Kaj je predhodna izključitev?
Vnaprejšnja izključitev se nanaša na pravni položaj, v katerem se nepremičnina nahaja v zgodnji fazi odvzema premoženja. Doseganje statusa pred izključitvijo se začne, ko posojilodajalec na nepremičnini pošlje privzeto obvestilo, ki lastnika nepremičnine sporoči, da bo posojilodajalec sprožil sodno tožbo proti izključitvi, če dolg ne bo plačan.
Lastnik nepremičnine lahko na tej točki poplača neporavnani dolg, lahko prekliče privzeti status z zamudo pri plačilih, tako da dom ne bo več vnaprej zaprt, ali pa lahko proda nepremičnino, preden gre v zapor.
Zamre pri nakupu zaprte hiše
Kako deluje predobravnava
Ko kupec kupi stanovanje za nakup nepremičnine, s posojilno institucijo podpiše pogodbo o odplačilu posojila v mesečnih obrokih. Ti mesečni obroki pokrivajo del glavnice in obresti na hipoteko. Rečeno mu je, da je neplačan, če vsaj tri mesece ne izvrši plačil. Predobravnava se ne more začeti, dokler ni vsaj tri mesece zamuden.
Prejel bo obvestilo o neplačilu, ki bo postalo tudi javno zapisano. S tem dejanjem se začne postopek predhodne izključitve.
Obdobje predhodne izključitve lahko traja od tri do 10 mesecev. Ob koncu tega časa je organizirana javna dražba ali prodaja skrbnika.
Posebna vprašanja
Dom za predhodno izključitev, ki se začne prodati, se običajno imenuje prodaja na kratko. Prodaja je lahko zasebna transakcija med lastnikom stanovanja in kupcem, vendar mora kupčeva ponudba odobriti prodajo pred dokončno prodajo. Nakupna cena je lahko nižja od neporavnanega stanja posojila, zato naj bi bila prodaja "kratka". Vendar vse kratke prodaje niso vnaprejšnje zapore. Lastniki stanovanj se včasih odločijo za prodajo nepremičnin na kakršen koli način, preden njihovi privzeti dosežejo to stopnjo.
Kupec lahko predhodno zaprt dom pregleda pred prodajo ponudbe. Kupec je lahko vlagatelj, ki želi nepremičnino kupiti za manj kot njeno polno tržno vrednost, nato pa jo prodati po višji ceni za dobiček.
Če lastnik stanovanja nepremičnine proda za prodajo pri nepremičninskem agentu, se bodoči kupci obrnejo na agenta. Posojilnica mora odobriti vsako prodajo na kratko in najeti enega ali več nepremičninskih posrednikov, da pripravijo mnenje o posredniških cenah (BPO) - ocenjeno tržno vrednost na podlagi analize podobnih domov, ki so se pred kratkim prodali na lokalnem trgu. Ocenjena tržna vrednost pomaga banki pri odločanju, ali je predlagana prodajna cena sprejemljiva.
Lastniki stanovanj, ki se soočajo z izključitvijo pravice, se lahko obrnejo na zvezni program Izdelava doma dostopnih cen na 888-995-HOPE (888-955-4673) za pomoč pri ohranjanju svojih domov ali selitev v nov dom, če to ni mogoče.
- Vnaprejšnja izključitev se začne, ko posojilodajalec na nepremičnini pošlje privzeto obvestilo, ker lastnik stanovanja vsaj tri mesece zamuja s hipotekarnimi plačili. Lastnik stanovanja ima lahko svoj dom pred izključitvijo prodaje na kratko prodajo po odobritvi posojilodajalca. Če lastnik stanovanja ne pokrije preteklih zapadlih plačil in ne proda doma v obdobju pred zaprtjem, bo posojilodajalec sčasoma prodal nepremičnino, običajno na dražbi.
Prednosti in slabosti predzaključitve
Doma, ki se prodaja med fazo predhodne izključitve, je lahko za vse tri vpletene stranke win-win. Lastnik stanovanja lahko proda nepremičnino, hkrati pa se izogne škodi, ki bi jo na njeni kreditni zgodovini povzročila izključitev. Kupec bo morda lastnost posegal po tržni vrednosti. Posojilnica lahko učinkovito prenese hipoteko na kupca in se izogne stroškom, da bi šla skozi izključitev.
Toda kupci stanovanj, ki imajo predhodno zaprtje, bi se morali zavedati kakršnih koli zastavnih pravic ali neplačanih davkov na teh domovih, ker lahko potencialno postanejo njihove odgovornosti po nakupu nepremičnin. Kupec bi moral upoštevati tudi stroške popravil in obnove, če je predhodno zaprt dom v slabem stanju ali pa bi lahko tvegal, da bo končal izdatke, ki presegajo njegov proračun.
Če lastnik stanovanja ne pokrije zapadlih plačil in ne proda doma v obdobju pred zaprtjem, bo posojilodajalec premoženje na koncu prodal, običajno na dražbi. Banka je lastnik nepremičnine na tej točki in je bolj verjetno, da bo poskušala nepremičnino prodati po še nižji ceni, namesto da bi vzdrževala tekoče stroške, kot so davki in zavarovanja.
