Kaj so pospešena plačila?
V financah se izraz pospešena plačila nanaša na prostovoljna plačila, ki jih opravi posojilojemalec, da se hitreje zmanjša neporavnano stanje njihovega posojila.
Pospešena plačila so lahko odvisno od pogojev posojila privlačna možnost za posojilojemalce, ki želijo zmanjšati skupne stroške izposoje. Vendar nekatere posojilne strukture odvračajo od pospešenih plačil s predplačilnimi kazni in drugimi takšnimi rezervacijami.
Pospešena plačila se običajno uporabljajo za glavnico posojila, kar zmanjšuje neporavnano stanje in zahtevane obresti v prihodnjih plačilih. Na splošno pospešena plačila povzročijo hitrejše izplačilo glavnice, kar lahko privede do občutnih prihrankov obresti.
Ključni odvzemi
- Pospešena plačila so prostovoljna dodatna plačila glede na glavnico posojila. Dovoljena so v številnih vrstah dolgoročnih posojil, kot so hipotekarne hipoteke, vendar lahko veljajo omejitve in pristojbine. Privlačnost pospešenih plačil bo odvisna od številnih dejavniki, vključno s posojilno obrestno mero in oportunitetnimi stroški posojilojemalca.
Razumevanje pospešenih plačil
Pospešena plačila so običajna tehnika, ki jo posojilojemalci uporabljajo v različnih finančnih okoliščinah. Pogost primer je hipotekarna posojila za stanovanja, pri katerih imajo posojilojemalci pogosto možnost plačila, višjega od odobrenega, za hitrejše odplačevanje glavnice. To pa lahko povzroči krajše amortizacijsko obdobje in posledično znižanje skupnih odhodkov za obresti.
Te pospešene plačilne strukture so pogoste pri različnih nerevolucijskih posojilih, ki jih poznamo tudi kot posojila. Ta posojila so strukturirana z uporabo amortizacijskega načrta, ki določa čas in znesek plačil. Vsako plačilo bo vključevalo komponento obresti in glavnice, pri čemer se odstotek glavnice postopoma povečuje, ko posojilo dospe.
Višina obresti v vsakem plačilu lahko glede na pogoje posojila temelji na fiksni ali spremenljivi obrestni meri. Višja kot je obrestna mera za posojilo, bolj koristno je pospešeno plačilo. V bistvu lahko pospešena plačila koristijo posojilojemalcem na dva načina: poleg zmanjšanja stroškov za obresti lahko pospešena plačila povečajo tudi stopnjo, po kateri kreditojemalec nabira kapital v nepremičnini, ki se financira.
Na primer, pri stanovanjskem hipotekarnem posojilu kapital posojilojemalca v domu narašča postopoma, ko se glavno stanje hipotekarnega posojila zmanjšuje. Poleg povečanja čiste vrednosti posojilojemalca lahko rast lastniškega premoženja posojilojemalcu zagotovi zavarovanje s posojilojemalcem, ki ga lahko uporabijo za financiranje nadaljnjih nakupov. Ta kapital se lahko uporabi tudi za zbiranje gotovine, na primer s transakcijo hipotekarnega refinanciranja.
Čeprav so lahko pospešena plačila ugodna, odvisno od pogojev posojila, morda ni ekonomično izkoristiti te možnosti. Nekateri posojilodajalci v svoje posojilne pogodbe vključujejo kazenske klavzule o predplačilu, ki bodisi omejujejo ali zaračunavajo provizijo za pospešena plačila nad določeno mejo.
Pri hipotekarnem posojanju so tovrstni pogoji predplačila v resnici precej pogosti. Posojilodajalci pogosto pospešijo plačila na največ 20% posojila v vsakem letu. Poleg tega posojilojemalci lahko naložijo dodatne kazni, če si posojilojemalec prizadeva za refinanciranje hipoteke ali prodajo osnovne nepremičnine pred iztekom trajanja hipoteke. Zaradi tega je pomembno skrbno pretehtati zakonitosti posojila, da bi ugotovili, ali so pospešena plačila resnično varčna.
Primer resničnega sveta za pospešena plačila
Michaela je investitor v nepremičnine, ki je pred kratkim kupila prvo najemnino. Ob pregledu kreditnih pogojev ugotavlja, da njena trenutna obrestna mera znaša 3, 50% in da pogoji hipotekarnega dovoljenja vsako leto pospešijo plačila do 20% neporavnane glavnice.
Pri tehtanju, ali naj izvede dodatna plačila ali ne, upošteva prednosti in slabosti. Po eni strani bi ji s pospešenimi plačili prihranilo ekvivalent 3, 50% letne obresti na znesek plačil, ki jih izbere. V tem smislu je pospešena plačila enakovredna naložbi v sredstvo, ki ustvari 3, 50% letni donos. Poleg tega Michaela s temi plačili priznava, da bo povečala svoj kapital v najemniškem premoženju in s tem povečala zavarovanje, ki ji je na voljo za financiranje naslednjega nakupa nepremičnin.
Po drugi strani pa Michaela glede na zgodovinsko nizko obrestno mero za svoje posojilo tudi spozna, da bo morda večjo donosnost svojega kapitala našla drugje. Na primer, če bo lahko zbrala denar od drugih posojilodajalcev ali vlagateljev za financiranje svojega naslednjega nakupa, bo morda bolje, da svoj kapital uporabi kot predplačilo za drugo pridobitev nepremičnine, kar lahko zasluži znatno več kot 3, 50% vrnitev.
