokih kategorij ustreza vašemu namenu in se na to ustrezno pripravite:
- Prihranki pri najemninah, koristi od lastne uporabe in apreciacije vrednostiNaravni dohodek in dolgoročno apreciacija vrednosti. Zahteva graditi temperament, da je najemodajalec - za reševanje morebitnih sporov in pravnih vprašanj, upravljanje najemnikov, popravila itd. Hiter, majhen do povprečen dobiček - ponavadi kupujejo gradbene nepremičnine in prodajajo rahlo visoko, enkrat pripravljeno, Daljša vrednost lastne vrednosti v daljšem obdobju; rešitev za dolgoročne cilje, kot so pokojninsko načrtovanje, izobraževanje otrok itd.
4. Pričakovani denarni tokovi in dobiček
Zakaj je to pomembno? Naložbeni namen in uporaba vplivata na denarne tokove in s tem na dobičkonosnost.
Kaj iskati? Pripravite osnutke projekcij za naslednje načine dobička in odhodkov:
- Pričakovani denarni tok iz dohodka od najemnin - Inflacija favorizira najemodajalce za dohodek od najemnine Pričakovano povečanje lastne vrednosti zaradi dolgoročnega apreciacije cenVrednosti amortizacije (in razpoložljive davčne ugodnosti) Analiza stroškov in koristi prenove pred prodajo, da bi dobili boljšo ceno Analiza stroškov in koristi hipotekarnih posojil v primerjavi z vrednostjo
5. Bodite previdni pri vzvodu - poznajte pasti
Zakaj je to pomembno? Posojila so primerna, vendar lahko pridejo do velikih stroškov - zavezujete se o prihodnjem prihodku, da boste danes izkoristili stroške obresti, ki se širijo skozi več let. Razumevanje, kako ravnati s takšnimi posojili, vam omogoča, da kar največ izkoristite. Čeprav ignoriranje tveganj lahko privede do večjih pasti.
Kaj iskati? Glede na vaš trenutni in pričakovani prihodnji zaslužek in plačilno sposobnost upoštevajte naslednje:
- Odločite se za vrsto hipotekarnega posojila, ki najbolje ustreza vaši situaciji (fiksna obrestna mera, prilagodljiva spremenljiva obrestna mera, samo obresti ali ničelno polog) Bodite pozorni na pogoje in druge stroške, ki jih naložijo finančniki. kot hipotekarni kalkulator za iskanje nižjih obrestnih mer. Poiščite tudi nižje zavarovalne premije.
6. Naložbe v novo gradnjo nasproti obstoječim obratom
Zakaj je to pomembno? Nove gradbene lastnosti običajno ponujajo privlačne cene, možnost prilagoditve, jasno dokumentirane dobrine in jasne naslove. Investitor se mora kot protipostavko ukvarjati le z gradbenim podjetjem. Tveganja vključujejo zamudo pri posesti, povečanje stroškov, neznanje o soseščini itd.
Tisti pri nadaljnji prodaji imajo obratno dejavnike in morda bodo morali temeljiteje preveriti lastništvo, dokumente in pravne zadeve.
Kaj iskati?
- Preverite pretekle projekte in ugled gradbenega podjetja glede novih gradbenih naložb. Preglejte nepremičninske dokumente, nedavno raziskovanje in ocenjevalno poročilo za stare gradnje. Bodite pozorni na mesečne stroške vzdrževanja, neporavnane pristojbine in davke preteklih lastnikov. Ti stroški lahko močno vplivajo na vaše redne denarne tokove. Naložbe v nepremičnine za najem (ki jih imajo drugi) - Ali je pod nadzorom najemnin, stabiliziran najem ali prosti trg? Ali naj bi najem potekel? Ali ima najemnika možnost obnove? Ali so notranja oprema v lasti najemnika ali lastnika? itd. so nekatere podrobnosti, ki jih morate upoštevati. Predmeti za preverjanje kakovosti (pohištvo, napeljave in oprema), če so vključeni v prodajo
7. Posredne naložbe v nepremičnine
Upravljanje fizikalnih lastnosti na dolgoročnem obzorju ni za vsakogar. Obstaja tudi nekaj drugih možnosti, s katerimi posredno vlagajo v nepremičninski sektor in želijo izkoristiti koristi.
Kakšne so možnosti?
- Zaloge nepremičninskih družb - delniške delnice nepremičninskih družb je mogoče kupiti in prodati na borzah. Vzajemni skladi / ETF-ji, usmerjeni v sektor nepremičnin - posebni skladi, kot so „Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)“, ponujajo ugodnost diverzifikacije in strokovnega denarja upravljanje, na račun stroškov odhodkov sklada Hipotekarne obveznice - Zavarovane s fizično lastnino ponujajo nižje stopnje donosa v primerjavi s korporativnimi obveznicami Real Estate Investment Trust (REIT) - ponujajo visoke donose, davčno plačilo in visoko likvidnost, ko trgujejo na borzah.
Spodnja črta
Naložbe v nepremičnine ponujajo dober profil donosa tveganj z visoko vrednostjo. Premišljeno upoštevanje zgoraj omenjenih dejavnikov bo vlagateljem omogočilo, da izkoristijo koristi ob hkratnem zmanjševanju tveganj.
