Co-ops vs. Condos: pregled
Condos in co-ops imajo podobnosti, imajo pa tudi edinstvene lastnosti, ki prebivalcem ponujajo različne možnosti. Trg nepremičnin v New Yorku je v mnogih pogledih v nasprotju z drugimi v ZDA. Ena največjih razlik je, da so stanovanja za prodajo v NYC-ju bodisi stanovalci bodisi kooperanti. V večini krajev so kondomi pravilo, v velikem jabolku pa ne. Čeprav v NYC-ju kooperanti presegajo število stanovanj - za približno 75%, po večini ocen - je v danem trenutku na aktivnem trgu več kondom.
Začnimo s kratkim pregledom razlike med zadrugo in condom. Ko kupite kondominij, vaše stanovanje, pa tudi odstotek skupnih površin, pripadajo vam. Ko kupite zadrugo, dejansko ne kupite svojega stanovanja; namesto tega kupujete delnice v družbi, ki je vaša stavba. Velikost vašega deleža je odvisna od velikosti vašega stanovanja; nakup delnic vam omogoča, da zasedete enoto v stavbi zadruge. Ob zaključku stanovanja vam bodo podelili listino; ob zaključku zadruge boste dobili lastniški najem.
Večinoma imajo tako stanovalci kot sodelavci domobrance in nadrejeni uslužbenci; nekateri bodo dodali vratarja, ki bo naredil vse, kar preostala dva ne. Ugodnosti so lahko nizke (morda le shramba v kleti) ali kot vseobsegajoča, kot so urejena terasa, biljard, soba za klavir, projekcijska soba, otroška igralnica in telovadnica.
Ključni odvzemi
- Ko kupite kondominij, vaše stanovanje, pa tudi odstotek skupnih površin, pripadajo vam. Ko kupite coop, svojega stanovanja dejansko ne kupite ; namesto tega kupujete delnice v korporaciji, ki je vaša stavba. Cene stanovanja so višje od kooperacij, toda kooperanti zahtevajo večje vplačilo, višje mesečne pristojbine in dolgotrajen postopek odobritve. Condos omogočajo podnajem stanovanja, medtem ko ga zadružniki ne ponujajo, kar kupcem ponuja stabilnejšo in manj prehodno skupnost.
Condos
Novejša soseska, ki je nekoč veljala za odtujitelje, zdaj pa velja za kolk, je tam, kjer boste našli stanovanja. Po besedah Garyja Malina, predsednika Citi Habitats, newyorškega posrednika za nepremičnine, "če je življenje v stekleni hiši na nebu bolj vaš slog, boste verjetno gledali veliko stanovanj. Stanovanjske stavbe niso postale običajne v New Yorku do sedemdesetih let prejšnjega stoletja, zato so pogosto modernejši od kooperantov. "Ker je na Manhattnu razpoložljivo zemljišče za nove stavbe stanovanj, " pravi, "bodo najnovejše kondominij verjetno našli v prihajajoče in obrobne soseske na skrajnem vzhodu in zahodni strani. V Queensu in Brooklynu smo videli veliko novodobnih stanovanj, ki se gradijo na nekdanjih industrijskih območjih ob obali v Long Island Cityju in Williamsburgu, pa tudi v centru Brooklyna. ”
Predplačilo in cena
Stroški lahko pogosto vodijo v postopek odločanja za nakup nepremičnin, in stanovalci ponujajo privlačna polog, pri čemer je običajno potrebnih le 10% kupnine. Vendar imajo ponavadi stanovalci višje cene kot kooperanti.
Zapiralni stroški
Stroški zapiranja stanovanja v stanovanju so višji kot za zadrugo. Za podrobnosti smo prosili newyorškega odvetnika za nepremičnine Adama Stonea, da primerja oba. Takole je povedal: za milijon dolarjev stanovanja s hipoteko 800.000 dolarjev bi bili zaključni stroški: zavarovanje naslova za kupca, 4.500 dolarjev; zavarovanje naslova za posojilodajalca, 1.000 USD; iskanje naslovov, 700 dolarjev, pristojbine za snemanje, 700 dolarjev, davek na dvorec zvezne države New York, 10.000 dolarjev, davek na hipotekarne zapise NYS, 15.370 dolarjev. Skupni znesek: 32.270 dolarjev (brez dajatev posojilodajalca, ki se razlikujejo glede na posojilodajalca).
In za vse, ki se sprašujejo, kakšen je davek na dvorec, Stone pojasnjuje: "New York ima davek na promet v višini 0, 4% od prodajne cene, ki se zaračuna prodajalcu katere koli stanovanjske nepremičnine. Prav tako ima 1-odstotni davek na transfer kupca, ki ga imenujejo tudi "dvorec davka", ker velja samo za stanovanjske nepremičnine, katerih cena je enaka ali več kot milijon dolarjev."
Mesečni stroški
Lastniki stanovanj imajo mesečni račun, imenovan "skupni stroški", ki se uporablja za vzdrževanje stavbe - skupne površine, urejanje okolice, plačilo osebja in pogosto nekatere gospodarske javne službe.
Lastniki stanovanj vsak mesec napišejo dva čeka (enega za vzdrževanje stavb in enega za davke na nepremičnine), vendar je pogosto skupni seštevek lastnikov stanovanj nižji od računa za vzdrževanje lastnika soproga.
Odbor
Condo deske so ponavadi manj zahtevne kot co-op plošče. Kooperanti imajo daljši postopek odobritve, vključno z intervjujem. Upravni odbor odloči, ali lahko bodoči kupec kupi zadrugo.
Po mnenju Warnerja M. Lewisa ekipe Harkov Lewis v Halstead Property: "Stanovanjska hiša lahko kupcu zahteva paket, " pravi Lewis, "vendar ni pogovora in ima stavba samo pravico do prve zavrnitve (tj. ga morate odobriti ali pa ga mora stan kupiti sam), kar pomeni, da imate podpisano pogodbo, razen če se s kupcem (ali financiranjem) kaj zgodi, da je posel tako dober kot opravljen."
Pravila
Condos ponavadi ima manj pravil, vključno z omejitvami porabe tujih sredstev za nakup. Condos omogoča mednarodnim investitorjem, da kupujejo in oddajajo svoje prostore; ponavadi z nekaj opozorili, vendar nobenega, ki bi bil težaven. Condos prav tako omogočajo, da se stanovanje odda v najem ali da v najem drugi stranki. Nekateri condo združenja pa lahko naložijo več pravil kot drugi. Zato je pomembno, da bodoči kupci opravijo svoje raziskave, da ugotovijo, kaj je in kaj ni dovoljeno.
Nakup kupca
Po besedah Garyja Malina, predsednika Citi Habitats, "Če bi raje stopili na ritem svojega bobnarja in ceniš fleksibilnost, potem je kondom morda pametna izbira zate. Vendar razumejte, da ta svoboda pride na ceno. Condos so skoraj vedno dražji od enakovrednih sodelavcev. Poleg tega, če redno vidite nove obraze v dvigalu - poiščite drugje. Najemniki so lahko pogosti v stanovanjskih stavbah. Lastniki pogosto izkoristijo bolj liberalne politike stanovanja."
Co-Ops
Na splošno velja, da imajo starejša, uveljavljena stanovanjska območja prednost zadrug. Kot pojasnjuje Gary Malin: "Če imate radi zgodovinske lastnosti, boste verjetno končali v zadrugi, saj so skoraj vse predvojne zgradbe organizirane na ta način. Ker so stavbe v zadrugi starejše od stanovanjskih stanovanj, so pogosto nameščene na bolj osrednjih lokacijah. Na primer, skoraj vse stanovanjske stavbe, ki so na aveniji Park na zgornji vzhodni strani (najboljša lokacija na kakršen koli način), so povezane."
Nič plačila in cena
Tako kot pri stanovanju se lahko odločitev zmanjša, koliko lahko porabite in privarčujete za polog. Čeprav je možno odložiti le 10% nakupne cene stanovanja, lahko kooperant zahteva precej višje predplačilo v soseski od 20% do 50% kupnine. Dobra novica je, da je nabavna cena zadruge ponavadi nižja od stanovanj. Čeprav se cene lahko razlikujejo, odvisno od soseske.
Zapiralni stroški
Kot je povedal newyorški odvetnik za nepremičnine Adam Stone, ima zadruga nižje stroške zapiranja. V zgornjem primeru za stanovanje, ki je imelo več kot 32.000 dolarjev stroškov, ima zadruga samo dvorec 10.000 $ davka na dvorec. Bistvena razlika je posledica dejstva, da je stanovanje nepremičnina, medtem ko so delnice podjetja osebna last. "Za nekatere je to lahko semantika, ne pa pri izračunu stroškov zaprtja."
Mesečni stroški
Lastniki zadrug napišejo en ček na mesec, imenovan "stroški vzdrževanja". Podobno kot pri stanovanjih je mesečna pristojbina namenjena osnovnemu vzdrževanju nepremičnine in osebja, potrebnih za pravilno delovanje stavbe. Nadomestila za zadrugo so običajno višja od pristojbin za stanovanje, saj ta pogosto vključuje vsaj del hipoteke za stavbo. Čeprav se mesečne pristojbine lahko razlikujejo glede na velikost stavbe.
Pomembno pa je upoštevati, da vzdrževanje in skupni stroški niso postavljeni v kamen. Vsak večji strošek - nova streha, nova avla, več zaposlenih - lahko sproži oceno: nekaj, za kar se odločijo člani upravnega odbora, in nekaj, kar je le redko mogoče odpraviti.
Odbor
Kot smo že omenili, ima večina zadružnih odborov strog in pogosto dolgotrajen postopek prijave, zaradi katerega lahko kupec izroči finančne podatke, predloži preverjanje zaposlitve in morda osebni pregled.
Warner M. Lewis ekipe Harkov Lewis v Halstead Property, povzame: "V zadrugi ne samo, da moraš imeti denar za nakup stanovanja (ali financiranje za to), ampak ga mora odobriti tudi upravni odbor po oddaji vloge, ki je običajno zelo podrobna in zamudna. Potem lahko kupca skoraj brez razloga zavrnejo po intervjuju ali celo prej, samo zaradi nečesa v paketu. Dogovarjal sem se in videl dogovore, kjer ni nič rime ali razloga za zavrnitev."
Pravila
Na deskah za zadruge je običajno več pravil kot pri stanu in lahko naložijo, ko lahko vadite svoj trombon, ali lahko na vrata postavite praznične okraske in ali se vaš hišni ljubljenček lahko preseli z vami. Večina pravil je namenjena spodbujanju harmonije, umirjenosti in vljudnosti skupnega življenja.
Toda pravila, ki odvračajo nekatere domače kupce, in skoraj vse mednarodne kupce, so omejitve zadolževanja pri podnajemu - redko lahko zadružniki delničarjem dovolijo, da najamejo stanovanja za vsako daljše časovno obdobje. Drugo pravilo, ki onemogoča nakupe mednarodnih strank, je, da verjetno ne bodo sprejeli nikogar, katerega sredstva so zunaj ZDA
Po besedah Lewisa "so zadružniki namenjeni ustanavljanju stabilne skupine prebivalcev, ki že dolgo ne delujejo." Condos se ne zdi ravno zaskrbljen zaradi tega."
Nakup kupca
Po besedah Garyja Malina je "Co-ops pametna izbira za tiste, ki cenijo stabilnost in želijo posaditi korenine v stavbi. Preprosto se vprašajte:" Ali sem v tem na dolgi poti? " Kooperanti so veliko manj prehodni kot kondomi, zato so odličen kraj za življenje, če želite spoznati svoje sosede. Bodite pripravljeni na analizo, trkanje in prodor, vendar razumejte, da je ta postopek tisto, kar ohranja kooperativno stabilno in izjemno varno naložbo."
