Kaj so cenovno ugodne stanovanjske naložbe?
Uspešni vlagatelji v nepremičnine so več kot le najemniki. So pametni vodji podjetij. Vlagatelji v nepremičnine delujejo podobno kot upravljavci portfelja in poslovni managerji, ki se osredotočajo na povečanje dobička, hkrati pa ustvarjajo vrednost za stranke. Ta članek govori o dostopnih stanovanjskih naložbah kot poslovni in naložbeni strategiji V članku je najprej opredeljeno cenovno dostopno stanovanje in obravnavane tri demografske skupine, ki predstavljajo najboljši ciljni trg. Nato članek obravnava dobičkonosnost in prodajo cenovno dostopnih stanovanj, pa tudi financiranje in družbene posledice cenovno ugodnih stanovanjskih naložb.
Ključni odvzemi
- Ugodno stanovanje je vključeno v portfelje številnih vlagateljev nepremičnin, predvsem zaradi povezanih davčnih olajšav za državno vlado. Lastniki vlagateljev, ki jih zanima cenovno ugodno stanovanje, bi morali zagotoviti, da je takšna naložba donosna in tržna na njihovem območju. Vlagatelji bi morali izračunati stroške, povezane z nakupom, obnovo in vzdrževanje cenovno ugodnih stanovanj, da ugotovi, ali gre za izvedljivo naložbeno ponudbo. V investicijskem primeru bi imel najboljše lastnosti na zaželenih območjih po ugodnih cenah, da bi zagotovil ustrezno povpraševanje in donosnost.
Razumevanje cenovno ugodnih stanovanj
Koncept cenovno ugodnih stanovanj je zagotoviti stanovanja za tiste člane družbe z omejenimi dohodki. Lastniki nepremičnin prejmejo davčne olajšave, če odstotek svoje nepremičnine uporabljajo kot cenovno ugodno stanovanje (na primer toliko najemnih enot v zgradbi). Najemniki prejemajo tudi pomoč vlade pri plačevanju najemnine vsak mesec. Štiri skupine ljudi običajno potrebujejo cenovno ugodna stanovanja.
Starejši in invalidi
Ljudje, starejši od 65 let, in invalidi so pomemben odstotek prebivalstva ZDA. Študije kažejo, da se ta številka povečuje in bo v naslednjih 20 do 30 letih dosegla rekordno raven. Ljudje v teh skupinah potrebujejo stanovanje, ki je blizu javnih nastanitev in spremenjeno, da jim pomagajo pri vsakdanjem življenju. Spremembe vključujejo klančine namesto stopnic, kopalnice z dostopom za invalidske vozičke, ograje in spremenjene omare in omare.
Študentje
Naraščajoče število odraslih in netradicionalnih študentov in univerz je povečalo potrebo po nastanitvi zunaj kampusa. Odrasli študenti z družinami potrebujejo zasebno stanovanje v bližini kampusa. Mednarodni študenti potrebujejo stanovanja, ki so na voljo vse leto, ker so na počitnicah in poletnih počitnicah cenejša in bolj priročna kot pogosta mednarodna potovanja.
Vojska
Pripadniki vojaške službe imajo možnost nastanitve na izhodu in izven nje. Stanovanje na bazi zahteva potrebe za gradnjo, upravljanje nepremičnin in vzdrževanje tal, medtem ko stanovanja zunaj baze potrebujejo dodatno lokacijsko pomoč, prilagojeno gradnjo in financiranje nakupa. Ohišje, ki ni v bazi, mora biti blizu baze in ga je enostavno premikati v in iz njega. Vlagatelji v vojaška stanovanja bi morali biti seznanjeni z zveznimi pogodbami in s posebnimi smernicami za vsako panogo.
Programi rehabilitacije in ponovnega vstopa
Del prebivalstva zahteva prehodna stanovanja. Na primer, brezdomci in družine, zasvojeni odvisniki in na novo izpuščeni iz vzgojnih zavodov zahtevajo stanovanje na polovici poti. Nekateri odrasli in otroci v državnih zaščitnih službah in programih za duševno zdravje potrebujejo domove v skupinah in stanovanja v soseski. Apartmaji in penzioni bi morali biti dovolj veliki, da prebivalcem zagotavljajo ustrezne zmogljivosti in zasebnost, hkrati pa morajo tudi olajšati raven varnosti in dostopnosti za vsako skupino.
Zahteve po ugodnih stanovanjskih naložbah
Za vlagatelje je dostopnost pomembna, saj določa dve ključni stvari: donosnost in tržnost. Subvencionirani stanovanjski programi, kot je oddelek 8, družinam z nižjimi dohodki pomagajo pri najemu s plačilom dela tržne cene najemnih enot. Vlagatelji v cenovno ugodna stanovanja bi morali poznati povprečni dohodek za svoje območje, da bi ugotovili, kakšen donos bi lahko dobili pri nakupu nepremičnine in ga uporabili za cenovno dostopna stanovanja.
Vlagatelji lahko pomagajo investitorju določiti srednje dohodke. Ameriški popisni urad zbira povprečne dohodke za države, okrožja in mesta. Spletna mesta za nepremičnine ponujajo te informacije za ljudi, ki jih zanima nakup domov v določenih regijah. Nazadnje so informacije na voljo tudi prek državnih in lokalnih vlad, agencij za gospodarski razvoj in stanovanjskih organov.
- Za cenovno ugodno najemnino izračunajte 30% mediane dohodka na vašem območju. To je vaš pričakovani bruto dohodek na cenovno ugodno najemno enoto. Za cenovno dostopno lastništvo doma izračunajte 35% povprečnega dohodka za načelo, obresti, davek na nepremičnine, zavarovanje lastnikov stanovanj in članarine. Nato izračunajte pričakovano prodajno ceno tako, da odštejete znesek za davek, zavarovanje in pristojbine na podlagi tekočih stopenj za to območje. Z razliko, načelom in obrestmi določite kupnino na podlagi tekočih obrestnih mer za vaše območje. Bančni ali hipotekarni strokovnjak vam lahko pomaga hitro določiti te zneske.
Donosnost
Če želite določiti potencialno donosnost naložbe, ocenite stroške poslovanja. Za najemne enote začnite z davki in zavarovanjem, ki ga plačujete kot lastnik. Vključite vse stroške vzdrževanja komunalnih storitev, zgradb in zemljišč ter stroške prenosa, kot so inšpekcijski pregledi, potrdilo o zasedenosti, registracija in druge pristojbine, ki jih zahteva vaša občina ali občina.
Za prodajne enote določite svoje stroške financiranja, stroške zapiranja ob nakupu in v času prodaje, materialne in delovne stroške gradnje ali sanacije ter stroške prenosa.
Za enote najema in prodaje določite stroške trženja in oglaševanja. Največji projekt bo padel, če ne morete pritegniti najemnikov ali kupcev. Tudi preprosta, učinkovita strategija oglaševanja bo stala denar in čas. Razmislite o stroških poslovanja, ki vplivajo na vašo osnovno vrednost.
Nato določite svoj dohodek. Za najemne enote uporabite znesek pričakovanega bruto dohodka na cenovno ugodno enoto. Za prodajne enote uporabite zgoraj določeno kupno ceno. Uporabite standardno formulo:
Prihodek - odhodki = bruto dobiček
Upoštevajte svoj denarni tok. Če plačujete komunalne storitve, nekateri programi omogočajo, da organ za subvencioniranje plača dodatne zneske za pokritje dela najemniških storitev. Za konec si oglejte svoj dohodninski položaj. Amortizacija bo vplivala na vašo davčno obveznost in bo imela različne učinke na dejanski denarni tok ali dejanski čisti dobiček.
Trženje
Vlagatelj v cenovno ugodna stanovanja mora najti in spremeniti enote, ki ustrezajo smernicam za subvencije najema, ki so na voljo pri lokalnih stanovanjskih upravah. Za prodajalce se osredotočite na čim večje stroške gradnje in sanacije enot, ki se prodajo na trgu.
- Začnite s preprosto logiko. Če ni dobičkonosna, ni tržna. Velja tudi obratno. Izkoristite prednosti zaprtih domov. Obstajajo številni domovi za eno in dve do štiri družine, ki so bili zaradi zaprtja zapuščeni. Povežite se z lokalnimi agencijami za gospodarski razvoj, ki te enote pridobijo pod tržnimi stroški in prodajo lokalnim razvijalcem ali prodajo pogodb za sanacijo in nadaljnjo prodajo. Naučite se tudi, kakšne so šerifove prodaje v vaši bližini. Preverite smernice za vsako okraje, na katero se boste usmerili, saj se lahko smernice med okraji v isti regiji ali državi razlikujejo. Te enote so pogosto kupljene na mestu, ki jih ni mogoče videti in lahko predstavljajo znatne stroške sanacije in čas prodaje za nadaljnjo prodajo. Sodelujte z nepremičninskim podjetjem in se seznanite z lokalnim trgom, ki ga prodaja lastnik (FSBO). Morda boste našli priložnosti za kratko prodajo, če je prodajalec ali prodajalec poskrbel za znižanje hipotekarnega odplačila, da bi olajšal znižano ceno za hitro prodajo. Te enote so morda najcenejše za popravljanje in nadaljnjo prodajo.
Uspešni vlagatelji vedo, kdaj in kako se premikati na trgu. Ne pozabite opraviti tekoče analize nakupa in nakupa najemnih enot. Če so stroški dela, materiala in financiranja visoki, zdaj morda ni čas za nakup več nepremičnin. Če je na vašem trgu več najemnikov, zdaj morda ni donosen čas za trženje enot za prodajo, tudi če so obrestne mere nizke. Če je tržna najemnina in srednji dohodek na vašem območju visok, je zdaj morda najbolj donosen čas, da obdržite premoženje za mesečni dohodek od najemnine, ki ga lahko ustvari.
S svojim maloprodajnim portfeljem ravnajte z malo več barve in napeljave.
Financiranje
Raziščite različne možnosti financiranja, ki so na voljo vlagateljem. Preberite spletna mesta za Fannie Mae, Freddie Mac in HUD Multifamily Financiranje. Sodelujte z lokalnim bankirjem in komercialnim hipotekarnim posrednikom ali svetovalcem, da določite programe posojilodajalcev in poiščete zasebne vlagatelje. Pridružite se lokalnim združenjem graditeljev stanovanj, preoblikovanju in nepremičninskim investitorjem. Postanite član gospodarske zbornice in se pridružite agencijam za gospodarski razvoj. S temi odnosi določite javno in zasebno financiranje in operativna partnerstva.
Akcijski načrt
- Biti obveščen. Spoznajte cenovno ugodna stanovanja po državi in na svojem območju. Sodelujte. Naredite trg za cenovno ugodna stanovanja. Identificirajte nišo v svojem območju in jo zapolnite. Vzpostavite partnerstva s podobno mislečimi vlagatelji in viri financiranja. Bodite donosen investitor. Deluje kot vodja portfelja in poslovni vodja. Uporabite običajne naložbene modrosti in nasvete za poslovno strategijo.
Posebna razmišljanja o naložbah v cenovno ugodna stanovanja
Vlagatelj v stanovanja, ki je cenovno dostopen, mora biti najemodajalec, vlagatelj in poslovodja. Kot najemodajalec vključite človeški element. Ne pozabite, da lahko ustvarite trg s pomočjo družinam in skupnosti. Kot investitor ustvarite portfelj nepremičnin z modrim čipom. Imeti najboljše lastnosti, na najbolj želenih območjih, po najboljših cenah, ki prinašajo največ dobička.
Kot vodja podjetij ustvarite blagovno znamko, ustvarite dobro ime in povečajte tržno vrednost svoje blagovne znamke, ne samo na posameznih enotah. Ne pozabite, da vaše dejavnosti ustvarjajo tudi delovna mesta in zaposlitvene možnosti za gradbene delavce in zastopnike za prodajo nepremičnin. Vaše trženje in upravljanje premoženja pomagajo privabiti delavce v delovno silo na območjih, kjer se nahajajo vaše enote. Ne samo, da lahko ustvarite osebni dobiček, temveč lahko ustvarite tudi gospodarske priložnosti za ljudi in skupnosti z dostopnimi stanovanjskimi naložbami.
