Kazalo
- Pričakovanja po obdavčitvi
- Tveganja, ki jih je treba upoštevati
- Naložbena priložnost?
- Izplačilo in likvidnost
- Prednosti posesti
- Prednosti najema
- Spodnja črta
Obstajajo dobri razlogi za posedovanje doma v pokoju. Vendar je tudi veliko argumentov za najem. Slednje je morda manj drago, če pomeni, da vam ni treba plačati vzdrževanja in popravil. Lastništvo pa je lahko manj stresno, če vam ni treba skrbeti, da najemodajalec poviša najemnino.
Ne glede na katero pot se boste odpravili, bodo stanovanjski stroški eden vaših največjih mesečnih stroškov ob upokojitvi. Tukaj je nekaj dejavnikov, ki jih morate upoštevati pri odločitvi o najemu proti nakupu.
Ključni odvzemi
- Stroški bivanja bodo del vašega pokojninskega proračuna, ne glede na to, ali ga najamete ali lastno. Nihanja v tržni vrednosti, nepričakovani stroški vzdrževanja in odbitki zavarovanja lahko povečajo stroške lastništva. naložba. Lastništvo med drugim ponuja stabilnost, davčne ugodnosti in pravičnost. Najem zagotavlja večjo prožnost in likvidnost, porabili boste manj denarja (in časa) za vzdrževanje.
Pričakovanja po obdavčitvi
Prvi korak pri analiziranju lastništva doma in najema je določiti, koliko želite / morate porabiti po plačilu davkov.
Začenši z donosom, vloženim v letu 2019, se obresti na kvalificirane hipoteke v višini 750 000 USD ali manj odštejejo za par, ki skupaj vlagajo vloge. (Če ste dom kupili pred 16. decembrom 2017, lahko še vedno odštejete obresti na hipoteko v višini milijon dolarjev po prejšnjem zakonu.) Odbitki davka na nepremičnine so enkratna blagodejnost za davkoplačevalce (zlasti pri premožnih območja), je zdaj omejena na 10.000 USD.
Če lahko odštejete hipotekarne obresti in davke na nepremičnine na vašem domu, pomeni, da bo vaš mesečni proračun šel dlje, ker boste nekaj denarja dobili nazaj v obliki odbitka, ki prihaja davčni čas. Ker stroškov najema ni davčno priznan, izračuni niso potrebni.
Za izračun vrednosti proračuna pred obdavčitvijo, ko kupujete dom, določite mejni davčni razred, odštejete ta odstotek od 1 in proračun delite s tem zneskom. Za primer vzemimo par, ki skupaj vloži dokumentacijo in je v 22-odstotnem davčnem razredu za svoje davke v letu 2019.
| 1. korak: Neto po davčnem proračunu | 2. korak: razdelite proračun za 0, 80 (1 minus davčna stopnja) | Rezultat: Proračun pred obdavčitvijo | |
|---|---|---|---|
| Najem | 2000 dolarjev | N / A | 2000 dolarjev |
| Lastništvo | 2000 dolarjev | 2000 USD / 0, 80 | 2500 dolarjev |
Tveganja, ki jih je treba upoštevati
Teoretično vam nakup denarja prinese več za vaš denar kot najem. Toda lastništvo stanovanja prinaša tudi velika finančna tveganja. Vprašanja, kot so nihanja tržne vrednosti, nepričakovani stroški vzdrževanja in zavarovalni odbitki, lahko povečajo stroške nad najemom. In ne glede na izbiro, ne pozabite načrtovati inflacije - najemnina, davki in zavarovanja se sčasoma zvišujejo.
Drugo pomembno vprašanje je vzdrževalno tveganje, povezano z lastništvom. Najem je podoben nakupu zavarovalne police za vzdrževanje, ker najemniki ne odgovarjajo za stroške rednega vzdrževanja, okvare opreme ali katastrofe, kot so neurja ali poplave. Najemodajalec mora skrbeti za te nepričakovane stroške. Tako tudi lastniki domov.
Naložbena priložnost?
Čeprav lahko nepremičnine ponujajo dobre naložbene priložnosti, stanovanja ne bi smeli kupovati samo iz tega razloga. Stanovanje je neizogiben življenjski strošek in likvidacija naložbenega sredstva ne bi smela vključevati iskanja drugega kraja za življenje. Upokojenci pri načrtovanju stanovanjskih stroškov najbolje ne bi smeli upoštevati naložbe, ki bi bila višja od lastništva.
"Eden največjih mitov o lastništvu doma je, da gre za naložbo. Ne gre, "pravi Kirk Chisholm, vodja premoženja v Innovative Advisory Group v Lexingtonu v Massachusettsu. »Lastništvo stanovanja, v katerem živite, je strošek, ne naložba. Naložba je tista, ki ustvarja denarni tok. Seveda ima nekaj koristi lastništva stanovanja, toda če upoštevaš stroške, zavežeš velike količine kapitala, nelikvidnost stanovanja in da cene stanovanj ne naraščajo vedno, je to veliko manj privlačno. " naložba. ""
Da bi dom resnično uporabil kot naložbo, bi moral lastnik stanovanj kupiti nizke in prodati visoke - kupovati in prodajati domove oportunistično. S prodajo stanovanja, če želite doseči dobiček, ko so cene visoke, pa lahko izkoristite ceno, če cene še naprej naraščajo. Tisti, ki imajo določen proračun, kot je večina upokojencev, morda ne bodo mogli kupiti druge hiše ali stanovanja in bodo namesto tega imeli opravka z najemodajalcem
Na nek način je najem lahko ekonomski ekvivalent zmanjševanja zalog. Če menite, da so cene stanovanj nižje, si lahko najamete rezidenco, počakate, da cene padejo, in kupite dom pozneje. Napačno glede smeri cen stanovanj in dokončanja plačila višje nakupne cene je podobno plačilu višje cene zalog za pokritje kratke pozicije.
Izplačilo in likvidnost
Druge finančne koristi najemnika vključujejo svobodo skrbi za razmere na stanovanjskem trgu in likvidnosti. Prodaja stanovanja lahko traja dolgo; vključuje tudi veliko papirologije, večina nepremičninskih agencij pa zaračuna provizijo in tako zmanjša donosnost naložbe. Če se želite premakniti, se lahko izognete stranskem odlaganju teh zapletov, ko je čas, da se premaknete.
Nekateri upokojenci živijo izključno od pokojninskega denarja - prejemkov socialne varnosti, izplačil rente ali vladnega ali sindikalnega načrta, tako da nimajo vedno velikih vsot likvidnih denarnih sredstev. Brez zadostnih sredstev na strani za nepričakovane stroške bi lahko bili redni stroški lastništva stanovanja propadli.
Prednosti posesti
Če ste eden od 70% lastnikov stanovanj, ki gredo v pokojninsko hipotekarno hipoteko, se lahko vprašanje najema v primerjavi z lastništvom na začetku zdi manj zapleteno. Kljub temu pa dejstvo, da nimate hišnega plačila, tega ne zazna.
Upoštevati boste morali davke na nepremičnine in stroške vzdrževanja. In starejši je vaš dom, višji bi lahko bili stroški vzdrževanja.
Kljub temu je enostavno najti argumente za bivanje - še posebej, če živite v hiši, ki ste jo zdaj lastniki (in nimate razloga za zdravje). Tu je še nekaj ključnih argumentov.
Stabilnost
Zgradite pravičnost
Za nekatere upokojence je pomembno, da pustijo dediščino. Drugi želijo zbrati nabrani domači kapital za najem posojila, kreditne linije ali povratne hipoteke. To so situacije, v katerih je lastništvo najbolj smiselno. Na območjih, kjer se vrednosti nepremičnin hitro povečujejo, vam posest omogoča, da posedujete sredstvo, ki ceni. Seveda pa to pomeni tudi, da se lahko izognete povečanju najemnin, ki so tako pogoste na vročih trgih z nepremičninami.
Davčne ugodnosti
Ena od prednosti lastništva doma je, da lahko odštejete hipotekarne obresti in davke na nepremičnine pri zveznih donosov. Čeprav je davčni račun za leto 2017 te ugodnosti nekoliko zmanjšal, še vedno obstajajo. Drugi odbitki, vključno s hipotekarnimi točkami, lahko prav tako zmanjšajo znesek, ki ga dolgujete IRS. Nobenega od teh davčnih olajšav ne dobite, če najamete.
Čustva
Stopnja, do katere ste čustveno navezani na idejo o lastništvu doma, je pomemben, nefinančni premislek.
Prednosti
-
Pravičnost
-
Stabilnost
-
Davčne olajšave
Slabosti
-
Stroški vzdrževanja, čas
-
Nelikvidnost
-
Davek na nepremičnine
Prednosti najema
Prodaja vašega doma in selitev v najem ima svoje prednosti. Če trenutno najemate, poznate te ugodnosti. Če pa ste lastnik domovanja, ki razmišlja o skakalni ladji, je tu nekaj razlogov.
Odprite Možnosti
Izposoja je morda smiselna, če ste prazen gnezda, ki ste pripravljeni zmanjšati velikost ali ne veste, kje boste preživeli upokojitvena leta. Morda se boste želeli za nekaj let odseliti zaradi boljšega vremena (ali nižjih življenjskih stroškov), a se boste pozneje lahko tudi lažje preselili k družini.
Vaše zdravje - ali zdravje družinskega člana - je lahko tudi dejavnik, če menite, da se boste morda morali kmalu preseliti, da bi ga sprejeli ali oskrbeli. Številne skupnosti, ki jim pomagajo, nenehno varstvo ali samostojne življenjske skupnosti so najemne samo, zato ne izbirate, če boste tam živeli.
Manj stroški
Pomembno je primerjati stroške najema in lastništva v kraju, kjer nameravate živeti. Po poročanju Trulia je bilo najemanje cenejše v 98 od 100 mest z velikim številom prebivalcev, starejših od 65 let. Omeniti velja, da je na jugu posest običajno cenejša od najema.
Manj vzdrževanja
Pri najemu vam verjetno ne bo treba plačevati za večjo ligo, strukturno vzdrževanje. V povprečju lastniki stanovanj vsako leto porabijo med 1% in 4% za vzdrževanje. Starejši je dom, višji je odstotek. Ena pripomba: Pred podpisom natančno preberite najem in se prepričajte, da je vaš najemodajalec odgovoren za vsa (ali skoraj vsa) vzdrževanja in popravila, še posebej, če najamete hišo.
Ne gre samo za stroške. Ko se starate, bo vaša sposobnost, da sami opravljate katero koli od teh nalog, neizogibno upadla. Mogoče ne želite živeti nekje, zaradi česar redno stojite na lestvah, da bi zamenjali žarnice ali odmetavali sneg s pločnika. Takrat lahko super ali gradbeni mojster resnično pomaga.
Osvobojen kapital
Najem lahko sprosti denar, ki ga lahko investirate. To vas ohranja likvidno in vam lahko poveča splošni dohodek v upokojitvenih letih. Naložbe pogosto rastejo hitreje kot cene nepremičnin, zaradi česar bodo vaš denar še boljši. Prav tako vas lastništvo ogroža v primeru še enega zloma stanovanjskega trga - česar najem ne naredi.
Prednosti
-
Likvidnost
-
Majhni stroški vzdrževanja, odgovornost
-
Prilagodljivost pri gibanju
-
Manj stroškov, davkov
Slabosti
-
Nepredvidljiva zvišanja najemnin, deložacije
-
Brez kapitala
-
Brez davčnih olajšav
-
Nezmožnost prilagajanja doma
Spodnja črta
Za mnoge ljudi, ki se približujejo upokojitvi, je odločitev o tem, ali bodo obdržali družino in jo zmanjšali na manjši kraj, težka. Če se vseeno odločijo za selitev, nastopijo stres in stroški, ki lahko nastanejo z lastništvom stanovanja. Ali je lastnik ali najem stanovanja v pokoju vključuje več vprašanj, kot so:
- Kakšen je proračun po najemu davka za najem ali lastništvo? Je dom potencialna naložbena priložnost ali le še en strošek? Kakšna tveganja so povezana z lastništvom stanovanja v smislu nepričakovanih stroškov in ali jih lahko proračun vzdrži?
Viri članka
Investopedija od pisateljev zahteva, da za podporo svojemu delu uporabljajo primarne vire. Sem spadajo bele knjige, vladni podatki, izvirno poročanje in intervjuji s strokovnjaki iz industrije. Po potrebi navajamo tudi izvirne raziskave drugih uglednih založnikov. Več o standardih, ki jih sledimo pri pripravi natančnih, nepristranskih vsebin, lahko izveste v naši uredniški politiki.-
Služba za notranje prihodke. "Publikacija 936: Odbitek obresti na hipoteko na domu." Dostopno 13. decembra 2019.
povezani članki
Najem
Razlika med najemom in lastništvom stanovanja
Domače lastništvo
Vse prednosti in slabosti vlaganja v dom
Najem
Razlogi za najem je boljši od nakupa
Načrtovanje upokojevanja
Ali naj prodam svoj dom, ko se upokojim?
Domače lastništvo
Skriti stroški lastništva stanovanja
Načrtovanje upokojevanja
Kdaj naj upokojenci zmanjšajo svoj dom?
Povezave partnerjevSorodni pogoji
Stroški vzdrževanja Stroški vzdrževanja so stroški, ki so nastali zaradi vzdrževanja predmeta v dobrem stanju. Apartmaji, domovi in stanovanja imajo stroške, kdo pa jih plača? več Tehtanje prednosti in slabosti kondominijskih pristojbin Kondominium pristojbine zaračuna stroške popravil, urejanja okolice ali udobja, kot sta telovadnica ali bazen. več Hiša slaba opredelitev Hiša slaba opisuje osebo, ki velik delež svojega celotnega dohodka porabi za lastništvo doma. več Kako izboljšave kapitala lahko ublažijo davčni zalogaj Kapitalska izboljšava je stalna strukturna sprememba ali obnova, ki poveča vrednost nepremičnine, poveča njeno življenjsko dobo ali jo prilagodi novi uporabi. več Posojilo zvezne stanovanjske uprave (posojilo FHA) Posojilo Zvezne stanovanjske uprave (FHA) je hipoteka, zavarovana s strani FHA, namenjena posojilojemalcem z nižjimi dohodki. več Načrtovanje upokojitve Načrtovanje upokojevanja je postopek določanja ciljev pokojninskega dohodka, tolerance do tveganj ter ukrepov in odločitev, potrebnih za dosego teh ciljev. več