Število plačil, ki jih lahko zamudite na hipoteko, preden se začne postopek zaprtja, je odvisno od nekaj različnih dejavnikov. Zaradi tega na to vprašanje ni odgovorov, ki bi ustrezali vsem.
Primarni dejavniki, ki vplivajo na to, kako dolgo lahko posojilojemalec preživi, ne da bi plačal, preden bo prisiljen v izključitev, so prakse in politike vašega posojilodajalca. Če ima posojilodajalec velik portfelj posojil z nizkim tveganjem, je morda manj prizanesljiv do zamujenih plačil. Pogosto bo oprostil občasno zamujeno plačilo in morda ne bo poslal svojega stanovanjskega organa, dokler ne boste zamudili štirih ali več plačil.
Če ima posojilodajalec portfelj posojil z visokim tveganjem, je možnost, da se postopek za zaprtje začne, tudi po samo dveh zamujenih plačilih, velika. Tudi če ste posojilojemalec z majhnim tveganjem, lahko postopek sprožijo standardi zaradi splošnega tveganja neplačila hipotekarnega sklada, ki ga ima posojilodajalec.
Ključni odvzemi
- Obstajajo številni dejavniki, ki vplivajo na število zamujenih hipotekarnih plačil, ki bodo privedli do izključitve. Najpomembnejši vir za ugotovitev, koliko zamujenih hipotekarnih plačil bo privedlo do zaprtja, so deklarirane prakse in politike vašega posameznega posojilodajalca. Stopnja tveganja portfelja posojilodajalca lahko obvesti njihove politike glede zgrešenih plačil. Stanje na vašem lokalnem stanovanjskem trgu lahko igra tudi vlogo v politikah vašega posojilodajalca. Če imate težave s plačilom hipoteke, je najpomembnejše, kar lahko storite, v odprti komunikaciji s posojilodajalcem.
Dejavniki trga stanovanj
Splošno stanje vašega lokalnega stanovanjskega trga je še en dejavnik, ki igra vlogo pri časovnem postopku izterjave. Če ima soseska ali območje veliko nerešenih opominov, je verjetno, da se boste lahko dlje zadrževali v svojem domu, saj bodo lokalne stanovanjske oblasti zaostale in nimajo sredstev za obdelavo toliko primerov. Obstajajo situacije, ko so ljudje zamudili 10 ali več mesečnih plačil, preden so končno izgubili dom.
Čeprav večina posojilodajalcev in storitev ne bo začela postopka zaprtja v enem samem zgrešenem plačilu, vas z manjkajočim hipotekarnim plačilom krši vaša hipotekarna pogodba. Zato je tako pomembno, da komunicirate s posojilodajalcem, če boste zamujali s plačilom ali zamudili plačilo.
Tipična časovna omejitev izključitve hipoteke
Medtem ko okoliščine in lokacija lahko narekujejo razlike v časovnici časovne omejitve hipoteke, obstaja predloga, kako se to običajno zgodi. Ne glede na okoliščine, ki so privedle do zamujenega plačila hipoteke, se morate spomniti, da hipotekarne družbe želijo dobiti svoj denar brez nerednega postopka izključitve, če je to mogoče; je bolj stroškovno učinkovit. To pomeni, da bi se radi dogovorili za plačilo, če je mogoče.
15-dnevno milostno obdobje je običajno. Če plačate v tem času, ste vsi dobri. Če ne plačate in nato zamudite drugo plačilo, se stvari zapletejo. Zamudne pristojbine se lahko dodajo in ko zamudite drugo plačilo, ste zamudili.
Ob 90 dneh pozne hipoteke
Ko se 30-dnevni rok izteče, če ni bilo opravljeno nobeno plačilo in ni bil dosežen dogovor, se začne izključitev. Če štejete, so to štiri zamujene mesečne hipotekarne plačila, preden se začne izključitev.
Zakoni, ki urejajo izključitev pravic, se lahko razlikujejo od države do države. V nekaterih državah se morajo hipotekarni posojilodajalci sestati s posojilojemalci, preden lahko vložijo zahtevo za izterjavo.
Po treh do šestih mesecih prestopka posojilodajalec prijavi javno obvestilo pri okrožni pisarniški pisarni, v katerem je razvidno, da je posojilojemalec zamudil hipoteko. Običajno se imenuje Obvestilo o privzetosti (NOD) ali lis pendens - latinsko za „čakajoča obleka“.
Spodnja črta
Če se soočate s izključitvijo, je najbolje, da ostanete v stiku s posojilodajalcem in se z njimi pogovarjate o svoji situaciji. Morda imajo programe, ki vam bodo pomagali obdržati dom. Če vse drugo odpove, bi bila prodaja boljša alternativa, da se hiša izključi.
