Kaj je klavzula o zapadlosti prodaje?
Klavzula o zapadli prodaji je določba v hipotekarni pogodbi, ki zahteva, da se hipoteka v celoti povrne s prodajo ali prenosom delnega ali polnega deleža v nepremičnini, ki hipoteko zavaruje. Ta določba se včasih imenuje tudi klavzula o pospešku. Hipoteke s klavzulo o prodaji niso možne. Ta klavzula pomaga zaščititi posojilodajalce pred nižjimi tržnimi obrestnimi merami.
Klavzula o prodaji
Klavzula o zapadli prodaji pomaga zaščititi posojilodajalca ali končnega imetnika hipoteke pred tveganjem, da se hipoteka lahko prenese na novega lastnika nepremičnine, če je obrestna mera za hipoteko pod trenutnimi tržnimi obrestnimi merami. To bi podaljšalo življenjsko dobo hipoteke. Imetniki hipoteke z nižjo tržno obrestno mero - ali hipotekarnega vrednostnega papirja, zavarovanja s premoženjem ali dolžniškega jamstva, ki ga podpira hipoteka pod obrestno mero, nižjo od tržne - na splošno podpirajo predčasno upokojitev te hipoteke.
Zaradi klavzule o prodaji, ko lastniki stanovanj prodajo svoje hiše, hipoteke ne morejo prenesti na kupca. Izplačilo od prodaje morajo porabiti za poplačilo hipoteke, kupec pa mora pridobiti novo hipoteko. Če ne bi bilo klavzule o prodaji, bi hipoteka, ki bi jo bilo mogoče prevzeti z nakupom stanovanja, del odločitev o nakupu stanovalcev.
Morebitne izjeme klavzule o zapadlosti prodaje
Mogoče je, da če bo lastnik stanovanja poskušal zaobiti to klavzulo pri prodaji nepremičnine kupcu, lahko posojilodajalec sproži postopek zaprtja in potencialni kupec v tem primeru izgubi dom. Obstajajo lahko tudi primeri, ko posojilodajalec te klavzule ne bi mogel uporabiti, čeprav se sooča z verjetnostjo izgube dela glavnice in obresti, ki jih zapadejo. Na primer, tržni pogoji propada nepremičnin lahko posojilodajalce prisilijo v večjo ponudbo, ki bi jim lahko povrnila del izgub.
V letu 1982 Garn-St. Germain Act , posojilodajalci v določenih situacijah ne morejo uveljaviti klavzule o prodaji, čeprav se je lastništvo spremenilo. Če pride do ločitve ali zakonite ločitve in lastništva med zakoncema (na primer je bila nepremičnina v skupni lasti in postane v lasti enega zakonca), posojilodajalec ne more uveljaviti klavzule o prodaji. Enako velja, če lastnik prenese lastnino na svoje otroke, če posojilojemalec umre in se premoženje prenese na sorodnika ali če se lastnina prenese na živo zaupanje in je posojilojemalec zaupnik.
