Kaj pomeni Coterminous?
Sočasna posojila se nanašajo na dopolnilno posojilo z datumom zapadlosti, ki je enako kot višji dolg, ali prvotno posojilo. Coterminous se najpogosteje uporablja za opis hipotekarnih posojil, na primer za stanovanjske in poslovne posojilojemalce.
Ključni odvzemi
- Sočasna posojila so dopolnilna posojila z datumom zapadlosti, ki so enaka kot posojila za starejše. Dokončna posojila so običajna za financiranje gradnje in lastništva nepremičnin. Sočasna posojila na splošno spremljajo omejitve glede obsega in obdobja servisiranja.
Razumevanje Coterminous
Medtem ko ima lahko dopolnilno posojilo datum zapadlosti, ki nastopi po datumu prvotnega posojila (pogosto ga imenujemo "nekoterminalno"), večina drugih hipotekarnih posojilodajalcev ali posojilodajalcev mezzanin raje ima zapadla oba posojila na isti datum. Tako se lahko posojilojemalec odloči za refinanciranje obeh posojil v enega večjega, po možnosti z istim posojilodajalcem.
Če ima isti datum poravnave, tudi posojilojemalci lažje določijo, ali refinanciranje izvirnih in sočasnih posojil zagotavlja znatne prihranke. Posojilodajalci imajo tudi koristi od istega datuma poravnave, ker predstavlja manjše tveganje neplačila v primerjavi z hipotekarno hipoteko, ki ni sočasna.
Druga prednost, ki ima isti datum poravnave za dva posojila, je, da strategija zagotavlja, da se posojila uskladijo s prevladujočimi obrestnimi merami. Poleg tega je lažje določiti obrestne mere ob refinanciranju ali pakiranju obeh posojil v en dolžniški instrument na koncu njunih pogojev.
Kako so strukturirani dolgoročni posojili
V nekaterih primerih se posojila za mezzanine financirajo prek naložbenih nosilcev, ki so strukturirane kot družbe z omejeno odgovornostjo.
Posojilodajalci, ki ponujajo sočasno posojilo, imajo lahko številne omejitve in omejitve. To lahko vključuje določbo, da mora isti posojilodajalec servisirati vse obstoječe predhodne hipoteke za posojilojemalca. Posojilodajalec morda ne bo dovolil, da se posojilo dopolni, kmalu po odobritvi prvotnega posojila. Posojilojemalec bo morda počakal vsaj eno leto do trajanja prvotnega posojila, preden bo poiskal to dodatno financiranje. Posojilodajalci lahko zahtevajo, da mora biti za prvotno posojilo na voljo najmanj pet let - na primer pet let - preden se odobri sočasno posojilo.
Sočasna hipoteka ima lahko minimalni znesek, ki ga je treba izposoditi. Na sočasnih komercialnih hipotekah bi lahko obstajali tudi dogovori o sami nepremičnini.
Na primer, lahko izpolnjujejo zahteve glede zasedenosti, ki jih mora posojilojemalec izpolnjevati in vzdrževati, da lahko izpolni pogoje za dodatno hipoteko. V stavbi bo morda treba fizično zasedeti najmanj 90 dni pred zaprtjem hipoteke. Zbiranje nadomestnih rezerv na sočasni dopolnilni hipoteki se lahko opusti; vendar bi nadomestne rezerve v prvotni hipoteki še naprej zbirali. Morda bo potrebna nova ocena nepremičnine in nova zavarovalna polica.
Ta vrsta financiranja bi lahko bila privlačna za posojilojemalce, saj ponuja večkratni hipotekam en sam datum, ko naj bi bila nepremičnina prosta in jasna. Možno je, da posojilojemalci posojila konsolidirajo z refinanciranjem, ko obrestne mere postanejo ugodnejše za zmanjšanje njihove skupne dolžniške obveznosti.
Primer dolgoročnega posojila
Sočasna posojila se običajno uporabljajo pri financiranju gradnje. Na primer, če razvijalec nepremičnin gradi stanovanjski blok, potem lahko vzame prvo posojilo za začetek gradnje. Začetna plačila, povezana s prvo hipoteko, bodo pokrivala glavnico izposojenega zneska. Nato lahko vzame drugo, sočasno posojilo za plačilo prvega posojila in financira nadaljnjo gradnjo.
Ta strategija koristi tako graditelju kot finančni instituciji. Graditelj dobi dodaten vir financiranja za svoj projekt v obliki drugega posojila, finančne institucije pa lahko ocenijo napredek na projektu, preden izdajo drugo posojilo. Običajno se zneski finančnega vzvoda za sočasna posojila izračunajo kot odstotek LTV ali razmerje med posojilom in vrednostjo. Višji kot je LTV, večje je tveganje.
