Kaj je zakon o zaščiti lastnikov stanovanj?
Zakon o zaščiti lastnikov stanovanj je zakon, namenjen zmanjšanju nepotrebnega plačila zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI) s strani lastnikov stanovanj, ki jih ni več dolžan plačevati. Zakon o zaščiti lastnikov stanovanj nalaga, da posojilodajalci razkrijejo določene podatke o PMI. Zakon tudi določa, da je treba PMI samodejno odpovedati lastnikom domov, ki v svojih domovih naberejo potreben znesek lastniškega kapitala.
Pojasnjen zakon o zaščiti lastnikov stanovanj
Zakon o zaščiti lastnikov stanovanj zajema zasebne hipotekarne stanovanjske hipoteke, kupljene po 29. juliju 1999. Ne velja za posojila za veterane (VA) ali Zvezno stanovanjsko upravo (FHA) in postavlja nov sklop zahtev za hipoteke z "visokim tveganjem". Ta zakon postavlja tudi nove zahteve za posojila, pridobljena pred 29. julijem 1999.
PMI ščiti posojilodajalce pred tveganji neplačila kupcev in izterjave. Morebitnim kupcem, ki ne pokažejo pomembnega polog, omogoči dostopna hipoteka. Natančno se uporablja za olajšanje posojil z visokim deležem, katerih razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) presega 80%. PMI omogoča posojilodajalcu, da povrne stroške, povezane s nadaljnjo prodajo zasežene nepremičnine, skupaj s plačili obresti in fiksnimi stroški, kot so davki in zavarovalne police, plačane pred nadaljnjo prodajo premoženja v stiski. Ko je stanje hipotekarnih posojil pod 80-odstotnim razmerjem LTV, PMI ni več potreben, saj daje posojilodajalcu malo dodatne zaščite in posojilojemalcu ne koristi.
Ozadje zakona o zaščiti lastnikov stanovanj
Pred Zakonom o zaščiti stanovalcev so imeli številni lastniki težav odpoved PMI. V nekaterih primerih so se posojilodajalci morda dogovorili za ukinitev kritja, ko je kapital posojilojemalca dosegel 20%, vendar so se politike po ukinitvi kritja PMI med posojilodajalci močno razlikovale, lastniki stanovanj pa so imeli omejeno možnost, če posojilodajalci zavrnejo odpoved PMI. Zakon ščiti lastnike stanovanj s prepovedjo kritja PMI za življenjsko dobo posojilojemalskih izdelkov, ki jih plačujejo posojilojemalci, in vzpostavlja enotne postopke za preklic PMI. Razmerje 80% LTV (z ustreznim 20% pologom) hipotekarni posojilodajalci že dolgo uporabljajo kot preudarni standard hipotek. Zagotavlja posojilojemalcu dovolj finančnega interesa za nepremičnino, da lahko nadaljuje s plačili, in če posojilojemalec ne more opraviti plačil, ima posojilojemalec na voljo dovolj lastniškega kapitala za kritje stroškov zaprtja posojilodajalca.
Ker pa so se cene stanovanj zviševale, je za marsikaterega potencialnega lastnika stanovanj 20% polog postalo težko. Posojilodajalci so začeli iskati načine za uravnoteženje naraščajočega povpraševanja po stanovanjskih posojilih s tveganji za posojilo, ki presega prag 80% LTV. To je privedlo do razvoja PMI, ki pomaga ublažiti tveganje posojilodajalca pri posojilih, za katera je polog nižji od 20% prodajne cene, ali pri refinanciranju, kadar je financirani znesek večji od 80% ocenjene vrednosti.
