Analiza diskontiranega denarnega toka se pogosto uporablja pri ocenjevanju naložb v nepremičnine, čeprav določitev diskontne stopnje vključuje številne spremenljivke, ki jih je težko natančno predvideti. Analiza diskontiranih denarnih tokov je metoda vrednotenja, s katero se želi določiti dobičkonosnost ali zgolj sposobnost preživetja naložbe s preučitvijo predvidenih prihodnjih prihodkov ali denarnega toka naložbe in nato diskontiranjem tega denarnega toka, da doseže ocenjeno trenutno vrednost naložbe.. To ocenjeno sedanjo vrednost običajno imenujemo neto sedanja vrednost ali NPV. Za oceno naložb v nepremičnine je diskontna stopnja običajno želena ali pričakovana letna donosnost.
Izračun diskontiranega denarnega toka za nepremičnine
Za naložbe v nepremičnine je treba v izračun vključiti naslednje dejavnike:
- Začetni stroški - bodisi kupnina ali polog na nepremičnini. Stroški financiranja - stroški obrestne mere za prvo začetno ali pričakovano financiranje. Obdobje zadrževanja - Za naložbe v nepremičnine se običajno drži dobavna doba za obdobje od pet do 15 let, čeprav se razlikuje med vlagatelji in posebnimi naložbami. Dodatni letni stroški - vključujejo predvidene stroške vzdrževanja in popravil; davki na nepremičnine; in vsi drugi stroški, razen stroškov financiranja. Predvideni denarni tokovi - Vsakoletna projekcija vseh prihodkov od najemnine, prejetih iz lastništva nepremičnine. Dobiček iz prodaje - Predvideni znesek dobička, ki ga lastnik pričakuje, da bo realiziral ob prodaji nepremičnine na koncu predvidenega obdobja zadrževanja.
V izračunu DCF je treba oceniti številne spremenljivke; te je težko natančno določiti in vključiti stvari, kot so stroški popravil in vzdrževanja, predvidena povečanja najema in povečanje vrednosti nepremičnin. Ti predmeti se običajno ocenjujejo s pomočjo raziskovanja podobnih lastnosti na tem območju. Medtem ko je določitev natančnih številk za načrtovanje prihodnjih stroškov in denarnih tokov lahko izziv, ko se določijo te projekcije in diskontna stopnja, je izračun neto sedanje vrednosti dokaj enostaven in računalniški izračuni prosto dostopni.
