Ali je Rogers nekoč priporočal, naj ljudje zaradi pomanjkanja kupujejo zemljišče. Glede na to morajo vlagatelji razumeti praktičnost lastništva zemljišč in vodenja poslovnega podjetja na zemlji. Prav tako se morajo zavedati posebnih vrst naložbenih naložbenih možnosti, ki so na voljo z naložbenimi produkti, kot so skladi, s katerimi se trguje na borzi (ETF) in menjalniške menice (ETN).
Vrste zemljiških naložb
Neodvisno bogati ljudje lahko kupijo zemljišče za osebno uporabo, rekreacijo - in da, za naložbe. Na žalost večina ljudi ne sodi v to kategorijo. Zastavlja se vprašanje: ali so možnosti lastništva zemljišč in poslovni podvigi sposobni ustvariti sprejemljiv donos naložb za male vlagatelje, hkrati pa jim privoščiti radosti in lastnosti, povezane z lastništvom zemljišč? Če želite odgovoriti na to vprašanje, morate imeti možnost oceniti 10 splošnih kategorij potencialnih naložb v zemljišča:
- Stanovanjska zemljišča za razvoj kmetijskih zemljišč za proizvodnjo kmetijskih zemljišč Vrtnarska kmetijska zemljiščaVrtnarjiOdružna zemljiščaRekreacijska zemljišča
Naložbe v stanovanjska in poslovna zemljišča
Razvoj stanovanjskih in komercialnih zemljišč ponuja možen vstop v naložbe, saj je tako rekoč neomejeno število priložnosti za razvoj zemljišč mogoče oblikovati tako, da ustrezajo naložbenemu kapitalu in časovnim omejitvam. Za večino majhnih vlagateljev so ETF-ji za nepremičninske naložbe idealna izbira, ker ne potrebujejo neposrednega upravljanja, so široko razpršeni glede na vrsto nepremičnin, so geografsko razpršeni, jih je mogoče kupiti ali prodati v realnem času, in so zelo poceni. Nekateri so specializirani za vrsto nepremičnin, drugi pa, denimo Vanguard REIT ETF (VNQ), zagotavljajo raznoliko izpostavljenost industrijskim, pisarniškim, maloprodajnim, zdravstvenim, javnim skladiščem in razvoju stanovanjskih nepremičnin.
Na žalost te vrste naložb lastniku zemljišča onemogočajo uživanje v uporabi zemlje. Zato stanovanjska in poslovna zemljišča niso izvedljiva možnost za ljudi, ki želijo resnično doživeti občutek lastništva nad zemljiščem.
Vrstna posevka in zemljišča za rejo živine
Zemljišče, kupljeno za gojenje vrst ali za rejo živine, omogoča uživanje zemlje v domačem smislu, pa tudi z vidika ustvarjanja dohodka. Vendar pa obstajajo številne težave za male vlagatelje, ki kupujejo zemljišče, da bi upravljali te vrste podjetij. Prvič, obseg, potreben za izvajanje posevkov za rejo ali rejo živine, mora biti zelo velik, da bo finančno izvedljiv. To pa posledično zahteva znatne izdatke kapitala, ki presegajo tisto, kar si večina ljudi lahko privošči. Poleg tega so stalni stalni stroški, povezani z izvajanjem teh vrst kmetovanja, izjemno visoki.
To pa pomeni, da sta tudi finančni vzvod in poslovno tveganje za takšno poslovanje zelo velika. Posledično je lastnik zemljišč velik pritisk, da bi te vrste poslovnih podvigov finančno uspeli. V mnogih primerih raven stresa daleč presega koristi, ki jih ljudje hrepenimo kot lastniki zemljišč. Glede na to je pravična ocena, ki pravi, da se mora večina majhnih vlagateljev izogibati takšnim obsežnim kmetovanjem, saj bodo tveganja in stiske take dejavnosti verjetno presegli kakršne koli koristi.
Medtem ko je lastništvo tradicionalne vrste posevkov ali živinoreje verjetno večino malih vlagateljev neizvedljivo, številne kmetijske naložbene možnosti zagotavljajo sprejemljivo naložbeno izpostavljenost tradicionalnim kmetijskim podjetjem. Na primer, Sklad za kmetijski indeks Združenih držav (USAG) je borzno-trgovalni sklad, ki zagotavlja izpostavljenost soji, koruzi, pšenici, bombažu, sladkorju, kavi, sojinemu olju, živim govedom, krmnemu govedu, kakavu, pusto svinji, Kansas City pšenica, kanolino olje in sojina moka. Zato bodo mali vlagatelji z naložbami v ta izdelek široko naložbeno izpostavljeni tradicionalnim kmetijskim poslovanjem. Vlagatelj to lahko uporabi za pomoč pri ohranjanju napredka s tradicionalnimi kmetijskimi praksami in za ustvarjanje privlačne donosnosti naložb sčasoma.
Majhni vlagatelji lahko uporabijo tudi različne menjalne menice (ETN) za vlaganje v posebne vrste tradicionalnih kmetijskih operacij. Na primer, Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) zagotavlja naložbeno izpostavljenost mehkim blagom, kot so koruza, pšenica, soja, sladkor, bombaž in kava, Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) pa zagotavlja naložbeno izpostavljenost govedu in svinje.
V zvezi z uporabo ETF-ov in ETN-jev kot naložbenih možnosti, povezanih z zemljo in kmetijstvom, morajo vlagatelji razumeti, da mnoge od teh vrst izdelkov uporabljajo izvedene instrumente, kot so terminske pogodbe za ustvarjanje tržne izpostavljenosti. Zato morajo vlagatelji temeljito skrbno pregledati tovrstne naložbe, da v celoti razumejo njihova potencialna tveganja in koristi. Kljub temu bo uporaba ETF in ETN verjetno najboljša priložnost za izvajanje tradicionalnih velikih kmetijskih dejavnosti.
Možnosti za naložbe v male kmetije
Da bi mali vlagatelji resnično uživali v bolj tradicionalnem občutku lastništva zemljišč, so morda najboljše možnosti gozdarske kmetije, rudnine za razvoj rudnin, zelenjavni vrtovi, sadovnjaki, vinogradi in rekreacijska zemljišča. Te vrste kmetijskih prizadevanj so za male vlagatelje veliko bolj privlačne: obseg odkupa zemljišč je mogoče prilagoditi tako, da ustreza kapitalski omejitvi vlagatelja; operacije lahko ustvarijo stalni tok dohodka, vlagatelji pa lahko uživajo na kopnem, ko se ta uporablja.
Glede na navedeno je množica ETF-ov in ETN-jev tudi neposredno vezana na te vrste kmetijskih prizadevanj. Zato bodo mali vlagatelji morda želeli razmisliti o vlaganju v njih, če se bodo odločili, da za vodenje kmetijske dejavnosti v majhnem obsegu zahteva preveč svojega časa in sredstev.
MSCI Global Timber ETF (CUT) je zasnovan za sledenje uspešnosti lesnih podjetij po vsem svetu in vključuje posestva v podjetjih, ki imajo v lasti ali zakupu gozdnata zemljišča in posekajo les za komercialno uporabo in prodajo lesnih izdelkov. Poleg tega je sklad ETF za raziskovanje in proizvodnjo nafte in plina SPDR S&P ena od mnogih naložbenih možnosti, ki zagotavlja izpostavljenost razvoju mineralnih zemljišč.
Vprašanja, ki jih je treba razmisliti
Ko je sprejeta odločitev za nakup surovega zemljišča kot naložbe ali za razvoj, morajo vlagatelji razumeti številna vprašanja glede zakonitosti, povezanih z uporabo določenih zemljišč. Omejitve rabe zemljišč lahko na primer okrnijo način, kako lahko zemljišče uporablja lastnik, zemljiške služnosti lahko nepovezani stranki omogočijo dostop do dela nepremičnine, prenos mineralnih pravic pa lahko nepovezani stranki odobri dovoljenje za pridobivanje in prodajo mineralov za finančni dobiček.
Poleg tega lahko obrežne in obalne pravice določijo dostop, ki ga ima posestnik do sosednjih vodnih poti, in polaganje zemljišča lahko narekuje, če leži v poplavni ravnici, kar bi močno vplivalo na način uporabe zemljišč. Na srečo bodo bodoči kupci zemljišč lahko dobili odgovore na ta vprašanja s pregledom zakonske specifikacije za parcelo zemljišča, ki jo najdemo v dokumentu, znanem kot zemljiški list. Ta vrsta dokumentov je običajno dostopna javnosti prek interneta ali pa jo je mogoče dobiti na starinski način z obiskom zemljiške pisarne in dejanja ustreznega okrožnega urada.
Poleg pravnih vprašanj bi morali mali vlagatelji razmisliti o dostopu zemljišča do osnovnih komunalnih storitev, kot sta električna energija ali telekomunikacije. Vlagatelji bi morali pregledati tudi letno obveznost davka na nepremičnine, oceniti potencial za odpravo kršitev in analizirati oddaljenost zemljišča od lastnika zemljišča in od najbližje skupnosti. Vsa ta vprašanja so pomembna, saj lahko pomanjkanje komunalnih storitev močno ovira sposobnost uporabe zemljišča, oddaljenost zemljišča lahko vpliva na priložnosti, ki jih mora lastnik zemljišča uživati, in davki na nepremičnine lahko vplivajo na finančne lastnosti lastnika zemljišča. Ob upoštevanju teh vprašanj bodo bodoči lastniki zemljišč morali sprejeti celovito presojo, preden se odločijo za nakup zemljišča.
Splošni pregled vrednotenja zemljišč
Vlagatelji, ki razmišljajo o nakupu surove zemlje, se morajo zavedati, da se ukvarjajo s čisto špekulativno naložbo. To je zato, ker nerazvita zemljišča ne prinašajo nobenega dohodka, zato bo kakršen koli donos naložbe moral izvirati iz potencialnega kapitalskega dobička, ki ga bo mogoče prejeti, ko bo zemljišče prodano. Upoštevajoč to lahko stroške dolga za kmetijsko nepremičninsko posojilo uporabimo za izvedbo predhodne analize naložb.
Od februarja 2018 je letna odstotna stopnja za 30-letno popolnoma amortizirano posojilo s kmetijskimi nepremičninami znašala 6%. Na podlagi te stopnje bi se moralo zemljišče, kupljeno s posojilom za zemljišče, vsako leto povečati za 6%, da bi se naložbe v zemlji izenačile. V večini predelov ZDA se to verjetno ne bo zgodilo, zlasti v daljšem časovnem obdobju. Zato je surovo zemljišče s čisto naložbenega vidika zelo neprivlačno donosnost naložbe, zlasti če upoštevamo, koliko časa morajo vlagati zemljišča, da ustvarijo donosnost naložbe. Poleg tega se bodo obrestne mere za posojila na kmetijskih zemljiščih v prihodnosti verjetno zvišale, kar pomeni, da se bo povišala tudi stopnja brezposelnosti za prihodnje odkupe zemljišč.
Če stroški dolga za kmetijsko posojilo za nepremičnine majhnih vlagateljev ne odvrnejo od želje, da bi kupili zemljišče kot špekulativno naložbo, in resnično verjamejo, da lahko vzpostavijo majhen kmetijski posel, ki bo ustrezal njihovim kapitalskim zahtevam, dohodkovnim zahtevam in časovnim omejitvam., veliko poročil o vrednotenju je na voljo. Ta poročila lahko dobite na kmetijskih oddelkih javnih državnih univerz, da bi pomagali oceniti izvedljivost poslovanja malih kmetij. Zato bi morali biti mali vlagatelji, ki želijo ustanoviti gozdarsko kmetijo, zelenjavno kmetijo, vinograd ali sadovnjak, najti celovito in pravočasno analizo, ki pojasnjuje, kako vzpostaviti te vrste poslovanja, koliko dela bodo verjetno povzročili, kapitalski izdatki potreben, čas, potreben za donos naložbe, in verjetna donosnost naložbe, ki jo bo delovanje malih kmetij sčasoma doseglo.
Nazadnje, in kar je morda najpomembneje, morajo vlagatelji razumeti, da je naložba v zemljišče za delovanje podjetja s majhnimi kmetijami verjetno najtežja in najbolj tvegana vrsta poslovnega podviga, ki si ga lahko prizadevamo. To je zato, ker kmetijska dejavnost poleg tveganja, ki ga najdemo v vseh poslovnih podvigih, prevzema tudi veliko tveganj, ki jih nekmetijskim podjetjem ni treba obravnavati. Primeri so grožnja različnih bolezni rastlin, potencial za zatiranje škodljivcev, nenehno spreminjajoče se vremensko okolje in nestabilne tržne cene. Iz teh razlogov, skupaj z dejstvom, da je za vodenje malih podjetij potrebno veliko fizične moči, vzdržljivosti in zelo močne delovne etike, velika večina vlagateljev verjetno ne bo zmogla rešiti vseh potreb po kmetovanju, trajnostna osnova.
Spodnja linija naložb v zemljišča
Nakup surove zemlje je zelo tvegana naložba, saj ob prodaji nepremičnine ne bo prinesla nobenega dohodka in ne bo prinesla kapitalskih dobičkov. Poleg tega je uporaba posojila za nepremičnine na kmetijah za nakup zemljišča zelo tvegano. Upoštevajoč te točke, je priporočljivo, da večina malih vlagateljev, ki si želijo lastništva zemljišč ali majhnega kmetijskega podjetja, uporabiti najrazličnejše ETF in ETN, ki dajejo na razpolago malim vlagateljem priložnosti, ki so bile nekoč na voljo le za varovanje sredstva. Z uporabo teh vrst naložbenih proizvodov bi morali vlagatelji imeti možnost, da uresničijo željo po rekreacijskih dejavnostih, povezanih z zemljiščem, hkrati pa ustvarjajo razumno donosnost naložbe sčasoma.
