Kazalo
- Vaše razmerje med dolgom in prihodkom
- Kaj želijo hipotekarni posojilodajalci
- Trg stanovanj
- Gospodarski obeti
- Upoštevajte svoje življenjske potrebe
- Prodaja enega doma, nakup drugega
- Ustvarjanje predplačila
- Ali nameravate ostati?
- Spodnja črta
Ste pripravljeni kupiti hišo? Koliko si lahko privoščite? Odgovor na drugo vprašanje morda ni tako enostaven. Preden zasedete tisti na videz odličen nakup doma, se naučite analizirati, kaj pomeni "cenovna dostopnost".
Ključni odvzemi
- Poleg cen nepremičnine bi morali v vaših izračunih upoštevati še številne druge finančne in življenjske vidike, ali si lahko privoščite nakup hiše. Določitev razmerja med dolgom in prihodkom (DTI) - natančneje, sprednji DTI - je pomemben dejavnik pri pridobivanju hipoteke. Oceniti morate tudi lokalni trg nepremičnin, gospodarske obete in posledice bivanja vsaj desetletje. Kakšne so življenjske potrebe, sedanje in prihodnje ter katere navade in izdatke, ali bi se lahko odpovedali vlaganju v hišo?
Vaše razmerje med dolgom in prihodkom
Prva in najbolj očitna odločilna točka vključuje denar. Če imate na voljo dovolj sredstev za nakup hiše za gotovino, si zdaj zagotovo lahko privoščite, da jo kupite. Tudi če ne morete plačati z gotovino, se večina strokovnjakov strinja, da si lahko privoščite nakup, če se lahko kvalificirate za hipoteko na novem domu. Toda kakšno hipoteko si lahko privoščite?
43-odstotno razmerje med dolgom in prihodkom (DTI) razmerje na splošno uporablja Zvezna stanovanjska uprava (FHA) kot vodilo za odobritev hipotek. To razmerje se uporablja za določitev, ali lahko posojilojemalec plačuje vsak mesec; nekateri posojilodajalci so lahko bolj prizanesljivi ali bolj togi, odvisno od trga nepremičnin in splošnih gospodarskih razmer. 43-odstotni DTI pomeni vsa vaša redna plačila dolga, skupaj s stroški, povezanimi s stanovanjem - hipoteko, hipotekarno zavarovanje, pristojbine za združevanje lastnikov stanovanj, davek na nepremičnine, zavarovanje lastnika stanovanja itd. - ne bi smela znašati več kot 43% vašega mesečnega bruto dohodka.
Če na primer vaš mesečni bruto dohodek znaša 4.000 USD, to število pomnožite z 0, 43. 1.720 dolarjev je znesek, ki bi ga morali porabiti za plačilo dolga. Recimo, da že imate te mesečne obveznosti: minimalna plačila s kreditno kartico v višini 120 dolarjev, plačilo avtomobilskega posojila v višini 240 dolarjev in plačila študentskega posojila v višini 120 do 480 dolarjev. To pomeni, da si lahko teoretično privoščite do 1.240 dolarjev na mesec dodatnega dolga za hipoteko itd. In še vedno ostajate v mejah največjega DTI. Seveda je vedno manj dolga.
Kaj želijo hipotekarni posojilodajalci
Upoštevati morate tudi razmerje med zadolženim in prihodkom, ki izračuna vaš dohodek v primerjavi z mesečnim dolgom, ki bi ga nastali samo zaradi stanovanjskih stroškov. Običajno posojilodajalci takšno razmerje ne presegajo 28%; med recesijo lahko pustijo, da zdrsne na kar 31%. Na primer, če vaš bruto dohodek znaša 4.000 USD na mesec, bi imeli težave pri odobritvi 1.720 USD mesečnih stanovanjskih stroškov, tudi če nimate drugih obveznosti. Za 31-odstotni DTI bi morali stanovanjski stroški znašati manj kot 1.240 dolarjev.
Zakaj ne bi mogli uporabiti svojega celotnega razmerja med dolgom in prihodkom, če nimate drugega dolga? V bistvu zato, ker vam posojilodajalci ne marajo živeti na robu. Dogajajo se finančne nesreče - izgubite službo, avtomobil se vam posreči, zdravstvena oviranost vam prepreči, da bi nekaj časa delali. Če je hipoteka 43% vašega dohodka, ne bi imeli prostora za mahanje, ko želite ali bi morali imeti dodatne stroške.
Strokovnjaki za finančno načrtovanje se strinjajo, da si lahko nakup stanovanja privoščite, če lahko dobite hipoteko z mesečnim plačilom, ki ne presega 28% vašega bruto dohodka.
Večina hipotek je dolgoročnih obveznosti: ne pozabite, da boste morda plačevali vsaka dva meseca vsak mesec v naslednjih 30 letih. V skladu s tem bi morali oceniti zanesljivost svojega primarnega vira dohodka. Razmislite tudi o svojih možnostih za prihodnost in verjetnosti, da se bodo sčasoma zvišali vaši stroški. Da si danes lahko privoščite novo hišo, niti približno ni tako pomembno, kot si jo lahko privoščite na dolgi razdalji.
Ni treba posebej poudarjati, da si lahko privoščite hišo ne odgovarja na vprašanje, ali je zdaj pravi čas, da se odločite za to možnost.
Trg stanovanj
Ob predpostavki, da imate svoj osebni denarni nadzor pod nadzorom, je vaša naslednja pozornost stanovanjska tržna ekonomija - bodisi v vašem trenutnem kraju, bodisi v tistem, v katerem se nameravate preseliti. Hiša je draga naložba. Denar za nakup je odličen, vendar ne odgovarja na vprašanje, ali je nakup smiseln s finančnega vidika. Eden od načinov za to je odgovor na vprašanje "Ali je ceneje najeti kot kupiti?" Če je nakup manj drag kot najem, je to močan argument v prid nakupa.
Podobno je vredno razmisliti o dolgoročnih posledicah nakupa stanovanja. Nakup doma je bil generacijam skorajda zajamčen način zaslužka. Vaši stari starši so lahko pred 50 leti kupili dom za 20.000 dolarjev in ga 30 let pozneje prodali za pet ali desetkrat več.
Enako ne moremo trditi za lastnike domov novejše letine. Mnogi od njih so izgubili denar, ko se je trg nepremičnin podrl leta 2007, mnogi drugi pa imajo zdaj domove, ki so vredni precej manj od cene, ki so jo kupili pred natanko desetletjem. Če nepremičnino kupujete z prepričanjem, da se bo sčasoma zvišala vrednost, ne pozabite v svoje izračune upoštevati stroškov plačila obresti na hipoteki, nadgradnje nepremičnine in tekočega, rednega vzdrževanja.
Gospodarski obeti
V skladu z istimi smermi obstajajo leta, ko so cene nepremičnin znižane in leta, ko so nenormalno visoke. Če so cene tako nizke, da je očitno, da dobite dobro ponudbo, lahko to vzamete kot znak, da je morda pravi čas za nakup. Na kupčevem trgu znižane cene povečujejo verjetnost, da bo čas deloval v vašo korist in povzročil, da bo vaša hiša cestna.
Obrestne mere, ki igrajo veliko vlogo pri določanju višine mesečnega hipotekarnega plačila, imajo tudi leta, ko so visoke, in leta, ko so nizke. Očitno je, da je nižje bolje. Na primer, naš mesečni kalkulator hipotekarnih plačil kaže, da vas bo 30-letna hipoteka (360 mesecev) pri posojilu v višini 100.000 USD s 3-odstotnimi obrestmi stala 421, 60 USD na mesec. Pri 5-odstotni obrestni meri vas bo stalo 536, 82 dolarja na mesec. Pri 7% skoči na 665, 30 USD. Če torej obrestne mere padajo, je morda pametno počakati, preden kupite. Če naraščajo, je smiselno, da nakup opravite prej kot pozneje.
Letni časi lahko vplivajo tudi na postopek odločanja. Če želite izbirati čim več različnih domov, je pomlad verjetno najboljši čas za nakupovanje. Znaki "Na prodaj" ponavadi vzniknejo kot rože, ko se vreme segreva in trate postanejo zelene. Del razloga se nanaša na ciljno občinstvo večine domov: družine, ki čakajo, da se preselijo, dokler njihovi otroci ne končajo tekočega šolskega leta, vendar se želijo urediti, preden se novo leto začne jeseni.
Upoštevajte svoje življenjske potrebe
Medtem ko je denar očitno pomemben dejavnik, obstajajo številni drugi dejavniki, ki bi lahko igrali vlogo pri vašem merjenju časa. Ali obstaja potreba po dodatnem prostoru (nov otrok na poti, starejši sorodnik, ki ne more živeti sam)? Ali ta poteza vključuje vaše otroke v menjavo šol? Če boste prodali hišo, v kateri živite manj kot dve leti, bi zaračunali davek na kapitalski dobiček - in če je tako, ali je vredno počakati, da se izognete ugrizu?
Morda boste radi kuhali z gurmanskimi sestavinami, se vsak mesec odpeljali med vikende, pokroviteljili uprizoritveni umetnosti ali se ukvarjali z osebnim trenerjem. Nobena od teh navad ni morilec proračuna, vendar boste morda morali storiti brez njih, če bi dom kupili samo na podlagi 43-odstotnega razmerja med dolgom in prihodkom.
Preden začnete vaditi hipotekarna plačila, si privoščite malo finančnega prostora, tako da odštejete stroške vašega najdražjega hobija ali dejavnosti od plačila, ki ste ga izračunali. Če ravnotežje ni dovolj, da bi kupili dom svojih sanj, boste morda morali poseči po zabavi in igrah ali pa začeti razmišljati o manj dragi hiši kot o svojem domu iz sanj.
Prodaja enega doma, nakup drugega
Dohodek od vašega trenutnega doma shranite na varčevalni račun in ugotovite, ali si boste - potem ko boste zaračunali druge potrebne stroške, kot so plačilo avtomobila ali zdravstveno zavarovanje - ali ne, privoščili hipoteko. Pomembno je tudi vedeti, da bo treba nameniti dodatna sredstva za vzdrževanje in komunalne storitve. Ti stroški bodo nedvomno višji za večje domove.
Ko izračunate, uporabite svoj trenutni dohodek. Ne predvidevajte, da boste zaslužili več denarja na poti. Povišanja se ne zgodijo vedno, kariera pa se spremeni. Če znesek nakupa doma, ki ga kupite, temelji na prihodnjih prihodkih, si s kreditnimi karticami postavite romantično večerjo. Končali boste v dolgotrajnih odnosih z njimi.
Če pa obvladujete te dodatne stroške hiše, ne da bi pri tem zapravili dodaten dolg na kreditni kartici, si lahko privoščite nakup stanovanja - če ste prihranili dovolj denarja za predplačilo.
Si lahko priskrbite polog?
Najbolje je, da odložite 20% cene stanovanja, da se izognete plačilu zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI). Običajno dodate med hipotekarna plačila, lahko PMI stane dodatnih 50 do 100 USD na mesec.
Manjše polog ne pomeni, da je nakup doma nemogoč. Na primer, s posojilom FHA lahko kupite dom s samo 3, 5%, vendar obstajajo bonusi, če pridete do več primerov. Poleg že omenjenega izogibanja PMI pomeni večje polog:
- Manjša hipotekarna plačila. Za hipoteko v višini 200.000 dolarjev s 5-odstotno obrestno mero za 30-letni rok bi plačali 1.074 dolarjev. Če bi bila vaša hipoteka 180.000 dolarjev s 5-odstotno obrestno mero za 30-letni mandat, bi plačali 966.28 dolarjev. Več možnosti posojilodajalca. Nekateri posojilodajalci vas ne bodo financirali, če ne znižate vsaj 5 do 10%.
Čeprav obstaja veliko ugodnosti večjega položnice, ne žrtvujte svojega varčevalnega računa v sili v celoti, da boste več odložili svoj dom. Ko bi se pojavila nepričakovana popravila ali druge potrebe, bi lahko končali v ščepcu.
Ali nameravate ostati?
Ugodnost bi morala biti številka ena stvar, ki jo iščete v domu, hkrati pa je tudi najbolje vedeti, da boste želeli živeti v domu, ki si ga boste izbrali vsaj 10 let. Če ne, bi se lahko obtičali v domu, ki si ga ne morete privoščiti v mestu, ki ste ga pripravljeni zapustiti. Če ne morete oceniti, v katerem mestu boste živeli in kakšen je vaš desetletni načrt, ni pravi čas za nakup stanovanja. Če želite kupiti dom brez 10-letnega načrta, kupite dom, ki je cenovno precej nižji od najvišjega, ki si ga lahko privoščite. Če si boste morali hitro prodati, si boste morali privoščiti uspešnico. Druga izjema: Če delate v podjetju, ki kupuje hiše preseljenih zaposlenih - eno ime je to zajamčena možnost odkupa - je varno kupiti tudi brez 10-letne obveznosti.
Spodnja črta
Ste pripravljeni kupiti hišo? Odgovor na strani (ni namenjen kazen) je "da - če si to lahko privoščite." Toda "privoščite si" ni tako preprosto, kot je to, kar je trenutno na vašem bančnem računu; številni drugi finančni in življenjski slog bi morali upoštevati vaše izračune.
Ko upoštevate vse te elemente, "če si to lahko privoščite" začne izgledati bolj zapleteno, kot se sprva zdi. Toda če jih upoštevamo, lahko pozneje preprečimo drage napake in finančne težave. Seveda je en najboljši čas za potek: Ko najdete popolno hišo na pravem mestu za prodajo - po popolni ceni.
