Kazalo
- Združevanje hipotek
- Vedite, s čim začnete
- Kako utrditi
- Spodnja črta
Imeti hipoteko ni tako redko, kot si morda mislite. Ljudje, ki imajo v svojih domovih dovolj lastniškega kapitala, pogosto izberejo drugo hipoteko. Ta denar bi lahko uporabili za poplačilo dolga, pošiljanje otroka na fakulteto, financiranje ustanovitve podjetja ali velik nakup. Drugi bodo uporabili drugo hipoteko za povečanje vrednosti svojega stanovanja ali premoženja s preoblikovanjem ali izgradnjo bazena itd.
Vendar pa sta dve hipoteki lahko zapletenejši kot držati samo eno. Na srečo so na voljo mehanizmi, s katerimi lahko združiš ali združiš dve hipoteki v eno posojilo. Toda postopek konsolidacije je sam po sebi lahko težaven in matematika se lahko konča, ker na koncu ni smiselna.
Ključni odvzemi
- Imetje dveh hipotek je pogosta situacija, ki jo je mogoče poenostaviti tako, da ju združite v eno samo posojilo. Za združitev dveh posojil v eno bo morda potrebna pomoč strokovnega posrednika z izkušnjami. Če konsolidacija lahko poenostavi vaše finance in vam prihrani denar V tem času pridejo stroški, ki na koncu morda ne bodo pametni.
Združevanje hipotek
Oglejmo si en primer: Pred desetimi ali več leti ste vzeli kreditno linijo domačega kapitala in v obdobju črpanja - v času, ko ste lahko »črpali« na svoji kreditni liniji - plačevali znesek: 275 USD na mesec kreditna linija v vrednosti 100.000 USD.
V skladu s pogoji tega posojila je po desetih letih obdobje črpanja postalo obdobje odplačevanja - naslednjih 15 let, ko morate poravnati posojilo kot hipoteko. Verjetno niste pričakovali, da bo plačilo v višini 275 dolarjev postalo plačilo v višini 700 dolarjev, ki bi se lahko povečalo še višje, če bi se višina tečaja zvišala.
S konsolidacijo obeh posojil lahko vsak mesec prihranite več kot 100 dolarjev in zaklenite svojo obrestno mero, namesto da bi gledali, kako se bo stopnjevala, če se bo premija povečala. Po drugi strani pa morda želite, da posojila odplačujete hitreje in želite boljše pogoje, ki vam bodo pomagali do tega. Kako deluje ta vrsta konsolidacije in ali je dobra ideja?
Vedite, s čim začnete
Če želite razumeti, kaj se zgodi ob konsolidaciji, morate vedeti nekaj o trenutnih posojilih. Če se odpravljate k konsolidaciji posojil, se zavedate, da je bila vaša druga hipoteka iz nekega razloga - imenovana izplačilo posojila - izvlekla gotovino iz vašega doma, lahko dodala stroške za novo posojilo in zmanjšala znesek, za katerega ste kvalificirati. Posojila za izplačilo posojila so višja, posojilojemalci pravijo, ker je posojilojemalec statistično bolj verjetno, da bo odšel od posojila, če se znajdejo v težavah.
Potem je na voljo stopnja / termin refinanciranja (refi). Ta vrsta posojila je preprosto prilagoditev obrestne mere in pogojev vašega trenutnega posojila. Posojilo se posojilodajalcu šteje za varnejše, saj posojilojemalec ne vloži v žep nobenega denarja in ne zmanjša zneska lastniškega kapitala. Morda ste se pred kratkim refinancirali, ko so se hipotekarne stopnje znižale na najnižje nižje.
Zakaj so te razlike pomembne? Po besedah Caseyja Fleminga, hipotekarnega svetovalca pri C2 FINANCIAL CORPORATION in avtorja »Vodnika posojil: Kako pridobiti najboljšo možno hipoteko«, so pomembni, saj so pogoji in znesek, ki ga boste plačali za nove hipoteke, zelo različni.
„Recimo, da vi in vaš sosed dobivate 75-odstotni posojilo za refinanciranje po ustrezni omejitvi posojila v višini 417.000 dolarjev. Vaš je izplačilo, njegov ne. Vaše posojilo bi stalo 0, 625 točke več od soseda na dan aprila 2015. In 1 točka je 1% zneska posojila, tako da, če je znesek vašega posojila 200.000 USD, če bi bili vsi enaki, bi plačali 1.250 USD (200.000 x.00625) več za enako obrestno mero kot vaš sosed.
Zamislite si tako. Če ste prvo kupili dve posojili, ko ste kupili hišo, to ni posojilo z gotovino, saj je bila druga hipoteka uporabljena za pridobitev stanovanja - ne potegnite denarja iz nje. Kasneje pa, če ste denar prejeli zaradi prevzema druge hipoteke, je bila ta posojilo v gotovini in tako bo novo konsolidirano posojilo veljalo za isto.
Obstaja še en razlog, da postane to razlikovanje pomembno. Ker so posojilodajalci posojila za izplačilo bolj tvegani, lahko v vašem domu posojajo le 75% do 80% vašega lastniškega kapitala v primerjavi z 90% na stopnjo / termin refi. Fleming to pove v preprosto angleščino takole: "Če se bo vaše posojilo štelo za posojilo z gotovino, boste za izpolnitev pogojev potrebovali več lastniškega kapitala v svoji nepremičnini."
Kako utrditi
Posojilodajalec bo opravil vso zapleteno dokumentacijo, ki gre skupaj s konsolidacijo posojil. Vaša naloga je biti informiran potrošnik. Ne govorite z enim posojilodajalcem - pogovarjajte se z več.
Ker je konsolidacija dveh posojil bolj zapletena od neposredne hipoteke na domu, je najbolje, da se osebno pogovarjate s kar tremi ali štirimi posojilodajalci. Lahko bi se pogovorili s svojo banko ali kreditno unijo, hipotekarnim posrednikom ali sprejeli priporočila strokovnjakov iz industrije, ki jim zaupate.
Seveda jih vprašajte, ali bo novo posojilo postalo posojilo za izplačilo ali stopnja / termin refi. Ali gre za posojilo s fiksno ali spremenljivo obrestno mero? 15 ali 30 let?
Ko boste zadovoljni z določenim posojilodajalcem, vas bo vodil skozi postopek. Ne podpisujte ničesar, ne da bi ga najprej prebrali in se prepričajte, da razumete razpored plačil.
Če je vaše posojilo gotovinsko posojilo, Casey Fleming pravi, da morda eno leto pozneje to pretvorite v stopnjo / termin refi.
»Posojila konsolidirajte kot izplačilo, vendar dobite posojilo, ki plača vse stroške, povezane s transakcijo. Počakajte eno leto in ponovno refinancirajte. Ker na tem mestu samo refinancirate eno samo posojilo, to ni posojilo za izplačilo. Zdaj lahko porabite denar za točke za nakup obrestne mere, saj boste posojilo obdržali dlje časa. "Fleming še naprej svetuje, če to storite le, če menite, da so obrestne mere stabilne ali se lahko znižajo.
Spodnja črta
»Nikoli se ne odločite za refinanciranje ali konsolidiranje posojil, ki temeljijo samo na znižanju mesečnega plačila. V večini primerov boste za novo posojilo porabili več, kot bi preprosto odplačali obstoječa posojila, «pravi Fleming. "Milijoni potrošnikov ohranjajo hipoteko za svojo prihodnost in končajo z desetinami ali celo stotimi tisoč dolarji manj v pokoju."
Namesto tega določite, kako dolgo mislite, da boste ostali v hiši, in primerjajte stroške trenutne hipoteke z novo hipoteko plus vse stroške, povezane z novim posojilom, v celotnem času, ko boste zadrževali posojilo. Če bi bili stroški nižji, je konsolidacija verjetno dobra ideja.
