Najprej

Kazalo

• Prednost domačega kupca
• Razmislite o teh, preden kupite
• Postopek nakupa
• Nasveti za lastnike novih domov
• Spodnja črta

Nakup doma je lahko izziv za prvorojenca. Navsezadnje je toliko korakov, nalog in zahtev in morda vas skrbi, da bi naredili drago napako. Toda prvi kupci stanovanj dejansko uživajo nekatere posebne prednosti, ustvarjene za spodbujanje novih udeležencev na trgu nepremičnin. Če želite demistificirati postopek, da boste kar najbolje izkoristili nakup, je tukaj pregled tega, kar morate upoštevati, preden kupite, in kaj lahko pričakujete od samega postopka nakupa, ter nasveti za lažje življenje po nakupu prvega doma.

Ključni odvzemi

• Prvi kupci stanovanj, kot jih je opredelilo ameriško ministrstvo za stanovanje in razvoj mest, lahko dobijo pomoč iz državnih programov, davčnih olajšav in posojil, ki jih podpirajo države. Preden začnete iskati, razmislite o vrsti prebivališča, ki bo ustrezalo vašim potrebam, kaj si lahko privoščite, koliko financiranja lahko zagotovite in kdo vam bo pomagal pri iskanju. Nakup stanovanja vključuje iskanje nepremičnine, zagotovitev financiranja, ponudbo, pregledovanje stanovanja in zaključek nakupa. Ko se preselite V tem primeru je pomembno vzdrževati dom in hkrati varčevati.

Prednost za prvega domačega kupca

Nakup stanovanja še vedno velja za ključni vidik ameriških sanj. Kot prvi kupec imate dostop do državnih programov, davčnih olajšav in posojil, ki jih podpirajo države, če nimate običajnega minimalnega polog - v najboljšem primeru 20% kupnine za običajno posojilo - ali pa ste član določene skupine (glej Pomembno opombo spodaj). In kot prvi kupec se lahko kvalificirate, tudi če niste novinca.

Po podatkih ameriškega ministrstva za stanovanja in urbani razvoj (HUD) je prvi kupec stanovanja nekdo, ki izpolnjuje katerega od naslednjih pogojev:

• Posameznik, ki že tri leta nima glavnega prebivališča. Če ste lastnik stanovanja, vendar ga zakonca nimata, lahko skupaj kupite kraj kot prvi domobranci. Samohranilec, ki je imel v lasti dom samo z nekdanjim zakoncem, medtem ko je poročen. Razseljeni domačin, ki ima v lasti samo zakonec. Posameznik, ki ima v lasti samo glavno prebivališče, ki ni stalno nameščeno v stalno fundacijo v skladu z veljavnimi predpisi. Posameznik, ki je imel v lasti samo nepremičnino, ki ni bila v skladu z državnimi, lokalnimi ali vzorčnimi gradbenimi predpisi - in ki ni mogoče uskladiti za manj kot stroške gradnje stalne konstrukcije.

Najboljši nasveti za nakup prvega doma

6 vprašanj, ki jih morate razmisliti pred nakupom

Vaš prvi korak je ugotoviti, kakšni so vaši dolgoročni cilji in kako se lastništvo doma ujema s temi cilji. Morda preprosto želite pretvoriti vsa tista "zapravljena" plačila najemnine v hipotekarna plačila, ki vam dajo nekaj oprijemljivega: lastniški kapital. Ali pa morda lastništvo doma vidite kot znak neodvisnosti in uživate v ideji, da ste lastnik najemodajalca. Nakup stanovanja je lahko tudi dobra naložba. Omejitev ciljev lastništva v veliki sliki vas bo usmerila v pravo smer. Tu je treba upoštevati šest vprašanj.

1. Kakšno je vaše finančno zdravje?

Preden kliknete strani spletnih seznamov ali se zaljubite v sanjski dom, opravite resno revizijo svojih financ. Pripravljeni morate biti na nakup in na tekoče stroške stanovanja. Rezultat te revizije vam bo pokazal, ali ste pripravljeni storiti ta velik korak ali morate storiti več za pripravo. Sledite tem korakom:

Poglejte svoje prihranke. Sploh ne razmišljajte o nakupu stanovanja, preden boste imeli urgentni varčevalni račun s tri do šest mesecev življenjskih stroškov. Ko kupite dom, boste imeli znatne vnaprejšnje stroške, vključno s pologom in stroški zapiranja. Denar morate odložiti ne samo za te stroške, temveč tudi za vaš nujni sklad. Posojilodajalci bodo to zahtevali.

Eden največjih izzivov je ohranjanje prihrankov v dostopnem, relativno varnem vozilu, ki še vedno prinaša donosnost, zato sledite inflaciji.

• Če imate za uresničitev svojega cilja eno do tri leta, je depozitno potrdilo lahko dobra izbira. Ne boš obogatel, denarja pa tudi ne boš izgubil (razen če boš predčasno nakazal kazen za izplačilo). Ista ideja se lahko uporabi pri nakupu kratkoročnega portfelja obveznic ali fiksnega dohodka, ki vam bo prinesel nekaj rasti, hkrati pa vas ščitil pred burno naravo delniških trgov. Če imate šest mesecev do enega leta, imejte denar tekoč. Račun varčevanja z visokim donosom bi lahko bil najboljša možnost. Prepričajte se, da je FDIC zavarovana (večina bank), tako da če bo banka šla pod vas, boste še vedno imeli dostop do vašega denarja do 250.000 USD.

Preglejte svojo porabo. Točno morate vedeti, koliko porabite vsak mesec - in kam gre. Ta izračun vam bo povedal, koliko lahko dodelite hipotekarnemu plačilu. Poskrbite, da boste računali za vse - pripomočke, hrano, vzdrževanje avtomobilov in plačila, dolg študentov, oblačila, otroške dejavnosti, zabavo, pokojninske prihranke, redne prihranke in vse druge predmete.

Preverite svoj kredit. Na splošno lahko za pridobitev stanovanjskega posojila potrebujete dobro posojilo, zgodovino pravočasnega plačila računov in najvišji razmerje med dolgom in dohodkom (DTI), ki znaša 43%. Posojilodajalci v teh dneh na splošno raje omejijo stanovanjske stroške (glavnica, obresti, davki in zavarovanje lastnikov stanovanj) na približno 30% mesečnega bruto dohodka posojilojemalcev, čeprav se ta številka lahko močno razlikuje glede na lokalni trg nepremičnin.

2. Kateri tip doma bo najbolj ustrezal vašim potrebam?

Pri nakupu stanovanjske nepremičnine imate več možnosti: tradicionalni enodružinski dom, dupleks, mestna hiša, stanovanje, zadruga ali večstanovanjska stavba z dvema do štirimi enotami. Vsaka možnost ima svoje prednosti in slabosti, odvisno od ciljev lastništva doma, zato se morate odločiti, katera vrsta nepremičnin vam bo pomagala doseči te cilje. Pri nakupu v kateri koli kategoriji lahko prihranite tako, da izberete zgornji del fiksatorja, vendar bodite opozorjeni: Količina časa, lastniškega kapitala in denarja, potrebnega za pretvorbo zgornjega dela fiksatorja v sanjski dom, je lahko veliko več, kot ste se barantali za.

3. Katere posebne značilnosti želite, da ima vaš idealni dom?

Čeprav je dobro, da na tem seznamu ohranite nekaj prožnosti, vi kupujete morda največji nakup v svojem življenju in zaslužite si, da ta nakup ustreza tako vašim potrebam kot željam. Vaš seznam mora vsebovati osnovne želje, kot so velikost in soseska, vse do manjših podrobnosti, kot so razporeditev kopalnice in kuhinja, opremljena s trajnimi napravami.

4. Koliko hipoteke izpolnjujete?

Preden začnete nakupovati, je pomembno, da si zamislite, koliko vam bo dal posojilodajalec za nakup vašega prvega doma. Morda si mislite, da si lahko privoščite 300.000 dolarjev stanovanja, vendar posojilodajalci morda mislijo, da ste dobri za 200.000 dolarjev na podlagi dejavnikov, na primer koliko dolga imate, mesečni dohodek in kako dolgo ste na trenutni službi. Poleg tega mnogi prodajalci ne bodo preživeli časa s strankami, ki niso pojasnili, koliko bi si lahko privoščili, da bi jih porabili.

Pred oddajo ponudbe na dom se prepričajte, da ste dobili predhodno odobritev za posojilo: prodajalci v mnogih primerih sploh ne bodo zabavali ponudbe, ki ni priložena predhodnemu odobritvi hipoteke. To storite tako, da zaprosite za hipoteko in izpolnite potrebne papirje. Koristno je nakupovati posojilodajalca in primerjati obrestne mere in pristojbine z orodjem, kot je hipotekarni kalkulator ali Googlova iskanja.

5. Koliko doma si dejansko lahko privoščite?

Včasih vam bo banka dala posojilo za več hiš, kot jih res želite plačati. Samo zato, ker banka pravi, da vam bo posojala 300.000 dolarjev, še ne pomeni, da bi si prav toliko morali izposoditi. Številni prvi kupci stanovanj to zmotijo ​​in na koncu "hišnih revnih" ostanejo le malo, ko nakažejo mesečno hipotekarno plačilo za kritje drugih stroškov, kot so oblačila, pripomočki, počitnice, zabava ali celo hrana.

Pri odločanju, kako veliko posojilo boste dejansko vzeli, boste želeli pogledati skupne stroške hiše, ne le mesečno plačilo. Razmislite, kako visoki so davki na nepremičnine v vaši izbrani soseščini, koliko bo stalo zavarovanje lastnikov stanovanj, koliko pričakujete porabe za vzdrževanje ali izboljšanje hiše in kolikšni bodo stroški vašega zaprtja.

6. Kdo vam bo pomagal najti dom in vas vodil skozi nakup?

Nepremičninski agent vam bo pomagal najti domove, ki ustrezajo vašim potrebam in so v vašem cenovnem razredu, nato pa se bo srečal z vami, da si ogledate te domove. Ko izberete dom za nakup, vam lahko ti strokovnjaki pomagajo pri pogajanjih o celotnem postopku nakupa, vključno s ponudbo, posojilom in izpolnjevanjem dokumentov. Dobro strokovno znanje nepremičninskega posrednika vas lahko zaščiti pred morebitnimi pasti, na katere lahko naletite med postopkom. Večina agentov prejme provizijo, plačano iz izkupička prodajalca.

1:34

Zasluge za domače kupce

Postopek nakupa

Zdaj, ko ste se odločili za potop, bomo raziskali, kaj lahko pričakujete od samega postopka nakupa domov. To je lahko kaotičen čas, ko ponudbe in protikandidati besno letijo, toda če ste pripravljeni na težave (in papirologijo), se lahko s postopkom prebijete s svojo neoporečnostjo. Tu je osnovni napredek, ki ga lahko pričakujete:

Poiščite dom

Ne pozabite izkoristiti vseh razpoložljivih možnosti za iskanje domov na trgu, vključno z uporabo vašega nepremičninskega posrednika, iskanjem spletnih mest s seznami in vožnjo po soseskah, ki vas zanimajo pri iskanju znakov za prodajo. Tudi nekaj prijateljev, prijateljev, družine in poslovnih stikov. Nikoli ne veš, od kod lahko prihaja dober napotek ali vodnik na dom.

Ko resno nakupujete dom, ne hodite v odprto hišo, ne da bi imeli zastopnika (ali vsaj pripravljenega, da vržete ime nekoga, s katerim naj bi sodelovali). Preden se obrnete na enega od vaših, lahko vidite, kako morda ni v vašem interesu, da bi se začeli ukvarjati s prodajalčevim zastopnikom.

Če imate proračun, poiščite domove, katerih polni potencial še ni realiziran. Tudi če si zdaj ne morete privoščiti zamenjave groznih ozadij v kopalnici, boste morda pripravljeni živeti nekaj časa v zameno za vstop v prostor, ki si ga lahko privoščite. Če dom ustreza vašim potrebam glede velikih stvari, ki jih je težko spremeniti, na primer lokacije in velikosti, ne dovolite, da vas fizične nepopolnosti odvrnejo. Kupci prvega stanovanja bi morali iskati hišo, ki ji lahko dodajo vrednost, saj s tem zagotovite premoženje v lastniškem kapitalu, ki jim bo pomagal dvigniti lestvico nepremičnin.

Razmislite o svojih možnostih financiranja in varnem financiranju

Kupci, ki prej dobijo dom, imajo na voljo številne možnosti, s pomočjo katerih lahko vstopijo v dom - tako tiste, ki so na voljo vsem kupcem, vključno s hipotekami s hipotekarnimi agencijami zvezne agencije za stanovanja (FHA), in tiste, ki so posebej namenjeni novincem. Številni prvi programi za domače kupce ponujajo minimalne položnice že od 3% do 5% (v primerjavi s standardnimi 20%), nekateri pa sploh ne zahtevajo polog. Ne pozabite pogledati ali upoštevati:

• Seznam virov HUD-a Čeprav vladna agencija sama ne daje nepovratnih sredstev neposredno posameznikom, dodeljuje sredstva, namenjena za prve kupce stanovalcev, organizacijam s statusom oproščene davka. Spletno mesto HUD vsebuje podrobnosti. FHA (in njen posojilni program) je del HUD-a. Vaš IRA. Vsak domači kupec lahko odvzame do 10.000 dolarjev od posameznih tradicionalnih IRA ali Roth IRA, ne da bi plačal 10-odstotno kazen za predčasni dvig (vendar boste še vedno plačali davke, če uporabljate tradicionalno IRA). To pomeni, da bi par lahko dvignil največ 20.000 USD (10.000 $ iz vsakega računa), ki jih porabi za nakup prvega stanovanja. Samo vedite, da če denarja ne boste vrnili v roku 120 dni - in ste mlajši od 59½ -, za vas postane plačana 10-odstotna kazen. Prav tako boste dolgovani dohodnini pri dvigu denarja. Programi vaše države. Mnoge države, vključno z Illinoisom, Ohiom in Washingtonom, nudijo finančno pomoč pri začetnih plačilih in stroških zapiranja, pa tudi pri stroških za sanacijo ali izboljšanje nepremičnine za prve kupce, ki izpolnjujejo pogoje. Običajno upravičenost do teh programov temelji na dohodku in pogosto na velikosti kupnine nepremičnine. Možnosti domorodcev. Kupci domorodnih Američanov lahko zaprosijo za posojilo iz oddelka 184. Za to posojilo je potrebna 1, 5-odstotna predplačniška garancija in 2, 25-odstotno polog pri posojilih nad 50 000 USD (za posojila pod tem zneskom je 1, 24%). Posojila iz oddelka 184 se lahko uporabijo samo za enodružinske domove (ena do štiri enote) in za primarne stanovanja.

Pri iskanju predhodne odobritve ali iskanju hipoteke vas ne zavezuje zvestoba trenutni finančni ustanovi: Nakupujte okoli, tudi če ste upravičeni le do ene vrste posojila. Pristojbine so lahko presenetljivo raznolike. Na primer, za posojilo FHA so lahko različne pristojbine, odvisno od tega, ali zaprosite za posojilo pri lokalni banki, kreditni uniji, hipotekarnem bančniku, veliki banki ali hipotekarnem posredniku. Hipotekarne obrestne mere, ki seveda močno vplivajo na skupno ceno, ki jo plačujete za vaš dom, se lahko tudi razlikujejo.

Ko se poravnate na posojilodajalca in se prijavite, posojilodajalec preveri vse zagotovljene finančne podatke (preverjanje kreditnih točk, preverjanje informacij o zaposlitvi, izračun DTI itd.). Posojilodajalec lahko posojilojemalca predhodno odobri za določen znesek. Upoštevajte, da tudi če vam je bila hipoteka odobrena, vam lahko posojilo zapade v zadnjem trenutku, če naredite nekaj za spremembo kreditne ocene, na primer financiranja nakupa avtomobila.

Nekateri organi priporočajo tudi rezervno posojilo. Upravičenost do posojila ni garancija, da se bo posojilo na koncu financiralo: smernice za sklepanje zavarovanj se lahko spremenijo, analiza tveganja posojilodajalca se lahko spremeni in trgi vlagateljev se lahko spremenijo. Stranke lahko podpišejo posojila in dokumente za pobeg, nato pa jih 24 do 48 ur pred zaprtjem obvestijo, da je posojilodajalec zamrznil sredstva iz svojega posojila. Imate drugega posojilodajalca, ki vas je že odobril za hipoteko, vam omogoča nadomestni način, da postopek nadaljujete po načrtu ali blizu njega.

Daj ponudbo

Vaš nepremičninski agent vam bo pomagal odločiti, koliko denarja želite ponuditi za hišo, skupaj s pogoji, ki jih želite zaprositi. Vaš agent bo nato ponudbo predstavil prodajalčevemu zastopniku; bo prodajalec sprejel vašo ponudbo ali izdal kontrafer. Nato lahko sprejmete ali nadaljujete naprej in nazaj, dokler ne dosežete dogovora ali se odločite, da ga boste preklicali.

Pred oddajo ponudbe si oglejte svoj proračun. Tokrat upoštevajte ocenjene stroške zapiranja (ki lahko znašajo od 2% do 5% kupnine), stroške dela na poti na delo in morebitna takojšnja popravila in obvezne naprave, ki jih boste morda potrebovali, preden se boste lahko vselili. naj vas zasedejo višji ali nepričakovani pripomočki in drugi stroški, če se selite iz najema v večji dom. Zahtevate lahko račune za energijo v zadnjih 12 mesecih, na primer, da bi dobili predstavo o povprečnih mesečnih stroških.

Ko pregledate svoj proračun, ne spreglejte skritih stroškov, kot so inšpekcijski pregled stanovanja, zavarovanje stanovanja, davki na nepremičnine in pristojbine za združevanje lastnikov stanovanj.

Oglejte si dom

Tudi če se dom, ki ga nameravate kupiti, zdi brezhiben, usposobljenega strokovnjaka ne more nadomestiti pregleda nepremičnine glede kakovosti, varnosti in splošnega stanja vašega potencialnega novega doma. Nočete se zatakniti z denarno jamo ali z glavobolom zaradi številnih nepričakovanih popravil. Če domača inšpekcija odkrije resne napake, ki jih prodajalec ni razkril, boste na splošno lahko razveljavili ponudbo in dobili polog. Lahko pa se pogajate, da bo prodajalec opravil popravila ali popustil prodajno ceno.

Zaprite - ali nadaljujte

Če se lahko dogovorite s prodajalcem ali še bolje, če inšpekcijski pregled ni odkril večjih težav, bi morali biti pripravljeni na zaključek. Zaključek v bistvu vključuje podpis tona papirja v zelo kratkem časovnem obdobju, medtem ko molite, da v zadnjem trenutku nič ne pade.

V zadnjih fazah vašega nakupa se boste lahko ukvarjali s plačilom in ga plačevali, vključno s presojo doma (hipotekarna podjetja to zahtevajo, da zaščitijo svoje zanimanje za hišo) in poiščejo naslov, da se prepričajo, da nihče drug kot prodajalec ima zahtevek za lastnino, pridobi zasebno hipotekarno zavarovanje ali posojilo, če je vaše polog manj kot 20%, in izpolnite hipotekarno dokumentacijo. Drugi stroški zapiranja lahko vključujejo provizije za pridobitev posojila, zavarovanje naslova, ankete, davke in stroške poročanja.

Čestitamo, novi lastnik domovanja! Kaj pa zdaj?

Podpisali ste papirje, plačali ponudnike in na novem mestu se začne počutiti kot doma. Igra je končana, kajne? Ne čisto. Stroški lastništva doma presegajo predplačila in mesečna hipotekarna plačila. Poglejmo zdaj nekaj končnih nasvetov, da bomo življenje novega lastnika hiše bolj zabavno in varno.

Naj bo varčevanje

Z lastništvom stanovanja nastajajo veliki nepričakovani stroški, na primer zamenjava strehe ali pridobitev novega grelnika vode. Začnite sklad za nujne primere za svoj dom, da vas ne bodo ujeli neopazni, ko ti stroški neizogibno nastanejo.

Izvajajte redno vzdrževanje

Z veliko denarja, ki ga vložite v svoj dom, boste želeli poskrbeti za to odlično. Redno vzdrževanje lahko zmanjša stroške popravila, saj omogoča odpravljanje težav, ko so majhne in obvladljive.

Ignorirajte stanovanjski trg

Ni pomembno, koliko je vaš dom vreden v danem trenutku, razen trenutka, ko ga prodajate. Najpomembnejša odločitev, ali boste videli trden dobiček od svoje naložbe, bo največja odločitev, da boste lahko sami izbirali, ko boste prodali dom, namesto da bi ga morali zaradi preselitve službe ali finančne stiske prodati.

Za financiranje upokojitve se ne zanašajte na prodajo svojega doma

Kljub temu da imate dom, se morate potruditi, da vsako leto shranite maksimum na svojih pokojninskih računih. Čeprav se morda zdi težko verjeti vsem, ki so opazovali srečo, ki so jo nekateri storili med stanovanjskim mehurčkom, ne boste nujno naredili umora, ko boste prodali svojo hišo. Če želite na svoj dom gledati kot na vir bogastva v pokoju, potem ko odplačate hipoteko, denar, ki ste ga porabili za mesečna plačila, upoštevajte kot vir financiranja življenjskih in zdravstvenih stroškov v pokoju. Upokojenci se pogosto želijo zadržati (kljub vsem člankom o zmanjšanju števila ali umikanju v eksotičnih krajih).

Spodnja črta

Ta pregled naj vam pomaga, da boste na poti do zapolnitve morebitnih vrzeli v znanju o nakupu domov. Ne pozabite, da bolj ko se boste predhodno izobraževali o postopku, manj stresnega bo in večja je verjetnost, da boste dobili hišo, ki jo želite, za ceno, ki si jo lahko privoščite. Ko končate, boste imeli zaupanje, ki izhaja iz uspešnega pogajanja o pomembnem koraku v vašem življenju.