Kazalo
- Kaj je prva hipoteka?
- Razumevanje prve hipoteke
- Primer prve hipoteke
Kaj je prva hipoteka?
Prva hipoteka je osnovna zastavna pravica na nepremičnini. Prva hipoteka je primarno posojilo, ki plača nepremičnino, posojilo pa ima prednost pred vsemi drugimi zastavnimi pravicami ali terjatvami do nepremičnine v primeru neplačila. Prva hipoteka ni hipoteka na prvem domu posojilojemalca; gre za prvotno hipoteko, vzeto na kateri koli nepremičnini. Imenuje se tudi First Lien. Če se dom refinancira, refinancirana hipoteka prevzame prvi hipotekarni položaj.
Ključni odvzemi
- Prva hipoteka je osnovna zastavna pravica na nepremičnini, ki zavaruje hipoteko. Druga hipoteka je denar, izposojen proti lastnemu kapitalu za financiranje drugih projektov in izdatkov. Če je razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) prve hipoteke večje od 80 %, posojilodajalci običajno zahtevajo zasebno hipotekarno zavarovanje. Hipotekarne obresti, plačane na prvi hipoteki, so davčno priznane, veljajo samo za davčne zavezance, ki stroške razdelijo v svoje davčne napovedi.
Razumevanje prve hipoteke
Ko želi posameznik kupiti nepremičnino, se lahko odloči, da bo nakup financiral s posojilom posojilnice. Posojilodajalec pričakuje, da bo stanovanjsko posojilo ali hipoteko poplačano v mesečnih obrokih, ki vključujejo del glavnice in obresti. Posojilodajalec bo imel zastavno pravico na nepremičnini, saj je posojilo zavaroval dom. Ta hipoteka, ki jo je kupec odnesel za nakup doma, je znana kot prva hipoteka.
Prva hipoteka je prvotno posojilo, oddano na nepremičnini. Domači kupec bi lahko imel v svojem imenu več lastnosti; vendar je prvotna hipoteka vzeta za zavarovanje vsake nepremičnine, ki predstavlja prvo hipoteko. Na primer, če lastnik nepremičnine vzame hipoteko za vsak od svojih treh domov, je vsaka od treh hipotek prva hipoteka.
Izraz "prva hipoteka" vodi nekoga do razumevanja, da lahko obstajajo tudi druge hipoteke na nepremičnini. Lastnik stanovanja bi lahko vzel drugo hipoteko, na primer drugo hipoteko, prvotna in prva hipoteka pa še vedno veljata. Druga hipoteka je denar, izposojen proti lastnemu kapitalu za financiranje drugih projektov in izdatkov. Druga hipoteka in vse druge hipoteke, ki so bile vzete na isti nepremičnini, pa so podrejene prvi hipoteki. To pomeni, da se prva hipoteka izplača pred izplačilom sekundarnih hipotek v primeru neplačila.
Prva zamuda in posojilo (LTV)
Če je razmerje med posojilom in vrednostjo prve hipoteke večje od 80%, posojilodajalci običajno zahtevajo zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). V takem primeru je včasih posojilojemalcu lahko ekonomsko omejiti velikost prve hipoteke na 80% LTV in sekundarno financiranje uporabiti za izposojo preostalega potrebnega zneska. Ekonomika plačevanja PMI v primerjavi z drugim posojilom je v veliki meri odvisna od stopnje, po kateri posojilojemalec pričakuje, da se bo vrednost njihovega stanovanja povečala. PMI je mogoče odpraviti, ko LTV prve hipoteke doseže 78%. Vendar pa je treba izplačati drugo zastavno pravico, ki običajno ima višjo obrestno mero kot prva hipoteka. Najverjetneje se to izvede z refinanciranjem prve hipoteke za znesek, ki je enak preostalemu stanju prve in druge hipoteke.
Davki na prvo hipoteko
Hipotekarne obresti, plačane na prvi hipoteki, so davčno priznane. To pomeni, da lahko lastniki stanovanj svoj obdavčljivi dohodek zmanjšajo za znesek obresti, ki so bile plačane za posojilo za davčno leto. Odbitek davka od hipotekarnih obresti pa velja le za davčne zavezance, ki stroške razčlenjujejo v svojih davčnih obračunih.
Primer prve hipoteke
Na primer, če kupec zavaruje prvo hipoteko v višini 250.000 dolarjev na domači nepremičnini in po nekaj letih pridobi drugo hipoteko za 30.000 dolarjev na isti nepremičnini, je prva hipoteka višja od druge hipoteke. Posojilojemalec neplačuje svojih plačil, potem ko je že odplačal 50.000 dolarjev prvotnega zneska posojila, njegovo premoženje pa se zapusti in proda za kritje posojila. Če izkupiček od prodaje nepremičnine znaša 210.000 dolarjev, bo prvi hipotekarni posojilodajalec prejel dolgovani preostali znesek, to je 200.000 dolarjev. Drugi hipotekarni posojilodajalec bo prejel preostalo, kar v tem primeru znaša 10.000 dolarjev. Ker je prva hipoteka primarni zahtevek, ki ima prednost pred sekundarnimi terjatvami, druge hipoteke ponavadi določajo višje obrestne mere kot prve hipoteke.
