Kazalo
- 1. Odprite račun za Escrow
- 2. Iskanje in zavarovanje naslova
- 3. Najem odvetnika
- 4. Pogajajte se o postopkovnih stroških
- 5. Izpolnite pregled doma
- 6. Zaključite pregled škodljivcev
- 7. Ponovno se dogovorite o ponudbi
- 8. Zaklepanje obrestne mere
- 9. Odstranite nepredvidene dogodke
- 10. Omejene zahteve po financiranju
- 11. Končna navodila
- 12. Razumejte prispevke
- Dodatna kilometrina: hipotekarna odobritev
- Spodnja črta
Posel z nepremičninami je na splošno dolga in naporna vaja, ki vključuje veliko korakov in postopkovnih formalnosti. Do zaprtja pride, ko podpišete papirje, zaradi katerih je hiša vaša, a preden pride tisti usodni dan, se mora zgoditi dolg seznam stvari. Tu je 12 korakov, ki jih je treba storiti od trenutka, ko je vaša ponudba sprejeta, do trenutka, ko dobite ključe svojega novega doma.
12 korakov za zaključek pogodbe o nepremičninah
1. Odprite račun za Escrow
Račun za deponiranje ima tretja oseba v imenu kupca in prodajalca. Ker prodaja na domu vključuje več korakov v nekaj tednih, je najboljši način, da preprečite goljufijo prodajalca ali kupca, nevtralna tretja oseba, da hrani ves denar in dokumente, povezane s transakcijo, dokler vse ni poravnano.. Ko so vse formalnosti formalne končane, se denar in dokumenti prenesejo s skrbništva računa za prodajo na prodajalca in kupca, s čimer se zagotovi varna transakcija.
Ključni odvzemi
- Posel z nepremičninami se običajno zaključi v nekaj tednih in ima veliko gibljivih delov. Njihova zapletenost je dober razlog za najem odvetnika, ki vas bo vodil skozi postopek. Ne poskušajte preskočiti korakov: to vas lahko stane.
2. Iskanje in zavarovanje naslova
Iskanje naslova in zavarovanje lastninske pravice zagotavljata brezskrbnost in pravno zaščito, tako da nihče drug ne bo mogel pozneje zahtevati zahtevka za premoženje, pa naj bo to zavrženi sorodnik, ki je bil brez volje ali agencija za pobiranje davkov, ni bil plačan dajatev. Iskanje naslova je pregled javnih evidenc, da se ugotovi in potrdi zakonito lastništvo nepremičnine in ugotovi, katere trditve so, če obstajajo, na nepremičnini. Če obstajajo kakršni koli zahtevki, jih bo morda treba rešiti, preden kupec dobi nepremičnino.
Imetno zavarovanje je zavarovanje odškodnine, ki zaščiti imetnika pred finančnimi izgubami zaradi napak na lastnini. Lastnike nepremičnin in posojilodajalce ščiti pred izgubo ali škodo, ki izhaja iz zastavne pravice, obremenitve ali napak v lastnini ali dejanskem lastništvu nepremičnine.
3. Najem odvetnika
Čeprav je pravna pomoč neobvezna, je vedno bolje pridobiti strokovno pravno mnenje o vaših zaključnih dokumentih. Zapleteni žargon v njih je težko razumeti celo za dobro izobražene posameznike. Za primerno plačilo lahko mnenje izkušenega nepremičninskega odvetnika ponudi več ugodnosti, vključno z namigi o morebitnih težavah v papirologiji. V nekaterih državah lahko zakon zahteva odvetniško sodelovanje pri zaključku.
4. Pogajajte se o postopkovnih stroških
Od odprtja escrow računa do najema odvetnika za nepremičnine vse vpletene službe in podjetja stanejo denar, ki lahko snežno kepico vnese v velik znesek. Številne tovrstne storitve izkoriščajo nevednost potrošnikov z zaračunavanjem visokih pristojbin. Neželene pristojbine, vrsta dajatev, ki jih posojilodajalec naloži ob zaprtju hipoteke, ki jih posojilojemalec pogosto nepričakuje in posojilodajalec ne pojasni jasno, so lahko velik strošek.
Neželene pristojbine vključujejo postavke, kot so upravne pristojbine, pristojbine za pregled vlog, pristojbine za oceno ocene, pomožne pristojbine, pristojbine za obdelavo in pristojbine za poravnavo. Celo pristojbine za zakonite storitve zapiranja se lahko povišajo. Če ste pripravljeni spregovoriti in se strinjati, lahko ponavadi odpravite pristojbine in druge stroške, preden jih zaključite.
Inšpekcijski pregled doma in škodljivcev je ključnega pomena, da preprečite nakup nepremičnine s skritimi - in dragimi - težavami.
5. Izpolnite pregled doma
Domači pregled, fizični pregled stanja nepremičnine je nujen korak, da se pozanimate o težavah z nepremičnino in si ogledate okolico. Če med pregledom med domom najdete resne težave z domom, boste imeli možnost odstopiti od posla, prosite prodajalca, naj ga popravi, ali prodajalcu plača, da ga popravi (dokler je vaš nakup ponudba je vključevala nepredvidljive domače preglede).
6. Zaključite pregled škodljivcev
Inšpekcijski nadzor nad škodljivci je ločen od inšpekcijskega pregleda na domu in vključuje strokovnjaka, ki poskrbi, da v vašem domu ni insektov, ki uničujejo les, na primer termitov ali mizarskih mravelj. Škodljivci so lahko uničujoči za lastnosti, izdelane predvsem iz lesenega materiala, in veliko hipotekarnih podjetij zahteva, da se določijo tudi manjše težave s škodljivci, preden lahko sklenete posel.
Celo majhna okužba se lahko razširi in postane zelo uničujoča in zato drago popraviti. Škodljivce, ki uničujejo les, je mogoče odpraviti, vendar boste želeli, da se težava reši za razumne stroške (ali za stroške, ki jih je prodajalec pripravljen in sposoben plačati), preden končate nakup. Inšpekcijski pregledi škodljivcev so v nekaterih državah zakonsko zahtevani, v drugih pa izbirni.
7. Ponovno se dogovorite o ponudbi
Tudi če je vaša ponudba za nakup že sprejeta, če inšpekcijski pregledi odkrijejo kakršne koli težave, boste morda želeli, da se odkupna cena stanovanja ponovno dogovori, da odraža stroške potrebnih popravil. Kupnino bi lahko ohranili enako, vendar poskusite prodajalca navesti, da plača popravila. Tudi če kupite nepremičnino "takšno, kakršna je", ni nič škode pri spraševanju. Če se ugotovi večja težava, ki je prodajalec ne more odpraviti ali je ne bo mogel odpraviti, se lahko brez kazni še vedno odpravite.
8. Zaklepanje obrestne mere
Obrestne mere, vključno s ponujenimi na hipoteki, so lahko spremenljive in se lahko spremenijo. Cene so odvisne od več dejavnikov, kot so geografska regija, vrsta nepremičnine, vrsta zaprošenega posojila in bonitetna ocena vlagatelja.
Priporočljivo je, če je sploh mogoče vnaprej zabeležiti obrestno mero za posojilo, namesto da bi bili na milosti nihanja na trgu, kar bi lahko povzročilo zvišanje stopenj, preden zaključite nakup nepremičnine. Tudi zvišanje stopnje 0, 25% lahko znatno poveča znesek odplačevanja in / ali lastništva.
Prepričajte se, ali so nepredvideni dogodki v vaši pogodbi predmet aktivne ali pasivne odobritve in ustrezno upoštevajte pravila.
9. Odstranite nepredvidene dogodke
Vaša ponudba nepremičnin mora biti odvisna od naslednjih petih stvari:
- Pridobitev financiranja z obrestno mero, da ne presežete tistega, kar si lahko privoščiteDogled na domu ne razkrije večjih težav z domomProdajalec v celoti razkrije kakršne koli znane težave z domom. Inšpekcijski pregled škodljivcev ne razkrije večjih napadov ali škode na domuProdajalec izpolni vse dogovorjeno popravila
Takšne primere je treba pisno odstraniti do določenih datumov, navedenih v ponudbi za nakup, postopek, znan kot aktivno odobritev. Vendar pa so v nekaterih pogodbah o nakupu nepredvidene pasivne odobritve (znane tudi kot konstruktivna odobritev), kar pomeni, da če jih ne vložite v določene roke, se štejejo za odobrene. Ključno je, da kupci razumejo postopek odobritve in izvedejo potrebne ukrepe do zahtevanih datumov.
10. Omejene zahteve po financiranju
Najverjetneje ste vložili zaslužen denar, ko ste podpisali pogodbo o nakupu, ki je nakazilo prodajalca, ki kaže na kupčevo dobro vero, resnost in resnično zanimanje za nepremičninski posel. Če kupec popusti, gre zaslužek prodajalcu kot nadomestilo. Če prodajalec odstopi, se denar vrne kupcu.
Za dokončanje nakupa boste morali nakazati dodatna sredstva v deponiranju. Ker se prvotni zasluženi denar običajno uporablja za polog, je pomembno, da se dogovorite za različna dodatna plačila, potrebna v različnih obdobjih, preden se pogodba zaključi. Če tega ne storite, lahko prihaja do odpovedi pogodbe, prodajalcu bo zaslužen denar in še vedno vam bodo zaračunane različne storitve, ki ste jih uporabljali, preden se je posel razpadel.
11. Končna navodila
Zadnji korak pred podpisom zaključnih dokumentov naj bi bil sprehod po objektu. Prepričati se želite, da od zadnjega pregleda na domu ni prišlo do škode, prodajalec je izvedel zahtevane popravke, ni bilo najdenih novih težav in ni bilo odstranjenih nič, kar je vključeno v pogodbo o nakupu.
12. Razumejte prispevke
Papirologija je ključnega pomena za sklenitev lastninskega posla. Kljub temu, da obstaja kup papirjev, napolnjenih s kompleksnimi pravnimi izrazi in žargonom, morate vse prebrati sami. Če nečesa ne razumete, poglejte v internetu ali se posvetujte z odvetnikom za nepremičnine. Vaš agent vam bo prav tako pomagal pri razumevanju katerega koli zapletenega pravnega jezika.
Čeprav vas bodo ljudje, ki čakajo, da podpišete svoje papirje - na primer notar ali hipotekarni posojilodajalec - lahko pritiskali, natančno preberite vsako stran, saj lahko droben tisk v prihodnjih letih močno vpliva. Zlasti preverite, ali je obrestna mera pravilna in so jasno navedeni vsi drugi dogovorjeni pogoji, na primer brez predplačila. Na splošno primerjajte zaključne stroške z oceno dobre vere, ki ste jo dobili na začetku postopka, in se prepričajte o kakršnih koli honorarjih, za katere menite, da so nelegitimni.
Nadaljnja kilometraža: hipotekarna odobritev
Medtem ko predpogodbe za hipoteko ni potrebno za sklenitev posla, lahko postopek olajša. Potem, če ste predhodno odobreni, vam lahko pri pogajanjih daje večjo pogajalsko moč, saj prodajalcu signalizira, da imate močno finančno podporo. Ponuja vam tudi blokado obrestne mere, kar pomeni, da ste bolj verjetno, da boste zagotovili ugodno obrestno mero.
Če predhodno odobrite hipoteko, boste vedeli, do katere meje lahko kupite nepremičnino. Prihrani čas in trud, kar omogoča iskanje samo nepremičnin, ki ustrezajo vašemu proračunu.
Spodnja črta
Čeprav se zdi, da je postopek zaključevanja veliko zapletenega dela, je vredno časa in truda, da se stvari popravijo, namesto da pohitite in podpišete posel, ki ga ne razumete. Bodite previdni, da bi hitro sklenili posel. Nepremičninski agenti in drugi subjekti, ki vam bodo pomagali, bodo želeli poseči, vendar jih ne bo skrbelo za težave, s katerimi bi se lahko dolgoročno soočili iz slabega posla.
