Kazalo
- Stroški plavajočih domov
- Posojila s trdim denarjem
- Trdi denar v primerjavi s konvencionalnimi
- Kje iskati posojilodajalce
- Zasebni posojilodajalci
- Kako preveriti zasebnega posojilodajalca
- Spletni zasebni posojilodajalci
- Množično financiranje
- Spletna mesta za množično financiranje
- Neuspehi pri množičnem financiranju
- Spodnja črta
Hlajenje v hišo je na najvišji ravni od leta 2007, zahvaljujoč naraščajočim cenam stanovanj in večji razpoložljivosti financiranja. Še več, omejena ponudba pomaga plavistom, da dobijo večji dobiček zdaj, kot so ga dobili po stanovanjski krizi leta 2008–2009, ko so nepremičnine preplavile trg nepremičnin.
Ključni odvzemi
- Navadno stane več denarja za odstranjevanje hiše kot za nakup stanovanja kot stanovanja. Posojilodajalci ocenjujejo, da je to tveganje kot tvegana predloga in na splošno ne bodo delovali z neizkušenimi plavutkami. Hude posojilodajalce denarja lahko najdete na spletu in imajo pogoje krajše od enega leta. z obrestnimi merami od 12% do 18%, plus dve do pet točk. Razmislite o preverjanju zasebnih posojilodajalcev, če se pogovarjate z drugimi plavutji. Flippers lahko poskusijo s strani množičnega financiranja financirati svoje naložbe.
Stroški plavajočih domov
Nakup, popravljanje in preprodaja nepremičnin so lahko donosni, za hišo, ki jo želite stanovati, je potrebno veliko več denarja, kot če bi preprosto kupili hišo, v kateri želite živeti. Ne samo, da potrebujete denar, da postanete lastnik nepremičnine, temveč potrebujete tudi sredstva za obnovo in sredstva za kritje davkov na nepremičnine, gospodarske javne službe in zavarovanje lastnikov stanovanj od dneva, ko se prodaja zaključi s sanacijskim delom in do dneva prodaje. Kratkoročne stopnje davka na kapitalski dobiček od 10% do 37%, odvisno od vašega zveznega dohodninskega razreda, bodo zmanjšale vse dobičke, ki jih zaslužite na nepremičninah, ki jih preletite v enem letu ali manj.
Poleg tega mnogi posojilodajalci ne bodo sodelovali z neizkušenimi plavutkami. Želeli bodo videti, da imate uspešen uspeh prodaje vsaj enega doma za dobiček. Drugi bodo delali z neizkušenim plavutkom, vendar bodo zaračunali višje pristojbine in obresti.
Posojila s trdim denarjem
Strokovnjaki se ne strinjajo o tem, kako trdi denar je dobil ime. Nekateri pravijo, da se sklicuje na to, da je veliko dražje od tradicionalnega financiranja in ima "težje" pogoje. Drugi pravijo, da financira hiše, ki jih konvencionalni posojilodajalci "težko" financirajo. Kljub temu drugi pravijo, da izraz opisuje zavarovanje za posojilo kot v trdnem premoženju, ki je v tem primeru nepremičnina.
Ne glede na izvor, imajo posojila za trde denarje navadno krajše od enega leta in obrestne mere od 12% do 18%, plus dve do pet točk. Točka je enaka 1% zneska posojila, tako da, če si izposodite 112.000 dolarjev in posojilodajalec zaračuna dve točki, bi plačali 2% od 112.000 dolarjev ali 2.240 dolarjev. Namesto da bi plačevali točke ob zaključevanju, kot pri običajni hipoteki, morda ne boste morali plačevati točk, dokler se dom ne proda s trdim denarnim posojilom - edina mehka stvar tega trdega denarja.
Posojilodajalci trdega denarja temeljijo na znesku, ki si ga lahko izposodite na vrednosti hiše po prenovi (ARV). Če dom stane 80.000 dolarjev, ARV pa 160.000 dolarjev in si lahko izposodite do 70% ARV-ja, potem si lahko izposodite 112.000 dolarjev. Po plačilu 80.000 dolarjev kupnine vam bo ostalo še 32.000 dolarjev za zaključne stroške (čeprav se boste morda lahko dogovorili, da jih bo plačal prodajalec doma), posojilne pristojbine, sanacijo, prevozne stroške in prodajne stroške, kot so uprizarjanje, trženje, in provizije za nepremičninske posrednike. Če se lahko držite tega proračuna, ne boste potrebovali denarja iz žepa, da bi vrnili dom.
2.240 $ v točkah bo porabilo velik kos tega 32.000 USD proračuna, in če plačujete 15% obresti za šest mesecev, bodo vaši skupni stroški obresti na 112.000 USD znašali 8.400 USD. Posojilodajalci trdega denarja običajno pričakujejo plačilo samo za obresti mesečno, medtem ko posojilo ni zapadlo, nekateri pa lahko dovolijo, da se obresti nabirajo, in ne zahtevajo, da se plačujejo, dokler obračun ni dokončan. Po teh dveh velikih stroških boste imeli vsega 21.360 dolarjev za vse ostalo - manj, če bi morali plačati stroške zapiranja. Če pa se dom res prodaja za 160.000 dolarjev, si šest mesecev dela ogledate dobiček v višini 48.000 dolarjev, zmanjšani za davke, potencialno, ne da bi z lastnega bančnega računa napisali niti en ček.
Trdi denar v primerjavi s konvencionalnimi posojili
Lucas Machado, predsednik hišnih herojev, skupine nepremičninskih vlagateljev, ki odvrže hiše na Floridi in financira posojila s trdim denarjem, pravi, da so posojila za trde denarje enostavno na drug način: pomanjkanje birokratske birokracije. Za razliko od običajnih bank posojilodajalci ne vežejo smernic glede oblike nepremičnin. »Nepremičnine v slabem stanju ne ustrezajo smernicam za tradicionalno hipotekarno financiranje. Po drugi strani pričakujejo, da bodo posojilo trdega denarja hišam posojalo, "pravi Machado.
Namesto tega se "posojilodajalci za trde denarje odločajo, ali bodo posojilo dali z oceno moči posla in zanesljivosti domačega plaščarja, " pravi Machado. Če so stroški nakupa in popravila v primerjavi z vrednostjo nadaljnje prodaje smiselni in je hišni plašč zanesljiv, bo posojilo posojilo denarja.
Pri ocenjevanju plavutk posojilojemalci trdega denarja ponavadi ne skrbijo posojilojemalcev, kot so razmerja med dolgom in prihodkom ter bonitetne ocene. V nekaterih primerih bodo morda želeli videti dokumente prosilca, kot so davčne napovedi, bančne izpiske in kreditna poročila. Prav tako jim ni vseeno, če so sredstva izposojena (še ena razlika od običajnih posojilodajalcev). Konec koncev: "Če je plačilo privzeto, lahko posojilo trdega denarja izključi, prevzame lastništvo hiše in ga sam dobičkonosno proda, " ugotavlja Machado.
Posojilodajalec trdega denarja, podobno kot banka, bo zadržal zastavno pravico na domu, dokler posojilojemalec ne bo odplačal posojila, vendar bo posojilojemalec lastnik in bo imel dejanje, pojasnjuje Mat Trenchard, vodja prevzemov pri kupcih Senna House, eno največjih podjetij za odkup hiš v Houstonu.
Kje iskati posojilodajalce
Eno mesto za iskanje posojilodajalca je denar na spletu Kot primer, Lima One Capital bo sodelovala z novimi zavihki in posojala do 90% stroškov posojila ali do 75% izposoje ARV. Pristojbine in obrestne mere se znižujejo z dolgoletnimi izkušnjami posojilojemalca. Lima One posoja v večini držav s cenami in pristojbinami, ki se razlikujejo glede na državo.
Na splošno pričakujte, da boste plačali:
- Če v zadnjih 24 mesecih izpolnite en obrazec, vam bo zaračunala 3, 5-odstotno nadomestilo in 12-odstotno obrestno mero. Z dvema do štirimi vrsticami pod pasom je to 3-odstotna pristojbina za nastanek in 11-odstotna obrestna mera za pet ali več izpolnjenih spodrsljajev boste videli honorar v višini 2% in obrestno mero 9, 99%
Posojilojemalci z boniteto, nižjo od 680, se bodo lahko zadolžili nekoliko manj in bodo plačali najvišje stroške. Najmanjši kreditni rezultat je 630. Tudi Lima One Capital zahteva 10-odstotno polog in ponuja odplačilne pogoje do 13 mesecev.
Drugi primer je LendingHome. To podjetje ponuja posojila, ki jih lahko popravite za do 90% kupnine in 100% stroškov obnove. Posojilojemalci morajo predložiti bančne izpiske, da dokažejo, da lahko krijejo predplačilo in stroške zaključka. Druge zahteve vključujejo nakupno pogodbo, seznam preteklih projektov za popravilo, lastninsko dokumentacijo in polog. Obrestne mere se običajno gibljejo med 7, 5% in 12%. Za pokritje stroškov zavarovanja drugih posojil je treba plačati 199 USD prijavnine. Podjetje LendingHome zaračuna tudi pristojbino za začetek, pristojbino za ocenjevanje naslova, nadomestilo za naslove in deponiranje, podjetje pa zadrži sredstva za sanacijo do konca prenove.
Predsednik hiše Heroes, Lucus Machado, predlaga, da se obrnete na lokalna združenja za naložbe v nepremičnine, lokalne vlagatelje in lokalne nepremičninske agente, da poiščejo posojilo za trde denarje, ki so v opeki in malti. Morda ni veliko prostora za pogajanja, zlasti o točkah in obrestnih merah. V zadnjih nekaj letih, ugotavlja Machado, je bilo toliko priložnosti za posojanje denarja, da ni treba loviti posla. "Zakaj bi danes prevzel posojilo z nižjo donosnostjo, ko boste verjetno jutri naleteli na še eno priložnost?"
Zasebni posojilodajalci
"Zasebni posojilodajalec je preprosto posameznik z znatnim kapitalom, ki vam ga bo posojal, " pravi kupci hiše Senna Mat Trenchard. "Presenečeni bi bili, koliko posameznikov je tam in iščejo denar, ki so ga prihranili. Delovali bodo podobno kot HML, le da navadno lahko dobite boljše cene in pogoje."
Trenchard pravi, da so zasebni posojilodajalci morda bolj odprti za pogajanja o plačilnih pogojih, kot so posojilovalci trdega denarja. Morda so celo pripravljeni sodelovati pri sporazumu in v zameno za neplačilo obresti vzeti delež dobička.
"Ključno za neizkušene plavuje je zaupanje pri pogajanjih, " pravi Trenchard. "Morajo se povezovati in se z drugimi popotniki pogovarjati o tem, koliko so navajeni plačevati in vedo, da lahko odidejo. Ne mislite, ker se s prvim posojilodajalcem, s katerim se pogovarjate, ne bi mogli dogovoriti, da ne boste našli denarja za posel."
Zasebne posojilodajalce lahko poiščete na lokalnih prireditvah za povezovanje z nepremičninami. Ti posamezniki lahko zaračunajo od 8 do 12 odstotkov plus nič do dve točki v primerjavi z 12 do 15 odstotkov posojilodajalca z dvema do petimi točkami, pravi Trenchard. Tako kot posojilodajalec trdega denarja ali banka bosta na hiši prevzela zastavno pravico na prvem mestu.
Kako preveriti zasebnega posojilodajalca
Izkušeni profesionalni plavuti pravijo, da je najboljši način za merjenje zasebnega posojilodajalca, o katerem razmišljate, da se pogovarjate z drugimi plavutkami, ki jih boste našli tudi na dogodkih mreženja nepremičnin - in vprašajte, ali imajo izkušnje s temi posojilodajalci. Kako hiter je bil preobrat? Kakšne cene so prejeli? Kako odziven je bil posojilodajalec? Prav tako lahko zaprosite za reference in jih pokličete.
Najslabši scenarij je ponavadi, da pride do posla, ker posojilodajalec ne zagotovi obljubljenega financiranja in kupec izgubi svoj zasluženi denarni polog. Druga možnost je, da se na poravnalni mizi preseneti s nepričakovanimi posojilnimi provizijami. Obstaja tudi možnost pravnih spopadov glede pogodbenih pogojev ali posojilodajalec, ki poskuša posojilojemalca ujeti, da lahko zapusti premoženje. Vse to so dobri razlogi, da posojilodajalca preverite, preden kaj podpišete.
"Glede na to, ne pozabite, da pri tej vrsti transakcij posojilodajalec trguje s kupom denarja v zameno za nekaj podpisanih listov papirja - posojilne dokumente. Za posojilojemalca to ni slabo, «pravi Machado.
Spletni zasebni posojilodajalci
Tehnično je zasebni posojilodajalec prijatelj, družinski član ali drug posameznik, ki ne posel s posojilom denarja, vendar se strinja, da vam bo financiral, pravi Brian Davis, soustanovitelj SparkRental-a in nepremičninski investitor s 15 nepremičninami. Nekatera podjetja se lahko imenujejo zasebni posojilodajalci samo zato, ker so v zasebni lasti. Tako kot posojilodajalci trdega denarja jih lahko najdete tudi na internetu.
5 Arch Funding s sedežem v Irvineu v Kaliforniji sodeluje z izkušenimi plavutkami v 30 državah. Ponuja enomestne obrestne mere za posojila s fiksno in prevrnitvijo.
Anchor Posojila iz Calabasasa v Kaliforniji s sklenitvijo pogodbe lahko sklene ponudbe za številne vrste nepremičnin po konkurenčnih obrestnih merah v 46 državah. Pogoji se razlikujejo glede na državo. Na primer, v Kaliforniji so na voljo posojila z obrestnimi merami od 8% do 13%, odvisno od vrednosti posojila in izkušenj s posojilojemalci, s pristojbinami za odhodke od 2% do 3% in pogoji posojila od šest do 12 mesecev brez predplačila kazni. Flippers si lahko izposodijo do 70% domače ARV. Zahteva se polog v višini vsaj 10% do 20% stroškov nakupa. Posojilojemalci morajo v preteklih 18 mesecih imeti vsaj pet posnetkov. Sidrna posojila bodo obravnavala posojila kvalificiranim korporacijam in veččlanskim družbam z omejeno odgovornostjo (LLC) z manj kot petimi vrti. Do financiranja lahko pride v dveh dneh do dveh tednih in običajno traja en teden, navaja spletna stran podjetja.
Množično financiranje
Množično financiranje temelji na skupini različnih posameznikov in / ali institucij, ki skupaj financirajo posojila. Vsak posojilodajalec, ki ga imenujejo vlagatelj, priskrbi majhen odstotek posojilojemalca in na ta denar zasluži obresti.
Tradicionalna mesta za množično financiranje, kot je Prosper, niso usmerjena v nakupe in preurejanje hiš. Prosperjev najvišji znesek posojila v višini 35.000 dolarjev je namenjen projektom, kot so obnova domov, konsolidacija dolgov in financiranje malih podjetij. Tu se pojavijo posebna mesta za množično financiranje stanovanjskih nepremičnin. Nekateri bodo predhodno financirali vaše posojilo, kar pomeni, da bo podjetje vaše posojilo hitro zaprlo s svojim lastnim denarjem, medtem ko čaka, da vlagatelji naložijo sredstva, drugi pa ne zaprejo vašega posojila dokler ga vlagatelji v celoti ne financirajo. To lahko pomeni počasnejše zapiranje ali brez zapiranja.
"Spletna mesta množičnega financiranja zasedajo podobno nišo kot posojilodajalci trdega denarja, " pravi Davis. "So relativno drage, vendar bodo vlagatelji v nepremičnine posojali, ne glede na to, koliko hipotek imajo, in se močno osredotočajo na zavarovanje in kakovost samega posla."
Spletna mesta za množično financiranje
Groundfloor ponuja posojila od 25.000 do 2 milijona dolarjev s financiranjem do 90% LTC (100% stroškov prenove), zaključek v samo sedmih dneh, brez plačila v času trajanja posojila in nobenih davčnih napovedi ali bančnih izpiskov, potrebnih za posojila pod pol milijona. Obrestne mere se gibljejo med 5, 4% in 26%. Posojilojemalci morajo plačati najmanj tri mesece obresti, tudi če posojilo prej plačajo. Tipični stroški zapiranja znašajo od 500 do 1500 dolarjev, Groundfloor pa zaračuna dve do štiri točke na posojilo. Vse točke in pristojbine lahko prevzamete v posojilo. Pritličje običajno ne deluje z neizkušenimi plavutkami.
Patch of Land ponuja posojila od 100.000 do 5 milijonov USD s financiranjem do 80% vrednosti posojila ali do 70% po prenovljeni vrednosti, zaprtje v samo sedmih dneh in obrestnih mer od 7, 99 %. Posojilojemalci avtomatično mesečno plačujejo obresti za svoja posojila za obdobje od enega do 36 mesecev. Patch of Land deluje samo pri izkušenih razvijalcih.
Fund That Flip ponuja do 90% kupnine, do 100% obsega dela, zapiranje v samo sedmih dneh, posojila od šest do 24 mesecev in obrestne mere od 7, 99%.
Neuspehi pri množičnem financiranju
Trenchard in Machado sta povedala, da ne uporabljata nobenega spletnega mesta za množično financiranje nepremičnin, vendar sta oba sumila, da je postopek množičnega financiranja za ocenjevanje in zavezo do posla morda počasnejši od tistega, ki bi ga posojilojemalec doživel pri zasebnem posojilodajalcu ali trdnem denarju. Ko ima flipper trden odnos z posojilodajalcem, bosta lahko dva zaključila posel v 24 urah, ko se bo pojavila velika priložnost in so vso dokumentacijo v redu.
Za razliko od zasebnega posojilodajalca tudi mesta za množično financiranje morda ne ponujajo priložnosti za pogajanja. Morda so za vsak posel določili parametre, ker so odgovorni za veliko skupino vlagateljev.
Spodnja črta
Vse te možnosti so drage v primerjavi s tradicionalnim hipotekarnim financiranjem stanovanja, ki ga prebivajo lastniki, vendar njihova cena odraža veliko tveganje, ki ga prevzame posojilodajalec, in verjetnost, da boste prejeli posojilo z nizko obrestno mero, da bi preuredili hišo. Z uporabo denarja drugih ljudi pa ne le, da začnete s preletnim podjetjem, ko imate malo ali nič denarja za vlaganje, tudi vam daje priložnost, da hkrati zajamete več nepremičnin in povečate skupni dobiček, ko pridobite dovolj izkušenj za večkratne posle.
"Če poznate možnosti, kje jih najti in kako povezati mrežo, je težava bolj v iskanju poslov kot v iskanju denarja, " pravi Trenchard. "Zelo enostavno je najti denar za veliko, vendar je zelo težko najti odlične ponudbe."
