Desetine hipotekarnih posojilodajalcev v nekaj tednih razglasijo bankrot. Trg je napolnjen z zaskrbljenostjo zaradi velikega svetovnega kreditnega krča, ki bi lahko vplival na vse razrede posojilojemalcev. Centralne banke uporabljajo nujne klavzule za vnašanje likvidnosti na prestrašene finančne trge. Trgi nepremičnin so se po dolgih letih rekordno upadli. Med drugo polovico leta 2006 in v letu 2007 se stopnja zaprtja podvoji glede na leto.
Poročila zvenijo zastrašujoče, a kaj vse to pomeni?
Trenutno smo zelo globoki v finančni krizi, ki se osredotoča na ameriški stanovanjski trg, kjer se padavine z zamrznjenega hipotekarnega trga prelivajo na kreditne trge, pa tudi na domače in svetovne delniške trge. Preberite nadaljevanje, če želite izvedeti več o tem, kako so trgi padli tako daleč in kaj nas lahko čaka.
Pot do krize
Je bilo to v primeru, da je ena skupina ali eno podjetje zaspalo za volanom? Je to posledica premajhnega nadzora, preveč pohlepa ali preprosto premalo razumevanja? Kot pogosto to velja, ko finančni trgi gredo narobe, je odgovor verjetno "vse zgoraj"
Ne pozabite , da je trg, ki ga danes gledamo, stranski produkt trga pred šestimi leti. Vrnite se nazaj na konec leta 2001, ko je strah pred globalnimi terorističnimi napadi po 11. septembru sprožil že tako težko gospodarstvo, ki se je šele začelo izhajati iz recesije, ki jo je konec devetdesetih povzročila tehnološka mehurčka. (V zvezi z branjem glejte Greatest Markets Clash in Ko strah in pohlep prevzameta .)
Kot odgovor na to, so v letu 2001 Zvezne rezerve drastično začele zniževati obrestne mere, stopnja nahranjenih sredstev pa je leta 2003 dosegla 1%, kar je v centralnem bančnem jeziku v bistvu nič. Cilj nizke zvezne stopnje sredstev je povečati ponudbo denarja in spodbuditi zadolževanje, kar bi moralo spodbuditi porabo in vlaganje. Zamisel, da je bila poraba "domoljubna", je bila široko razširjena in vsi - od Bele hiše do lokalnega združenja staršev - učiteljev - so nas spodbudili k nakupu, nakupu, nakupu.
Delovalo je, gospodarstvo pa se je leta 2002 začelo vztrajno širiti.
Nepremičnine začnejo izgledati privlačno
Ko so se nižje obrestne mere začele upadati v gospodarstvo, se je trg nepremičnin začel sam razburivati, saj se je od leta 2002 število prodanih domov - in cene, za katere so bile prodane - dramatično povečalo. 30-letna hipoteka s fiksno obrestno mero je bila na najnižjih ravneh, opaženih v skoraj 40 letih, in ljudje so videli edinstveno priložnost za dostop do skoraj najcenejšega razpoložljivega kapitala. (Za branje v zvezi s tem glejte Zakaj mehurčki na trgu stanovanj pop in kako obrestne mere vplivajo na delniški trg .)
Naložbene banke in zavarovanje s premoženjem
Če bi se s stanovanjskim trgom ukvarjali le spodobne roke - recimo takšen z nizkimi obrestnimi merami in naraščajočim povpraševanjem -, bi bili kakršni koli problemi pošteno zadržani. Na žalost je bilo to deležno fantastične roke, zahvaljujoč novim finančnim produktom, ki so se zavrteli na Wall Streetu. Ti novi izdelki so se na koncu širili in bili vključeni v pokojninske sklade, hedge sklade in mednarodne vlade.
In ker se zdaj učimo, mnogi od teh izdelkov niso bili vredni ničesar.
Preprosta ideja vodi do velikih težav
Varnost, zavarovana s premoženjem (ABS), obstaja že desetletja, v njenem jedru pa je preprosto naložbeno načelo: vzemite kup sredstev, ki imajo predvidljive in podobne denarne tokove (kot je hipoteka posameznika), jih povežite v en upravljan paket ki zbira vsa posamezna plačila (hipotekarna plačila) in denar porabi za plačilo vlagateljev kupona v upravljanem paketu. S tem se ustvari zavarovano premoženje, pri katerem osnovne nepremičnine delujejo kot zavarovanje. (Za več vpogleda preberite razdelitev sredstev s fiksnim dohodkom .)
Še en velik plus je bil, da bodo agencije za bonitetno oceno, kot sta Moody's in Standard & Poor's, na številnih teh vrednostnih papirjih postavile svoj pečat "AAA" ali "A +", kar kaže na njihovo relativno varnost kot naložbo. (Za več vpogleda preberite, kaj je bonitetna ocena podjetja? )
Prednost za vlagatelja je, da lahko pridobi raznolik portfelj sredstev s stalnim dohodkom, ki prispejo kot eno plačilo s kuponom.
Vladno nacionalno hipotekarno združenje (Ginnie Mae) je dolga leta združevalo in prodajalo listinjene hipoteke kot ABS; njihove ocene AAA so imele vedno zagotovilo, da si ga je zagotovila vladna podpora Ginnie Mae. Vlagatelji so pridobili večji donos kot pri državnih zakladnicah in Ginnie Mae je sredstva lahko uporabila za ponudbo novih hipotek.
Širjenje robov
Zahvaljujoč rastočemu trgu nepremičnin je nastajala tudi posodobljena oblika ABS-a, le ti ABS-ovci so bili polnjeni s hipotekarnimi posojili podpovprečnih ali posojili kupcem z manj kot zvezdicami. (Če želite izvedeti več o subprimeju, preberite poglavje Subprime Je pogosto subpar in subprime posojanje: pomagati roko ali premalo? )
Posojila za subvencije, skupaj s precej višjimi tveganji neplačila, so bila razvrščena v različne razrede tveganj ali tranše, od katerih je vsak prišel s svojim odplačilnim načrtom. Zgornje tranše so lahko prejele bonitetne ocene AAA - tudi če so vsebovale posojila za subprime - ker so bile te tranše obljubljene prve dolarje, ki so prišli v varščino. Nižje tranše so imele višje stopnje kuponov, da bi nadomestile povečano tveganje neplačila. Vse na dnu je bila tranša "lastniškega kapitala" zelo špekulativna naložba, saj bi lahko svoje denarne tokove v bistvu odpravila, če bi se privzeta stopnja celotnega ABS-a dvignila nad nizko raven - v razponu od 5 do 7%. (Če želite izvedeti več, preberite Prizorišče hipoteke .)
Kar naenkrat so celo hipotekarni posojilodajalci hipotekarnih posojil prodali svoj tvegani dolg, kar jim je omogočilo, da so ta dolg še bolj agresivno tržili. Wall Street je bil tam, da pobere njihova posojila, ki jih kupijo, pakirajo z drugimi posojili (nekaterimi kakovostnimi, nekatera ne) in jih prodajo vlagateljem. Poleg tega je skoraj 80% teh sveženih vrednostnih papirjev čarobno postalo naložbeni razred (z oceno "A" ali višje), zahvaljujoč bonitetnim agencijam, ki so zaslužile donosne honorarje za svoje delo pri ocenjevanju ABS. (Za več vpogleda glejte, kaj pomeni ocena naložbe? )
Kot rezultat te dejavnosti je postalo zelo dobičkonosno nastajati hipoteke - tudi tvegane. Hipotekarni posojilodajalci niso kmalu spregledali niti osnovnih zahtev, kot so dokazilo o dohodku in polog; 125% hipotek na posojila je bilo sklenjenih in danih bodočim lastnikom stanovanj. Logično je, da bi s tako hitro rastjo cen nepremičnin (povprečne cene stanovanj do leta 2005 naraščale kar 14% letno) 125-odstotna hipotekarna LTV v manj kot dveh letih nad vodo.
Vzvod v kvadrat
Ojačitvena zanka se je začela prehitro zavrteti, toda kdo je nameraval zavirati z Wall Streetom, Main Streetom in vsemi vmes, ki so profitirali od vožnje?
Rekordno nizke obrestne mere so bile v kombinaciji z vedno slabšimi standardi posojanja, da so cene nepremičnin spodbudile rekordne visoke vrednosti v večini ZDA. Obstoječi lastniki stanovanj so se refinancirali v rekordnih številkah, tako da so izkoristili nedavno zasluženi lastniški kapital, ki bi ga lahko dobili z nekaj sto dolarji, porabljenimi za cenitev doma. (V zvezi z branjem glejte Posojila za lastniški kapital: Stroški in Posojila za domači kapital: Kaj je to in kako deluje .)
Medtem so se investicijske banke in drugi veliki vlagatelji zaradi likvidnosti na trgu lahko vedno več zadolževali (povečan vzvod) za ustvarjanje dodatnih naložbenih produktov, ki so vključevali tresoča podrejena sredstva.
Kolateralizirani dolg se pridruži kosmatincu
Možnost zadolževanja več bank in drugih velikih vlagateljev, da ustvarijo dolžniške obveznosti, zavarovane s premoženjem (CDO), ki so v bistvu zajamele kapitalski kapital in "mezzaninske" (srednje do nizko ocenjene) tranše iz MBS in jih ponovno prepakirali, tokrat v mezzanine CDO.
Z istim plačilnim sistemom "znižanje" lahko večina mezzanskih CDO pridobi bonitetno oceno "AAA" in jo prevzame v rokah hedge skladov, pokojninskih skladov, poslovnih bank in drugih institucionalnih vlagateljev.
Stanovanjski hipotekarni vrednostni papirji (RMBS), v katerih denarni tokovi izvirajo iz stanovanjskega dolga, CDO-ji so učinkovito odstranjevali komunikacijske linije med posojilojemalcem in prvotnim posojilodajalcem. Nenadoma so veliki vlagatelji nadzirali zavarovanje s premoženjem; posledično so bila pogajanja o zamudah s hipoteko zaobljena za model "neposrednega zaprtja" vlagatelja, ki želi zmanjšati svoje izgube. (Če želite več, preberite Shranjevanje doma pred izključitvijo .)
Vendar ti dejavniki ne bi povzročili sedanje krize, če bi 1) nepremičninski trg še naprej cvetel in 2) lastniki stanovanj bi lahko dejansko plačevali hipoteke . Ker pa se to ni zgodilo, so ti dejavniki samo pomagali pozneje porabiti število izključitev.
Tečaji draženja in orožje
S hipotekarnimi posojilodajalci, ki večino tveganja izvažajo v subprime posojanju vlagateljev, so si lahko ponudili zanimive strategije, kako pridobiti posojila z osvobojenim kapitalom. Z uporabo tečajnih tečajev (posebne nizke stopnje, ki bi trajale prvo ali dve leti hipoteke) znotraj hipotek s prilagodljivo obrestno mero (ARM), bi se lahko posojilojemalci vključili v prvotno dostopno hipoteko, v kateri bi se plačila povišala v treh, petih ali sedem let. (Če želite izvedeti več, preberite ARMed In Dangerous in Ameriške nočne more iz sanj ali hipoteke? )
Ko se je trg nepremičnin v letih 2005 in 2006 povzpel na vrhunce, so lastniki stanovanj vse bolj pritiskali na dražilne obrestne mere, ARM-je in posojilo samo za obresti (kjer se prva leta ne plačujejo osnovna plačila). Ko so ta posojila postala pogostejša, je vedno manj posojilojemalcev podvomilo o pogojih in jih namesto tega zvabila možnost, da se bodo lahko čez nekaj let refinancirali (z velikim dobičkom, navaja argument), kar jim je omogočilo, da izvedejo nepovratna plačila. potrebno. Vendar pa posojilojemalci na cvetočem trgu stanovanj niso upoštevali, da bi vsako zmanjšanje vrednosti domačega posojilojemalca pustilo nevzdržno kombinacijo plačila z balonom in veliko višjo hipotekarno plačilo.
Trg, ki je blizu doma in nepremičnin, postane nemogoče prezreti, ko strelja na vse jeklenke. V obdobju petih let so se cene stanovanj na številnih območjih dobesedno podvojile in skoraj vsi, ki niso kupili stanovanja ali se refinancirali, so smatrali, da so zadali v tekmi za zaslužek na tem trgu. Hipotekarni posojilodajalci so to vedeli in silili vse bolj agresivno. Novih domov ni bilo mogoče zgraditi dovolj hitro, zato so se staleži graditeljev močno povečali.
Trg CDO (zavarovan večinoma s subvencijskim dolgom) je bil samo v letu 2006 izdan za več kot 600 milijard ameriških dolarjev - več kot 10-krat več kot v desetletju prej. Te vrednostne papirje, čeprav nelikvidne, so vneto zbirali na sekundarnih trgih, ki so jih z veseljem parkirali v velike institucionalne sklade po tržnih tržnih obrestnih merah.
Razpoke se začnejo pojavljati
Vendar pa so se sredi leta 2006 začele pojavljati razpoke. Prodaja novih domov se je ustavila, povprečne prodajne cene pa so ustavile njihov vzpon. Obrestne mere - čeprav so bile zgodovinsko še vedno nizke - so se zvišale, inflacijski strahovi pa so grozili, da jih bodo zvišali. Vse hipotekarne hipoteke in refinanciranja, ki jih je mogoče enostavno podpisati, so že bili končani, prvi od pretresljivih ARM-jev, napisanih 12 do 24 mesecev prej, pa so se začeli ponastaviti.
Privzete stopnje so se začele močno povečevati. Nenadoma CDO ni bil videti tako privlačen za vlagatelje v iskanju donosa. Konec koncev je bilo veliko CDO-jev že tolikokrat na novo pakiranih, da je bilo težko ugotoviti, koliko izpostavljenosti subprime je dejansko v njih.
Propad enostavno kreditno sposobnost
Pred kratkim so novice o težavah v tem sektorju prešle od razprav v upravnih dvoranah do prevladujočih novic.
Delež hipotekarnih posojilodajalcev - ne da bi več želeli sekundarnih trgov ali investicijskih bank, ki bi jim prodali posojila - je bil odrezan od tistega, kar je postal glavni vir financiranja, in so ga morali prisilno zaustaviti. Kot rezultat tega so CDO prešli iz nelikvidnih v neopazne.
Ob vsej tej finančni negotovosti so vlagatelji postali veliko bolj naklonjeni tveganju in so se zdeli, da se lahko sprostijo pozicije v potencialno nevarnih MBS in kakršno koli jamstvo s fiksnim donosom, ki ne plačuje ustrezne premije za tveganje za zaznano stopnjo tveganja. Vlagatelji so množično oddajali svoje glasove, da tveganj, povezanih z nižjimi cenami, ni treba prevzeti.
Med letom za kakovost so trimesečni zakladni računi postali nov izdelek "obveznega" fiksnega dohodka, donosnosti pa so v nekaj dneh padle šokantnih 1, 5%. Še bolj opazen kot odkup državnih obveznic (in kratkoročne pri tem) je bil razmik med podobnimi dolgoročnimi podjetniškimi obveznicami in državnimi blagajniškimi zapisi, ki se je s približno 35 baznih točk na več kot 120 baznih točk razšilil v manj kot teden.
Te spremembe se lahko slišijo minimalno ali nepoškodovano za neokuženo oko, toda na sodobnih trgih s fiksnim dohodkom - kjer je finančni vzvod pomemben in poceni posojilo samo trenutni velikan - lahko tovrstna poteza naredi veliko škode. To je ponazoril z propadom več hedge skladov. (Več o teh sesutjih lahko preberete v članku Izguba neuspehov v igralcu Amaranth Gamble in Massive Hedge Fund .)
Številni institucionalni skladi so se soočali z razbitji marž in zavarovanja s strani živčnih bank, ki so jih prisilile k prodaji drugih sredstev, na primer delnic in obveznic, za zbiranje gotovine. Povečan prodajni pritisk je zavzel delniške trge, saj so se v nekaj tednih močno znižala glavna povprečna lastniška vrednostna sredstva po vsem svetu, kar je močno zaustavilo močan trg, ki je julija 2007 industrijski povprečje Dow Jones pripeljal do najvišjih najvišjih vrednosti.
Centralne banke ZDA, Japonske in Evrope so z denarnimi vložki v višini nekaj sto milijard dolarjev pomagale bankam pri likvidnostnih težavah in stabilizirale finančne trge. Zvezne rezerve so prav tako znižale diskontno stopnjo, kar je finančnim institucijam poenostavilo izposojo sredstev pri Fedu, dodalo likvidnost njihovemu delovanju in pomagalo se boriti s premoženjem. (Če želite izvedeti več, preberite poglavje Spoznavanje glavnih centralnih bank .)
Dodana likvidnost je do neke mere pripomogla k stabilizaciji trga, vendar polni vpliv teh dogodkov še ni jasen.
Zaključek
Nič v sebi ni narobe ali slabo v zvezi s obveznostjo zavarovanja s premoženjem ali z drugimi finančnimi sorodniki. To je naraven in inteligenten način za diverzifikacijo tveganj in odpiranje kapitalskih trgov. Kot vse drugo - dotcom balon, propad Dolgoročnega upravljanja s kapitalom in hiperinflacija v začetku osemdesetih let prejšnjega stoletja - če se strategija ali instrument zlorabi ali prekuhava, bo treba tudi dober stres. Imenujte ga kot naravni podaljšek kapitalizma, kjer pohlep lahko navdihuje inovacije, če pa je brez nadzora, so potrebne velike tržne sile, da v sistem povrnejo ravnovesje.
Kaj je naslednje?
Kje torej gremo od tod? Odgovor na to vprašanje bo osredotočen na ugotovitev, kako daljnosežen bo vpliv tako v Združenih državah Amerike kot po vsem svetu. Najboljše stanje za vse vpletene strani ostaja tisto, v katerem ameriško gospodarstvo deluje dobro, brezposelnost ostaja nizka, osebni dohodek je v koraku z inflacijo in cene nepremičnin so na dnu. Šele ko se bo zgodil zadnji del, bomo lahko ocenili celoten vpliv porušenja subprime.
Regulativni nadzor se bo po tem fiasku zaostril, verjetno bo v naslednjih letih ohranil omejitve posojil in bonitetne ocene zelo konzervativne. Če se ločimo lekcij, bo Wall Street še naprej iskal nove načine za cenovno tveganje in paketne vrednostne papirje, investitor pa ostaja dolžan videti prihodnost skozi dragocene filtre preteklosti.
Za vsestransko prodajo hipotekarnih hipotekarnih hipotek in hipotekarnih primerov subprime poglejte funkcijo hipotekarnih hipotekarnih postavk .
