Vsebina
- Kazalniki hipotekarne stopnjeIzpostavitev hipotekarne stopnjeKreditna ocenaStabilni dohodek in zaposlitvena zgodovinaDeležje dolga do dohodkaKomat med posojilom in akontacijo Nakupovanje posojilodajalcevZaključitev tečajaPrigovarjanje o tečaju
Ključnega pomena pri nakupu hipotek je doseganje najboljše možne obrestne mere. Obrestne mere določajo stroške vaše hipoteke za življenjsko dobo posojila, zato pridobitev najnižje stopnje obrestne mere na koncu naredi vaše posojilo bolj dostopno.
Obrestna mera (imenovana tudi "hipotekarna obrestna mera") je obresti, zaračunana za stanovanjsko posojilo, izračunana kot odstotek vašega celotnega zneska posojila. Posojilodajalci običajno določajo obrestne mere in so lahko fiksne ali spremenljive. Povprečna hipotekarna stopnja niha v primerjavi s tržnimi razmerami. Poleg tega vaše finance in vrsta posojila, ki ga izpolnjujete za določanje cen obrestnih mer.
Druga obrestna mera vam daje boljši občutek, koliko hipoteka resnično stane: letna odstotna stopnja ali APR. APR oceni celotne stroške hipoteke in se izračuna kot odstotek celotnega zneska posojila. Vključuje obrestno mero, posojilne provizije, diskontne točke in druge stroške posojila. Bodite pozorni na APR, ker je bolj celovit pogled na to, koliko stane posojilo letno.
Vaša mesečna hipotekarna plačila bodo vsebovala dve komponenti: glavnico in obresti.
Glavni znesek je znesek posojila, ki se v obdobju odplačevanja hipoteke zmanjša.
Obresti, ki jih plačate na začetku posojila, so ponavadi višje od glavnice, vendar se znesek obresti sčasoma zmanjša, ko odplačujete glavnico.
Druge sestavine vašega mesečnega hipotekarnega plačila lahko vključujejo davek na nepremičnine, zasebno hipotekarno zavarovanje (če to zahteva vaše posojilo), zavarovanje lastnika stanovanja in pristojbine za združevanje lastnikov. Nekatere od teh postavk je mogoče vključiti v mesečno hipoteko ali plačati posebej.
Kazalniki hipotekarne stopnje
Ugotovitev, kako so postavljene hipotekarne stopnje, se lahko zdi zapleteno, vendar je treba upoštevati ključne kazalnike.
Eden od njih je obrestna mera, ki predstavlja najnižjo povprečno obrestno mero, ki jo banke ponujajo za kredit. Banke uporabljajo medsebojno obrestno mero za medbančno posojanje in lahko ponujajo tudi najvišje obrestne mere svojim najbolj kreditno sposobnim posojilojemalcem. Osnovna stopnja običajno sledi trendom stopnje zveznih skladov Zveznih rezerv in je običajno približno 3% višja od trenutne stopnje zveznih skladov.
Drug kazalnik za posojilojemalce je 10-letna donosnost državnih obveznic. Če se donos obveznic poveča, se običajno poveča tudi stopnja hipoteke. Inverza je enaka; če donos obveznic pade, hipotekarne stopnje običajno sledijo temu. Čeprav se večina hipotek izračuna na podlagi 30-letnega časovnega okvira, se po 10 letih mnoge hipoteke izplačajo ali refinancirajo za novo stopnjo. Zato je lahko 10-letna donosnost državnih obveznic dober standard za merjenje obrestnih mer. Za izračun mesečnih hipotekarnih plačil lahko uporabite hipotekarni kalkulator Investopedia.
Določitev hipotekarne stopnje
Ko vam posojilodajalec ponudi hipoteko, prevzame določeno stopnjo tveganja, da boste morda zapadli, kar pomeni, da posojila ne boste mogli plačati. Čim bolj je tvegano posojilo ali posojilojemalec, višji bo posojilodajalec določil obrestno mero za izravnavo tega tveganja. Višja stopnja pomaga posojilodajalcu hitreje povrniti začetni znesek posojila, da zaščiti svoje naložbe. Vendar posojilodajalci ne izberejo poljubno odstotka. Natančno ocenijo vaš kreditni in finančni profil, pa tudi vaš dohodek in vrsto / znesek posojila, da ocenijo vašo kreditno sposobnost.
Bonitetna ocena
Vaš kreditni rezultat pomaga določiti vašo obrestno mero in znesek vašega posojila. Višji kreditni rezultat pomeni, da kreditno uporabljate odgovorno, običajno plačujete račune pravočasno in ne uporabljate vseh razpoložljivih kreditov. To pomeni tudi, da imate večjo verjetnost, da boste odplačali svoje dolgove kot nekdo, ki se neprestano bori za pravočasno plačilo računov ali poveča svoje kreditne linije.
Tu je pogled na to, kako lahko cene za posojila in mesečna plačila nihajo glede na vaš razpon točk FICO. FICO je model bonitetnega ocenjevanja, ki ga večina posojilodajalcev uporablja za oceno posojilojemalcev.
Spodnji izračun je nacionalno povprečje, ki temelji na znesku 300.000 USD za 30-letno fiksno posojilo z dne 12. marca 2018.
| FICO ocena | APR | Mesečno plačilo | Skupna plačana obresti |
| 760-850 | 4.117% | 1.453 dolarjev | 236.937 dolarjev |
| 700-759 | 4.339% | 1.491 dolarjev | 236.937 dolarjev |
| 680-699 | 4.516% | 1.523 dolarjev | 248.247 dolarjev |
| 660-679 | 4, 73% | 1.561 dolarjev | 262.078 dolarjev |
| 640-659 | 5, 16% | 1.640 dolarjev | 290.374 dolarjev |
| 620-639 | 5.706% | 1.742 dolarjev | 327.243 dolarjev |
Kot lahko vidite, nižja je kreditna ocena posojilojemalca, višja je APR, saj se poveča mesečno plačilo in znesek obresti, plačanih v času trajanja posojila.
Preden vložite zahtevek za hipoteko, potegnite svoje kreditno poročilo (brezplačno ga dobite enkrat letno, tako da obiščete annualcreditreport.com). Poiščite morebitne napake ali rdeče zastavice, na primer zapadle račune, zamude pri plačilih ali račune v zbirkah. Če najdete napake, jih oporekajte upniku poročevalcu in kreditnemu uradu. Če imate pretekle zamude pri plačilih, se vrnite na sled tako, da te račune plačujete pravočasno vsak mesec - v celoti, kadar koli je to mogoče, ali več kot minimalno. Prav tako boste morali potegniti svoje bonitetne ocene pri vsaki od treh glavnih agencij za poročanje o kreditni sposobnosti: Equifax, Experian in Transunion. Pri trenutni bančni ali kreditni kartici preverite, ali ponujajo ocene FICO brezplačno ali pa lahko rezultate kupite neposredno pri vsaki od treh agencij za nominalno nadomestilo.
Zdaj, če boste zdaj dosegli rezultate, boste lažje načrtovali proračun in časovnico za nakup. Če je na primer ocena FICO pod 620, se boste za številne običajne posojilne izdelke težje kvalificirali, čeprav boste upravičeni do posojila FHA in drugih izdelkov. Za povišanje ocene boste morda potrebovali nekaj mesecev, da boste povišali rezultat, tako da se lahko kvalificirate za boljše obrestne mere in pogoje. Seveda se obrestne mere lahko zvišajo ali znižajo, odvisno od tržnih razmer, zato boste želeli vseskozi spremljati morebitne velike skoke.
Če razumete, kako vaš rezultat verjetno vpliva na vašo ceno, vas lahko prepreči, da se slučajno ne prijavite na hipoteko, ki je manj ugodna, kot si jo zaslužite. Nekateri posojilodajalci (subvencionirani posojilojemalci) (viri financiranja, ki zagotavljajo hipoteke z visokimi obrestnimi merami posojilojemalcem s slabim kreditnim kreditom) močno tržijo bodočim kupcem stanovanj. Vaše poznavanje trga vas bo zaščitilo, če se boste obrnili na enega od teh posojilodajalcev in imeli bonitetne ocene, ki bi vam morale kupiti boljše cene in pogoje, kot so vam ponujeni.
Stabilni dohodki in zaposlitvena zgodovina
Posojilodajalci na splošno želijo videti dve zaporedni leti stalnega dohodka in zaposlitve, da si lahko privoščite hipotekarna plačila in odplačujete posojilo na dolgi razdalji. Če ste zaposleni na plači, posojilodajalci zaprosijo za obrazce W2 in zvezne davčne napovedi v zadnjih dveh letih, da preverijo vaš dohodek. Posojilodajalci se pri svojem delodajalcu tudi pozanimajo, kako dolgo ste tam delali. Če so se vaši zaslužki znižali ali ste imeli zaposlene v zadnjih dveh letih vrzeli, so posojilodajalci skeptični do vaše možnosti, da si privoščite hipoteko, in morda imate težave s predhodno odobritvijo hipoteke.
Podobno morajo samozaposleni posojilojemalci preskočiti več obročkov, da dobijo hipoteko. Če ste samozaposleni, pričakujte, da boste plačali višje obrestne mere od tistega, kar vidite na spletu; te stopnje so za posojilojemalce, ki zaradi svojih stalnih, preverljivih dohodkov in odličnih bonitetnih ocen veljajo za bolj kreditno sposobne. Posojilodajalci imajo na splošno tudi strožja pravila za preverjanje dohodka iz samozaposlitve. Poleg tega, da boste morali dve leti predložiti zvezne davčne napovedi, boste morali predložiti tudi podpisano izjavo računovodje, izkaz poslovnega izida in drugo dokumentacijo, da boste prikazali zadosten poslovni dohodek.
Posojilodajalci uporabljajo vašo zaposlitev in zgodovino dohodka za izračun razmerja med dolgom in prihodkom, ki igra ključno vlogo pri določanju stopnje hipoteke. Če lahko za posojilo s polno dokumentacijo pokažete dohodek, boste za samozaposlene posojilodajalce pridobili bolj konkurenčne stopnje in pogoje kot druge vrste posojila, na primer posojilo brez dokumentacije ali posojilo z navedenim dohodkom / navedenim premoženjem.
Razmerje med dolgom in prihodkom
Posojilodajalci skrbi, koliko dolga imate glede na bruto mesečni dohodek. Za izračun razmerja med dolgom in prihodkom posojilojemalca ali DTI posojilodajalci ovrednotijo dve formuli: "razmerje spredaj" in "razmerje hrbtnega dela". Razmerje sprednjega dela (imenovano tudi razmerje stanovanj) združuje vse mesečne stroški stanovanja (hipotekarno plačilo, zavarovanje lastnika stanovanja, davki na nepremičnine, pristojbine HOA itd.) nato znesek razdelijo na vaš bruto mesečni dohodek. Po drugi strani pa rezervno razmerje (ali skupni dolg) združuje vse mesečne obroke in obnavljajoče se dolgove (možne kreditne kartice, avtomobilska posojila in študentska posojila) ter predlagano hipotekarno plačilo in vsoto razdeli na vaš bruto mesečni znesek dohodek.
Pri ocenjevanju teh razmerij posojilodajalci domnevajo, da kolikor je višje vaše razmerje DTI, večja je verjetnost, da boste svoje posojilo neplačali. Na splošno želijo posojilodajalci videti, da razmerje spredaj ni višje od 28%, najvišje razmerje med zadnjim in 36%. Nekateri posojilni produkti omogočajo posojilojemalcem višje razmerje DTI. Posojila FHA na primer omogočajo 43-odstotno stopnjo zaostajanja.
Razmerje med posojilom in vrednostjo ter polog
Ko kupite dom, se od vas pričakuje, da boste nakazali akontacijo kot predplačilo lastniškega kapitala za dom. Medtem ko imajo posojilni izdelki različne zahteve po predplačilu, višji je vaš polog, nižje je razmerje med posojilom in vrednostjo ali LTV. Nižja razmerja LTV (običajno pod 80% zneska posojila) prinašajo nižje hipotekarne stopnje. Ponovno gre za zmanjšanje tveganja posojilodajalca. Če imate v svojem domu več lastniškega kapitala, ker ste odložili več denarja in ima nižje razmerje med LTV, posojilodajalci manj skrbijo za tveganje neplačila. Če pa ste privarčevali le za predplačilo in financirate večino (ali celo celoto) zneska posojila, posojilodajalci izgubijo več denarja, če hipoteke ne boste poplačali, zato zaračunavajo višje obrestne mere.
Programi za nizko plačilo pomagajo mnogim kupcem, ki niso prihranili veliko denarja, vendar ti kupci praviloma plačajo višje obrestne mere kot tisti, ki pridejo za zapiralno mizo z višjim predplačilom.
Posojilodajalci
Zapiranje najnižjih stopenj in izbira najboljše hipoteke za vas vključuje početje domače naloge. Nakupujte z več vrstami posojilodajalcev in si oglejte različne izdelke za posojila, da bi našli najnižje cene in najboljše pogoje. Pozorni bodite tudi na posojilne provizije in stroške zapiranja, ki se lahko seštejejo na zaključni mizi. Medtem ko se nekatere razlike v cenah na papirju ne zdijo velike, lahko v času vašega posojila prihranijo znatne prihranke stroškov. Ne pozabite, da vam bodo nekateri posojilodajalci ponudili »točke« s popustom, način, kako odkupiti svojo obrestno mero vnaprej, kar poveča vaše stroške zapiranja. Drugi posojilodajalci, ki spodbujajo nizke stroške zapiranja ali brez njih, ponavadi zaračunavajo višje obrestne mere, da nadomeščajo življenjsko dobo posojila.
Poleg preverjanja pri svoji sedanji finančni ustanovi (banki ali kreditni uniji) prosite hipotekarnega posrednika, da v vašem imenu nakupuje cene. Hipotekarni posredniki niso posojilodajalci; delujejo kot ujemalci med vami in posojilodajalci v njihovi mreži. Prihranijo vam lahko čas in denar, če primerjate več posojilodajalcev, ki imajo izdelke, ki ustrezajo vašim potrebam. Prav tako se je vredno obrniti na nekatere neposredne posojilodajalce, bodisi na spletu bodisi osebno, da vidite, kaj ponujajo. Ni čarobnega števila posojilodajalcev, ki bi jih morali nakupovati, toda tri do pet ocen posojil bi vam moralo predstavljati močno osnovo za primerjavo.
Če zaprosite za hipoteko pri več posojilodajalcih, boste prejeli ocene posojila za primerjavo stopenj in stroške zapiranja drug ob drugem. Če v več kot 30 dneh opravite večino svojih nakupov obrestnih mer, bodo večkratni kreditni pregledi, ki jih posojilodajalci opravijo, šteli za eno trdo poizvedbo in verjetno ne bodo znižali kreditne ocene.
Zaklepanje vaše cene
Ko sprejmete ponudbo, imate možnost, da z posojilodajalcem zajamete svojo obrestno mero. Blokiranje obrestne mere je takrat, ko posojilodajalec pristane jamčiti določeno obrestno mero v času zaklepanja za določeno časovno obdobje. To vam daje čas, da dokončate in zaprete nakup stanovanja in posojila ter prejmemo isto ceno, ne glede na to, ali se obrestne mere vmesno premikajo navzgor ali navzdol. Blokiranje obrestnih mer vas ščiti, če se obrestne mere dvignejo, preden pridete do zaprtja; nasprotno, če se obrestne mere znižajo, ne boste uživali ugodnosti. Zaporne ključavnice običajno veljajo do 60 dni, vendar je ta časovni okvir lahko daljši ali krajši, odvisno od posojilodajalca.
Ponavadi je pametneje določiti ceno, ko ste podpisali pogodbo o nakupu. Če domovanja ne najdete takoj, čas sklene na vašo pogodbo o zaklepanju cen in lahko preteče, preden ponudite ponudbo. Potem bi morali plačati podaljšanje, kar je lahko drago. Če že govorimo o stroških, so običajne zapornice v 60 dneh v splošnem brezplačne ali pa posojilodajalec za to storitev zaračuna pavšalno provizijo ali odstotek zneska posojila. Strokovne ključavnice običajno stanejo približno 0, 25 do 0, 50% zneska posojila (približno nekaj sto dolarjev). Če zahtevate dolgoročnejše zaklepanje cen, pričakujte, da boste plačali višjo pristojbino.
Pogajanje o vaši tarifi
Z posojilodajalci se lahko dogovarjate o nižjih obrestnih merah, vendar morate to uspešno primerjati. Posojilojemalci z močnimi krediti, stabilnim dohodkom in zgodovino zaposlovanja ter nizkim razmerjem LTV in DTI imajo na splošno večjo pogajalsko moč kot drugi posojilojemalci. Če imate ocene posojil pri več posojilodajalcih, lahko poskusite od nekaterih posojilodajalcev zahtevati, da znižajo obrestne mere ali zmanjšajo nekaj zaključnih pristojbin, da osvojite svoje podjetje. Ni zagotovila, da boste uspešni, toda ne bo vas vprašati, ali ste dobro usposobljeni posojilojemalec.
Druga strategija za znižanje obrestne mere je odkup s plačevanjem "točk". Točke so v bistvu predplačane obresti in plačilo teh stroškov vnaprej vam lahko pomaga privarčevati na tisoče v celotni življenjski dobi, če nameravate ostati na trgu. Ena točka je enaka 1% izposojenega zneska. Na primer, če znesek vašega posojila znaša 200.000 dolarjev, je ena popustna točka 2000 dolarjev, dve popustni točki pa 4.000 dolarjev. Običajno lahko plačilo ene diskontne točke zniža vašo hipotekarno stopnjo za 0, 25%, vendar se ta znesek lahko razlikuje glede na posojilodajalca.
Spodnja črta
Iskanje najnižje hipotekarne stopnje vključuje raziskave in nakupovanje. In to ni edino vprašanje pri iskanju ustreznega stanovanjskega posojila. Bodite pozorni na stroške zapiranja, ki vključujejo posojilodajalčeve pristojbine. Vaša ocena posojila bo začrtala vse te postavke po vrstici. Če želite zagotoviti najboljše možne pogoje in ceno, zaprosite za hipoteko z nekaj posojilodajalci, tako da lahko primerjate ponudbe drug ob drugem.
Primerjalno nakupovanje vam bo pomagalo prepoznati rdeče zastave, na primer napihnjene provizije za posojilodajalce ali tvegane funkcije posojila, in vam pomagalo skrčiti odločitve. Ne pozabite, da močan kreditni profil, nizka razmerja DTI in LTV ter stabilna zgodovina dohodka in zaposlitve postanejo bolj privlačnega posojilojemalca hipotekarnim posojilodajalcem - in vam dajo več pogajalskih moči, ko je čas za pogajanja.
Nadaljujte z branjem:
Ultimate hipotekarni vodnik
Kako dobim predhodno odobritev hipoteke?
Kako izbrati najboljšo hipoteko
11 Napake, ki bi se jih morali najprej izogniti domačim kupcem
Koliko denarja potrebujem, da odložim?
Kaj je hipotekarno zavarovanje in kakšne so moje možnosti?
Kaj so zaključni stroški?
Katere so glavne vrste posojilodajalcev?
povezani članki
Domače lastništvo
Kako pridobiti potrditev hipoteke
Hipoteka
Ali hipotekarna družba lahko spremeni pogoje?
Hipoteka
Kako izbrati najboljšo hipoteko za vas
Hipoteka
Koliko hipoteke si lahko privoščite?
Hipoteka
5 korakov za pridobitev hipoteke
Prihranki
Kako določiti proračun za nakup prvega doma
Povezave partnerjevSorodni pogoji
Posojilo zvezne stanovanjske uprave (posojilo FHA) Posojilo Zvezne stanovanjske uprave (FHA) je hipoteka, zavarovana s strani FHA, namenjena posojilojemalcem z nižjimi dohodki. več Kako deluje razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) Koeficient posojila in vrednosti je opredeljen kot razmerje med tveganjem za posojilo, ki ga finančne institucije in drugi posojilodajalci pregledajo, preden odobrijo hipoteko. več Vnaprejšnje hipotekarno zavarovanje (UFMI) Vnaprejšnje hipotekarno zavarovanje je zavarovalna premija, ki se zbira pri posojilih Zvezne uprave za stanovanja (FHA) v času, ko je bilo posojilo na začetku. več Zaključni stroški Opredelitev Stroški zaprtja so stroški, ki presegajo stroške nepremičnin, ki jih imajo kupci in prodajalci za dokončanje transakcije z nepremičninami. več Razmerje med dolgom in prihodkom od spredaj (DTI) Razmerje med dolgom in prihodkom (DTI) je vrsta razmerja med dolgom in prihodkom, ki izračuna, koliko bruto dohodka posameznika porabi za stanovanjske stroške. več Pet kreditnih točk Pet kreditnih točk (značaj, zmogljivost, kapital, zavarovanje in pogoji) je sistem, ki ga posojilodajalci uporabljajo za merjenje kreditne sposobnosti posojilojemalcev. več