Ali želite imeti svoj dom, vendar ne želite črpati vseh prihrankov, da bi to dosegli? Morda boste želeli razmisliti o hipoteki vse v enem. Ta izdelek vam omogoča združitev hipoteke in prihrankov. Oglejmo si, kako deluje.
Ključni odvzemi
- Hipoteke vse v enem omogočajo združevanje hipoteke in prihrankov. Zahtevajo kombinacijo tekočega računa, posojila za lastniški kapital in hipoteko v eno. Prednosti hipoteke vse v enem vključujejo - neovirano uporabo dodatnega denarnega toka za poplačilo hipoteke in povečanje likvidnosti, ki presega običajna posojila za lastniški kapital. Dodatna plačila glavnice, izvedena na hipoteki vse v enem, je mogoče kadar koli razveljaviti in pridobiti. Hipoteke vse v enem običajno zaračunajo od 50 do 100 dolarjev letne pristojbine in so 30-letne hipoteke s prilagodljivo obrestno mero.
Kaj je hipoteka v enem samem?
IRS ne bo dovolil, da se plačane obdavčene obresti in prejete obresti odpovejo drug drugemu, kot v Združenem kraljestvu in Avstraliji; o vsakem je treba poročati posebej. Zato "pobotanih" posojil, ki so na voljo v ZDA, tehnično ni mogoče imenovati s tem imenom. Da bi ta posojila ustrezala smernicam IRS, morajo v en račun združiti kontrolni račun, posojilo za lastniški kapital in hipoteko. En račun resnično ne izravna drugega kot v Veliki Britaniji. Enotni račun ponuja vse ugodnosti običajnega bančnega računa, kot so bankomat in debetne kartice, samodejno plačilo računov in čekovna knjižica. Toda omogoča, da se vsak rezervni dolar, ki ga mora lastnik stanovanja porabiti za poplačilo hipoteke, dokler se ne porabi.
Ta edinstvena lastnost koristi lastniku stanovanja na več načinov. Prvič, ker je bančni račun lastnika vgrajen neposredno v hipoteko, bo lastnik stanovanja dobil veliko večji donos svojih vlog. To je zato, ker se denar porablja za znižanje zneska obresti na posojilo, ki bo skoraj vedno po višji stopnji od tiste, ki jo lahko ponudijo tradicionalni depozitni računi.
Drugič, ta vrsta računa še vedno ponuja takojšnjo likvidnost na način, ki ga tradicionalne hipoteke ali celo domače lastniške kreditne linije ne morejo. Medtem ko nekatere kreditne vrstice domačega kapitala ponujajo dostop prek čekovne knjižice ali celo debetne kartice, nimajo prilagodljivosti tega hibridnega izdelka. Če lastnik stanovanja nima denarja za plačilo posojila v določenem mesecu, potem ni potrebno minimalno plačilo, ker najnižje zapadle obresti preprosto napredujejo iz razpoložljive kreditne linije.
Končno so posojila vse v enem popolnoma izterljiva; kadarkoli je mogoče plačati dodatno plačano glavnico, kar rešuje velik problem, ki je povezan s poskusom pospeševanja tradicionalnih "enosmernih" hipotek ali celo izravnanih posojil, ki so na voljo v tujini.
Večina hipotek vse v enem zahteva oceno FICO okrog 700 ali več, koristijo le posojilojemalci s stalnim pozitivnim denarnim tokom.
Primer hipoteke vse v enem
Dan potrebuje hipoteko v višini 400.000 dolarjev v višini 6%. Čisti mesečni dohodek znaša 7000 USD. Če naredi običajno 30-letno fiksno posojilo, bo njegovo mesečno plačilo 2.398 dolarjev. Po vseh stroških, kot so vsakodnevno življenje, hipoteka itd., Bo lahko prihranil 1.000 dolarjev na mesec. Če pa uporabi hipoteko vse v enem ali "izravnavo", bo 1000 USD na mesec, ki jih prihrani, uporabil za zmanjšanje hipotekarnega stanja tudi za izračun plačil obresti.
Ob predpostavki, da obrestna mera za pospešeno posojilo ostane enaka 6%, lahko Dan odplača svoje posojilo v slabih 15 letih in ima še vedno 1000 USD, ki jih je prihranil vsak mesec. V hipoteko dejansko ne bi šlo. Posojilodajalec bi si ga le izposojal, medtem ko je posojilo odplačevalo za zmanjšanje glavnice. Morda je najpomembneje, da lahko ta vrsta hipoteke posojilojemalce motivira, da zmanjšajo svojo porabo, saj lahko vidijo, da se njihova sredstva uporabljajo za poplačilo posojil.
Hipotekarne takse in vse cene v enem samem
Večina hipotekarnih posojilodajalcev posojila in vse v enem zaračuna 50 do 100 dolarjev letne pristojbine poleg drugih običajnih stroškov posojila, za pospešene hipoteke pa običajno veljajo višje stopnje. Večina pospešenih posojil je 30-letna vozila z nastavljivo obrestno mero, ki so vezana na indeks LIBOR. Spremenljiva obrestna mera za to vrsto posojila je lahko za 1% višja od običajnih posojil, razen če se posojilojemalec ne odloči za plačilo dodatnih točk vnaprej. Toda v središču je vprašanje, kaj je bolj pomembno: obrestne mere in pristojbine ali skupni znesek obresti, plačanih v času trajanja posojila?
Očitno je, da je tu ključno vprašanje življenjska doba posojila. Nekoliko višja obrestna mera bi lahko bila koristna, če bi se posojilo odplačalo več let prej kot posojilo z nižjo obrestno mero. Ne pozabite, da čas za odplačilo za pospešeno posojilo ni določen. Zato je treba pri tej primerjavi upoštevati predvideni presežni denarni tok posojilojemalca.
Hipotekarna primernost vse v enem
Ena od glavnih omejitev tovrstnih posojil je, da večina posojilodajalcev, ki ponujajo pospešene hipoteke, od posojilojemalcev zahteva, da imajo ocene FICO vsaj 680 do 700, da se lahko kvalificirajo. To je zato, ker bo ta vrsta hipoteke koristila le posojilojemalcu, ki ima stalen pozitiven denarni tok, s presežki sredstev za redno zmanjšanje glavnice posojila.
Spodnja črta
Čeprav so koristi tovrstnega posojila lahko velike, je primernost, kot pri vseh drugih posojilnih izdelkih, še vedno ključna skrb. Finančno nedisciplinirani posojilojemalci se morda želijo izogniti prevzemu katerega od teh posojil. Če imate preveč razpoložljivega posojila z vidika lastniškega računa na računu, bi nekateri lahko sprožili razlike v porabi, kar bo še povečalo glavnico dolga.
Drug način zmanjšanja hipotekarnega dolga je zavarovanje hipoteke z nizko obrestno mero. Pomembno je nakupovati, saj lahko različni posojilodajalci ponujajo različne obrestne mere za isto vrsto hipoteke in dolgoročno bi zavarovanje hipoteke z nižjo obrestno mero lahko prihranilo tisoč dolarjev.
