Kaj je hipoteka z ničelnimi kuponi
Hipoteka z ničelnimi kuponi je dolgoročna komercialna hipoteka, ki odloži vsa plačila glavnice in obresti do zapadlosti.
Strukturiranje posojila je kot obračunsko sporočilo, kar pomeni, da se obresti zaradi zapadlih zneskov vrtijo v neporavnani znesek najetih. Po zapadlosti posojilojemalec bodisi odplača banko ali plača drugo posojilo po trenutnih obrestnih merah.
RAZPRODAVANJE hipoteke z ničelnimi kuponi
Komercialni projekti uporabljajo hipoteke z ničelnimi kuponi, kjer denarni tokovi za poplačilo dolga morda ne bodo na voljo, dokler se projekt ne konča. Primer tega bi bil športni stadion, kjer prihodki ne bodo na voljo, dokler struktura ne bo popolna in ne bo sposobna prirejati dogodkov.
Ker posojilo posojilo posojilo prejme šele ob zapadlosti posojila, je kreditno tveganje bistveno večje kot pri običajnem posojilu. Posojilodajalci na splošno ponujajo to obliko financiranja uveljavljenim komercialnim posojilojemalcem s čisto kreditno evidenco. Posojilojemalec lahko financira komercialni projekt z manjšim denarnim tokom, če pričakujemo, da bo vrednost nepremičnine v času trajanja posojila zadostovala za poplačilo posojila.
Vlaganje v hipotekarne zapise z ničelnimi kuponi
Veliko vlagateljev ima rad hipoteke in obveznice brez kuponov. Eden od razlogov je njihova razpoložljivost na določenih nepremičninskih trgih. Všečno je tudi, da se obveznice z ničelnimi kuponi prodajajo s popustom od nominalne vrednosti menice. Vlagatelji ne bodo prejemali rednih plačil obresti. Vendar bo posojilojemalec znesek obresti dodal glavnici. Ta znesek se ob zapadlosti vrne upnikom. Obresti se bodo zbrale polletno in ko se bo primarna vrednost zvišala, bo ustvarila višja plačila obresti, ki se vrnejo v skupni znesek glavnice.
Davek na dohodek zapade vsako leto, čeprav dohodek pripisujejo in ga vlagatelji ne prejemajo redno. Če pa investicijska pogodba ne bo obljubila, da bo vlagateljem plačala poseben donos, ne bi bilo tekočega obdavčljivega letnega dohodka. Druga podobna vrsta naložb se izvaja predvsem za posamezne pokojninske račune in druge subjekte, pri katerih se obdavčenje tekočega leta ne upošteva.
Izračun obrestnih mer obveznic
Hipoteke in obveznice z ničelnimi kuponi ne plačujejo obresti, ampak se trgujejo z globokim popustom, kar prinaša dobiček ob zapadlosti s odkupom obveznic za celotno nominalno vrednost. Zaradi tega so njihove cene bolj nestanovitne kot cene kuponskih obveznic. Dejanska, dejanska ali efektivna obrestna mera obveznice je obrestna mera, ki bo diskontirala vse prihodnje denarne prejemke nazaj na znesek denarja, plačanega za nakup obveznice.
Ta obrestna mera je znana tudi kot donos do zapadlosti, donosnost in tržna obrestna mera. Obveznice bodo prodane bodisi s popustom bodisi s premijo po nominalni vrednosti. Ta cena je tržna vrednost obveznice. Kadar je prijavljena obrestna mera obveznice nižja od prevladujoče tržne obrestne mere, je tržna vrednost obveznice manjša od nominalne vrednosti ob zapadlosti izdelka. Izdelek se prodaja s popustom.
Če je prijavljena obrestna mera obveznice večja od prevladujoče tržne obrestne mere, bo imela obveznica tržno vrednost, če je ob zapadlosti večja od nominalne vrednosti. V tem primeru se obveznica prodaja ugodno.
