OPREDELITEV hipotekarnega pretiranega servisiranja
Preplačilo hipoteke je odstotek mesečnega denarnega toka, ki ostane po razdelitvi denarnega toka na kupon in glavnico za imetnika hipotekarnih vrednostnih papirjev (MBS). Ta pristojbina za servisiranje običajno gre za serviserja posojila in je morda garancijska provizija za zavarovalca MBS.
RAZKRIJANJE DOLŽNEGA hipotekarnega servisiranja
Na primer, v običajnem poslu MBS, če je obrestna mera za hipoteko 8%, lahko imetnik MBS prejme 7, 5%, serviser hipoteke prejme 0, 25%, MBS zavarovalca pa 0, 15%, preostalih 0, 10% (8% - 7, 5% - 0, 25% - 0, 15% = 0, 10%) kot presežek servisiranja.
Tako kot MBS je presežno servisiranje podvrženo predhodnemu plačilu in podaljšanju. Če je cena odvečnega servisiranja ovrednotena, se oceni na podlagi ocene, koliko časa bo trajala renta. To je treba oceniti, saj ni mogoče zagotovo vedeti, kdaj bi hipotekarni posojilojemalec lahko refinanciral ali kako drugače odplačal svojo hipoteko. Vrednost presežka servisiranja se lahko drastično spremeni, ko se obrestne mere spremenijo, ker spremembe trenutnih obrestnih mer glede na obrestno mero hipoteke določajo, kako dolgo lahko traja renta odvečnega servisiranja, povezana s to hipoteko.
Od kod izvira hipotekarno servisiranje
Pretiravanje s hipoteko je lahko posledica ravnanja s hipotekami, ki jih izdajatelj in jih nato proda. Če kupec ne bo posojila sam oddal, lahko sklene pogodbo o servisiranju, morda z originatorjem ali tretjo osebo. V skladu s takšno ureditvijo serviser običajno ohrani pravico do prejemanja dela plačil obresti, ki jih opravijo posojilojemalci, glede na celoten obseg hipotek, ki se servisira.
Hipotekarni razmik je znesek obresti, ki ga obdrži serviser, serviser pa ga delno obravnava kot obliko razumnega nadomestila za opravljene storitve. Če obstaja del razmika hipotekarnih servisov, ki presega tisto, kar bi se lahko zdelo razumno nadomestilo za opravljene storitve, se to imenuje presežni servisni razmik in bi stalna naložba v obrestni del osnovnega hipotekarnega sklada.
Služba za notranji prihodek (IRS) je že pred tem razsodila, da bi lastništvo nekaterih hipotekarnih presežnih servisnih razmikov predstavljalo nepremičninsko premoženje, zato bi dohodek od presežnih servisnih razmikov obravnaval kot obresti na obveznosti, zavarovane s hipotekami na nepremičninah. Ta odločba se je štela kot uporabna za sklade za naložbe v nepremičnine za davčne namene.
