Kakšen je dohodkovni pristop?
Dohodkovni pristop, ki ga včasih imenujemo tudi pristop kapitalizacije dohodka, je vrsta ocene nepremičnin, ki investitorjem omogoča, da ocenijo vrednost nepremičnine na podlagi dohodka, ki ga ustvari nepremičnina. Uporablja se tako, da vzame neto dobiček iz poslovanja (NOI) zbrane najemnine in ga razdeli na stopnjo kapitalizacije.
Dohodkovni pristop
Kako deluje pristop dohodka
Dohodkovni pristop se običajno uporablja za donosnost nepremičnin in je eden izmed treh priljubljenih pristopov za ocenjevanje nepremičnin. Drugi so stroškovni in primerjalni pristop. Dohodkovni pristop pri vrednotenju nepremičnin je podoben diskontiranemu denarnemu toku (DCF) za finance. Dohodkovni pristop diskontira prihodnjo vrednost najemnin s kapitalizacijsko stopnjo.
Vlagatelj pri uporabi dohodkovnega pristopa za nakup najemne nepremičnine upošteva znesek ustvarjenega dohodka in druge dejavnike, da ugotovi, koliko lahko nepremičnina proda v trenutnih tržnih pogojih. Poleg določitve, ali lahko vlagatelj iz najemne nepremičnine profitira, bo posojilodajalec želel vedeti tudi njegovo potencialno tveganje poplačila, če hipoteko razširi na vlagatelja.
Od treh metod ocenjevanja nepremičnin se dohodkovni pristop šteje za najbolj vpletenega in najtežjega.
Posebna vprašanja
Vlagatelj mora pri uporabi dohodkovnega pristopa za nakup najemne nepremičnine upoštevati tudi stanje nepremičnine. Potencialna velika popravila, ki bodo morda potrebna, lahko znatno zmanjšajo prihodnji dobiček.
Poleg tega bi moral investitor razmisliti, kako učinkovito nepremičnina deluje. Najemodajalec lahko na primer najemnikom da najemnino v zameno za dokončanje dvoriščnega dela ali druge odgovornosti. Morda se specifični najemniki soočajo z gospodarskimi težavami, ki bi se morale obrniti v naslednjih mesecih, najemodajalec pa jih noče izseliti. Če zbrana najemnina ni večja od tekočih stroškov, investitor nepremičnine najverjetneje ne bo kupil.
Pri dohodkovnem pristopu imata stopnja omejitve in ocenjena vrednost obratno razmerje - znižanje stopnje kapice poveča ocenjeno vrednost
Vlagatelj mora tudi ugotoviti, koliko enot je v določenem času v povprečju praznih. Če ne boste prejeli celotne najemnine od vsake enote, bo to vplivalo na dohodkov vlagatelja iz nepremičnine. To je še posebej pomembno, če se nepremičnina zelo potrebuje popravila in je veliko enot prostih - kar kaže na nizko stopnjo zasedenosti. Če enote ne bodo redno napolnjene, bo najem najemnin manjši, kot bi bil, nakup nepremičnine pa morda ne bo v interesu vlagatelja.
Ključni odvzemi
- Dohodkovni pristop je metoda vrednotenja nepremičnin, ki uporablja dohodek, ki ga lastnina ustvari za oceno poštene vrednosti. Izračuna se z deljenjem čistega dobička iz poslovanja s stopnjo kapitalizacije. Kupec mora biti pri uporabi dohodkovnega pristopa posebno pozoren na stanje nepremičnine, učinkovitost poslovanja in prosta delovna mesta.
Primer dohodkovnega pristopa
Vlagatelj s pristopom dohodka uporablja tržno prodajo primerljivih materialov za izbiro stopnje kapitalizacije. Na primer, pri vrednotenju stanovanjske stavbe s štirimi enotami v določenem okrožju investitor preuči nedavne prodajne cene podobnih nepremičnin v isti županiji. Po izračunu stopnje kapitalizacije lahko investitor NOI najemne nepremičnine razdeli po tej stopnji. Na primer, nepremičnina z neto poslovnim dohodkom (NOI) v višini 700 000 USD in izbrano stopnjo kapitalizacije v višini 8% znaša 8, 75 milijona dolarjev.
