Kaj je hipotekarna konstanta?
Hipotekarna konstanta je odstotek denarja, ki se vsako leto plača za plačilo ali odplačilo dolga glede na skupno vrednost posojila. Hipotekarna konstanta pomaga ugotoviti, koliko gotovine je potrebno letno za storitev hipotekarnega posojila.
Razumevanje hipotekarne konstante
Hipotekarna konstanta je odstotek denarja, ki se letno plača za servisni dolg, deljen s celotnim zneskom posojila. Rezultat je izražen kot odstotek, kar pomeni odstotek celotnega posojila, ki ga vsako leto plačajo.
Hipotekarna konstanta lahko posojilojemalcem pomaga določiti, koliko bodo vsako leto plačali za hipoteko. Posojilojemalec bi si želel nižjo hipotekarno konstanto, saj bi to pomenilo nižje letne stroške servisiranja dolga.
Vlagatelji v nepremičnine uporabljajo hipotekarno konstanto pri odvzemu hipoteke za nakup nepremičnine. Vlagatelj bo želel biti prepričan, da bodo zaračunali dovolj najemnine, da pokrijejo letne stroške odplačevanja dolga za hipotekarno posojilo.
Banke in komercialni posojilodajalci hipotekarno konstanto uporabljajo kot razmerje med pokritjem dolga, kar pomeni, da uporabljajo za določitev, ali ima posojilojemalec dovolj dohodka, da pokrije hipotekarno konstanto.
Ključni odvzemi
- Hipotekarna konstanta je odstotek denarja, ki ga vsako leto plačajo za plačilo ali odplačilo dolga glede na skupno vrednost posojila. Hipotekarna konstanta pomaga ugotoviti, koliko gotovine je potrebno letno za storitev hipotekarnega posojila. Hipotekarno konstanto uporabljajo posojilodajalci vlagatelji v nepremičnine pa bodo ugotovili, ali je dovolj dohodka, da pokrijejo letne stroške odplačevanja dolga za posojilo.
Izračun hipotekarne konstante
Za izračun hipotekarne konstante bi sešteli mesečna plačila hipoteke za eno leto in rezultat razdelili na skupni znesek posojila.
Na primer, hipoteka v vrednosti 300.000 USD mesečno plačuje 1.432 USD na mesec po 4% letni fiksni obrestni meri.
- Skupni letni stroški servisiranja dolga znašajo 17.184 dolarjev ali (12 mesecev * 1.432 dolarjev). Hipotekarna konstanta je 5, 7% ali (17, 184 USD / 300 000 USD). Rezultat vrednosti 0, 05 pomnožimo na 100, da premaknemo decimalko in ga naredimo v odstotkih.
Hipotekarno konstanto lahko izračunamo tudi mesečno tako, da mesečno plačilo delimo z zneskom hipotekarnega posojila. Letno hipotekarno konstanto lahko izračunamo tako, da pomnožimo mesečno konstanto z 12.
Izračun bi znašal 1.432 USD / 300.000 $ =.00477 * 12 mesecev =.057 (x 100 za premikanje decimalke) ali 5, 7% letno.
Hipotekarna konstanta velja samo za hipoteke s fiksno obrestno mero, saj ni mogoče napovedati življenjskega dolga posojila s spremenljivo obrestno mero - čeprav bi bilo mogoče izračunati konstanto za vsa obdobja z zaklenjeno obrestno mero.
Uporaba hipotekarne konstante
Hipotekarna konstanta je koristno orodje za vlagatelje v nepremičnine, saj lahko pokaže, ali bo nepremičnina donosna naložba. Stopnja kapitalizacije je nasprotna hipotekarni konstanti, pri čemer stopnja kapitalizacije prikazuje odstotek letnega dohodka na podlagi zneska hipotekarnega posojila. Če je obrestna mera višja od odstotka hipotekarne konstantne, je denarni tok pozitiven, zaradi česar je naložba donosna.
Z uporabo prejšnjega primera, recimo, da je investitor hotel hišo kupiti v najem. Mesečni neto dohodek, prejet iz najemnine, bo verjetno znašal 1600 dolarjev na mesec. Čisti dohodek je mesečna najemnina, zmanjšana za mesečne stroške. Znesek posojila za nakup nepremičnine je bil 300.000 USD iz prejšnjega primera.
- Letni čisti dohodek znaša 19.200 USD ali 1.600 x 12 mesecev. Stopnja zgornje meje se izračuna tako, da se letni čisti dohodek sprejme 19.200 USD in deli z zneskom posojila v višini 300.000 USD, če pridete na. 064 x 100 = 6, 4%. Če se spomnite, hipotekarna konstanta je znašala 5, 7%, in ker je stopnja zgornje meje višja od stalne, bi bila to donosna naložba.
Z drugimi besedami, letni čisti dohodek od nepremičnine je več kot dovolj za pokritje letnih stroškov servisiranja dolga ali hipotekarne konstante.
Kot je bilo že omenjeno, lahko banke ali posojilodajalci s hipotekarno konstanto tudi ugotovijo, ali ima posojilojemalec letni dohodek za kritje stroškov servisiranja dolga za kredit. Izračun bi bil izveden enako kot zgoraj, vendar bi posojilojemalec namesto z mesečnim dohodkom od najemnine nadomestil mesečni zaslužek posojilojemalca. Banka bi morala izračunati mesečni čisti dohodek posojilojemalca ali denarna sredstva, preostala po plačilu stroškov in drugih mesečnih plačil dolga. Od tam bi posojilodajalec lahko izračunal letni čisti dohodek in stopnjo omejitve, da bi ugotovil, ali je dovolj za kritje hipotekarne konstante.
