Odložene obresti so znesek obresti, dodanih glavnici posojila, kadar pogodbeni pogoji posojila omogočajo plačilo po načrtu, ki je manjše od zapadlih obresti. Ko se glavnica posojila zaradi odloženih obresti poveča, se imenuje negativna amortizacija. Na primer, hipoteke z nastavljivo obrestno mero, znane kot možnosti plačila ARM, in hipoteke s fiksno obrestno mero z odložljivo obrestno značilnostjo pomenijo tveganje, da se bodo mesečna plačila v nekem trenutku v hipoteki znatno povečala.
Razčlenitev odloženih obresti
Odložene obresti so obresti, ki so nastale za posojilo, vendar niso bile plačane. Obresti se kopičijo, če plačilo posojila ni dovolj veliko za pokritje vseh zapadlih obresti.
Zgodovina odloženih obresti
Pred hipotekarno krizo leta 2008 programi, kot so možnost plačila ARM, omogočajo posojilojemalcem, da izberejo svoje mesečno plačilo. Hipotekarji lahko izberejo 30-letno ali 15-letno plačilo, plačilo samo za obresti, vendar ne zmanjšuje glavnice, ali minimalno plačilo, ki niti ne bi pokrilo zapadlih obresti. Razlika med minimalnim plačilom in zapadlimi obrestmi je bila odložena obrestna mera ali negativna amortizacija, ki je bila dodana v posojilo.
Recimo, da je hipotekar prejel možnost plačila ARM v višini 100.000 ameriških dolarjev po 6-odstotni obrestni meri. Posojilojemalec je lahko izbiral med štirimi možnostmi mesečnega plačila: popolnoma amortizirajoče 30-letno fiksno plačilo v višini 599, 55 USD; 15-letno amortizacijsko plačilo v višini 843, 86 USD; plačilo samo za obresti v višini 500 USD; ali minimalno plačilo 321, 64 USD. Če izvršite minimalno plačilo, se mesečni znesek odštetih obresti v višini 178, 36 USD doda na posojilo. Po petih letih se stanje posojila z odloženimi obrestmi prenovi, kar pomeni, da se zahtevano plačilo poveča za poplačilo posojila v 25 letih. Plačilo postane tako visoko, hipotekar ni mogel odplačati posojila in se konča z zaprtjem. To je eden od razlogov, da je posojila z odloženimi obrestmi v nekaterih državah prepovedana in jih zvezna vlada smatra za plenilske.
Negativna amortizacija
Z hipotekarno hipoteko z odloženo obrestno mero ali možnostjo plačila ARM ima hipotekar lahko zgornjo mejo plačila in obrestna mera se lahko poveča. Ker se razlika doda v bilanco, se dolg povečuje in ne znižuje zneska, ki ga dolguje.
To je lahko zahtevna situacija, še posebej, če želi hipotekar prodati dom. Odložene obresti lahko povzročijo, da bo posojilojemalec na hipoteki obrnjen na glavo, kar pomeni, da dolguje več, kot lahko dobi od prodaje stanovanja.
