Predpostavljiva hipoteka omogoča kupcu nepremičnine, da prevzame hipoteko od prodajalca nepremičnine. Predvidene hipoteke lahko prinesejo koristi tako za kupca kot za prodajalca. Vse pa je odvisno od tega, ali ima kupec zmožnost prevzeti predpostavljeno hipotekarno stopnjo, ki je pogosto nižja od prevladujočih tržnih stopenj. Poleg tega prejemljiva hipoteka pomaga kupcu, da se izogne določenim stroškom poravnave. Na splošno so posojila, dana v hipoteki v zadnjih 20 letih, le izjemoma izjemna, z izjemo posojil VA in FHA.
Kupec ni edina stranka, ki ima koristi od domnevne hipoteke. Prodajalec deli arbitražo tako, da zaračuna višjo ceno nepremičnine in od kupca zahteva plačilo zaključnih stroškov, ki jih lahko prodajalec, ali zahteva plačilo gotovine za polovico kupčevega prihranka v dogovorjenem časovnem okviru.
Na primer, če je trenutna obrestna mera 8%, predvidljiva hipotekarna stopnja 5%, kupec pa načrtuje, da bo doma živel pet let, bo prodajalec lahko zahteval polovico pogosto neprištetih pričakovanih prihrankov za petletno obdobje obdobje. V takem primeru lahko domnevna hipoteka prodajalcu koristi celo več kot kupcu!
Tu je nekaj prednosti in slabosti predpostavljenih hipotek tako za kupce kot prodajalce.
Prednosti
- Če je predvidljiva obrestna mera nižja od trenutnih tržnih obrestnih mer, kupec prihrani denar takoj. Prav tako so manjši stroški zapiranja, povezani s prevzemom hipoteke. Tako lahko prihranite denar tako za prodajalca kot tudi za kupca. Če kupec pridobi nižjo obrestno mero, se lahko prodajalec lažje dogovarja o ceni, ki je bližja pravičnemu trgu in zahtevano ceno. Prodajalec lahko izkoristi tudi uporabo tržne hipoteke kot tržno strategijo za privabljanje kupcev. Niso vse hipoteke domnevne in prodajalec bi lahko prevzel prednost pred tržno konkurenco.
Slabosti
- Kupec, ki prevzame hipoteko, lahko zahteva veliko denarja ali pa vzame drugo hipoteko. Če se dom vrednoti po ceni, višji od hipoteke, ki ostane na domu, mora kupec razliko nadoknaditi. Na trgu bi morda bilo stanovanje za 350.000 dolarjev, hipoteka pa naj bi bila le 200.000 dolarjev. Kupec bo moral prispevati 150.000 dolarjev. Druga hipoteka je problematična, ker sta vpletena dva hipotekarna posojilodajalca, pogodbene podrobnosti pa so zapletene v primerih, ko kupec ne izpolni obveznosti. Še več, če prevzemanje drugega posojila izniči prednosti najemljivega posojila.
Nazadnje je mogoče prevzeti posojila za VA in FHA, pod pogojem, da kupec od hipotekarnega posojilodajalca prejme kreditno odobritev. Ta pogoj ni postavljen na posojilodajalca, ki se strinja, da je mogoče prevzeti posojilo, ampak je posojilodajalec način, da ugotovi, ali je kupec kreditno vreden. V takšnih primerih prodajalec ne bo prejel nobenega od arbitražnih dobičkov, vendar mora kupec plačati dodatne pristojbine VA ali FHA.
