Bi morali biti visoki živi REIT-ji del vašega portfelja? Preden raziskujemo odgovor na to vprašanje, je treba natančno vedeti, kaj je REIT ali nepremičninsko naložbeno zaupanje.
"REIT je družba, ki ima v lasti ali financira nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, " navaja Nacionalno združenje investicijskih skladov za nepremičnine ali NAREIT. „Po vzoru vzajemnih skladov REIT-ji zagotavljajo vlagateljem vseh vrst redne dohodke, diverzifikacijo in dolgoročno apreciacijo kapitala. REIT-ji običajno izplačujejo ves svoj obdavčljivi dohodek kot dividende delničarjem. Delničarji plačajo dohodnino na te dividende. "(Več o tem glejte Vlaganje v REIT in Kako analizirati naložbene nepremičnine v nepremičnine .)
REIT lahko vlagajo v zelo posebne niše v nepremičninskem sektorju. Ena takih niš je stanovanje za starejše. To nas vrača k vprašanju: Ali so starejši živi REITs pameten dodatek k vašemu portfelju?
Starejši živi REIT Demografija
Ni zanikati, da se mnogi od nas starajo. Približno 10.000 baby boomerjev vsak dan dopolni 65 let. Kolikor od teh boomerjev ostaja, se bodo želeli ali morali preseliti v primernejša stanovanja za svoje razmere. Mnoge od teh možnosti spadajo pod okrilje stanovanj za starejše, ki segajo med ustanove, usmerjene v starejše, ki ponujajo samostojno življenje, do tistih, ki nudijo oskrbo v številnih oblikah.
Potreba po vseh vrstah nastanitvenih objektov za starejše bo še naprej rasla. Študija ekonomistov NAREIT je dala nekaj zanimivih opažanj:
- Starejši se preselijo v starejša stanovanja z pogostejšo frekvenco kot v preteklosti in te se gibljejo v mlajših letih kot v preteklosti. Del tega temelji na številnih možnostih za bivanje starejših, vključno s tistimi, kjer neposredne potrebe po oskrbi s pomočjo nege niso potrebne. Če je starejše življenje pogostejše pri starejših upokojencih, je najhitrejša rast med tistimi v 70. letu starosti. starostnim skupinam do 79 let. Starejši starejši imajo večje možnosti glede bivanja starejših.
Ti in drugi demografski trendi so ugodni za starejše REIT-e za stanovanja. Ostaja vprašanje: Ali so to dobra naložba? Kot večina naložbenih možnosti je tudi odgovor, da je odvisno.
Upoštevajte te dejavnike
Vlaganje v javno trgovane REIT-ove je naložba v katero koli drugo podjetje. Za začetek bi morali vedeti, kdo upravlja podjetje. Kakšna je poslovna / naložbena strategija? Kakšen je uspeh podjetja? Z drugimi besedami, pred naložbami v Apple, IBM ali katero koli drugo zalogo bi morali imeti veliko istih vprašanj, ki bi jih zastavili in raziskali.
Starejši živi REIT-ji so večinoma v zdravstvenem sektorju REIT. Odstotek REIT-ov zdravstvenega varstva in posebej starejših REIT-ov se bo razlikoval od REIT-a do REIT-a.
Poleg zgornjih vprašanj morate najprej izvedeti, kako REIT zasluži. V tej široki kategoriji so REIT-ovci, ki vlagajo v starejše usmerjene apartmaje in skupnosti, bivalne prostore, s katerimi razpolagajo, in podobne nepremičnine, kot so zdravstvene zgradbe.
Veliki zdravstveni REIT Ventas (VTR) je veliko stavil na stanovanja za starejše. Nedavni komentarji podjetja Morningstar o REIT-u odmevajo nekatere pomisleke glede prihodnosti stanovanj za starejše: „Močna rast, ki jo je prvotno užival Ventasov višji poslovni stanovanjski sklad, se upočasnjuje, ko naraščajo raven nove konkurenčne ponudbe in negotovosti. Učinkovitost bi lahko še naprej preizkušali, če dinamika ponudbe / povpraševanja oslabi."
Kot številni trendi, ki jih opažamo v poslovnem svetu, ko podjetja opazijo potencial za dobiček, se ponavadi skočijo v poslovni segment. Stanovanjska stanovanja niso izjema. Medtem ko so demografski podatki ugodni za vse starejše stanovanjske ustanove, lahko presežna ponudba zmanjša njihovo dobičkonosnost in s tem donosnost in denarni tok REIT-ov, ki vlagajo v te nepremičnine.
Dividende in dohodek
Ena od značilnosti večine REITs je, da zmanjšujejo pomemben dohodek od dividend. Vanguard REIT ETF (VNQ), na primer - indeksni sklad, ki sledi indeksu MSCI US REIT - ima donos 3, 72% na Morningstar. V današnjem okolju z nizkimi obrestnimi merami imajo nekateri pomembni zdravstveni skladi REIT, s pomembnimi stanovanjskimi stanovanji, po podatkih Morningstarja zelo dober donos:
- HCP, Inc. (HCP) - 7, 76% Starejše stanovanjske lastnosti (SNH) - 8, 15% Ventas (VTR) - 4, 60%
Spodnja črta
Demografski trendi zagotovo favorizirajo starejše REIT-ove stanovanjske ustanove in zdravstvene zdravstvene ustanove s pomembnimi deleži v tem sektorju. Preden vlagate v njih, pa se splača upoštevati več točk.
Prvič, čeprav je dohodek od dividend mnogih teh REIT zelo mamljiv v današnjem okolju nizkih obrestnih mer, ko so donosi na nekaterih od teh REIT-jev tako visoki, se morate vprašati, ali so trajnostni in kakšna dodatna tveganja prevzemajo te donose. Drugič, višje obrestne mere so sovražnik vseh REIT-ov, zato se morajo vlagatelji vprašati, kako bo povišanje obrestnih mer vplivalo na REIT, ki ga razmišljajo. Nazadnje, čeprav so demografski trendi ugodni, je pomembno, da ostajamo na vrhu ponudbe stanovanj za starejše glede na potencialno povpraševanje.
