Kaj pomeni razpolovna doba?
Razpolovna doba je izraz, ki se uporablja za opis prihodnjega datuma, ko je polovica celotne glavnice hipotekarnega varščine (MBS) ali druge oblike dolga ali obveznice se izplača. Medtem ko je mogoče oceniti, kakšna bo razpolovna doba, ni zagotovo spremenljivka zaščite ali hipoteka se lahko spremeni.
Ključni odvzemi
- Razpolovna doba predstavlja prihodnji datum, ko je polovica celotne glavnice hipotekarnega jamstva (MBS) ali druge oblike dolga ali obveznice se bo izplačalo. Pri nepremičninah so višje obresti, dlje časa bo potreben lastnik stanovanja, da doseže polovico točke odplačevanja hipoteke. Za obveznice zunaj območja hipotekarnega premoženja je razpolovna doba odvisna od odplačevanja z amortizacijo ali rezervacijo posojilnega sklada.
Razumevanje razpolovne dobe
V nepremičninah razpolovna doba pomeni polovico odplačila hipoteke. Za MBS se stanovanjska posojila prodajajo z izdajo banke do vladnega podjetja (GSE) ali finančnega podjetja in nato združene v enotno naložbeno vrednostno vrednostno papirje; to pomeni, da razpolovna doba nastopi, ko se plača polovica skupne glavnice osnovnih hipotek.
Čas, potreben za razpolovno dobo, je odvisen od obrestnih mer. Ko se stroški zadolževanja znižujejo, se glavnica izplača hitreje, saj se lastniki stanovanj spodbudijo k refinanciranju hipotek po nižjih cenah. Po drugi strani pa se z naraščanjem obrestnih mer razpolovna doba poveča, saj lastniki stanovanj trajajo dlje časa, da odplačajo neporavnano hipoteko na svoji nepremičnini.
Razpolovna doba se lahko uporabi tudi za predstavljanje polovice odplačevanja za druge oblike obveznic ali dolga. Obveznice, ki so zunaj hipotekarnega območja, imajo razpolovno dobo, ki je odvisna od odplačevanja z amortizacijo ali rezervacijo posojilnega sklada.
Na primer, 25-letne obveznice imajo včasih rezervacijo, v kateri je treba po petih letih izdaje odplačati 5% glavnice obveznice. V tem primeru ima razpolovna doba pet let, dodana k številu let, potrebnih za upokojitev polovice izdaje. Obveznica bo torej dosegla svojo razpolovno dobo po 15 letih.
Primer razpolovne dobe
Razpolovna doba hipoteke je na polovici odplačila glavnice in ne vključuje plačila obresti. Čim višji so obresti, dlje bo trajalo, da dosežete polovico glavnice.
Recimo na primer, da oseba za nakup stanovanja vzame 30-letno hipoteko za 100.000 dolarjev s petodstotnimi obrestmi. Zaradi tega se njegovo mesečno plačilo giblje okoli 500 USD, kar se začne z visokim zneskom obresti in sčasoma upada, ker se plačuje več glavnice.
V tem primeru bo potrebnih več kot 19 let, da se poplača polovica glavnice hipoteke zaradi učinkov obresti.
Razpolovna doba MBS
Kot kaže zgornji primer, bi moral biti razpolovni datum hipoteke navadno poznejši od kronološke polovice posojila. V določenih okoliščinah pa lahko ta trenutek nastane veliko hitreje.
V ZDA je povprečni rok hipoteke 30 let, povprečna razpolovna doba MBS pa je približno 12 let. Zakaj? Ker se nekatere hipoteke, vložene v te naložbe, izplačajo vnaprej. Vsakič, ko lastnik stanovanja opravi predplačilo, pospeši količino časa, potrebnega za te naložbe, da povrne polovico glavnice na osnovnih hipotekah.
Običajno je dobro plačilo hitreje od pričakovanega. Za imetnike MBS to ne velja. Ko lastniki stanovanj refinancirajo, vlagatelji dobijo plačilo glavnice, ki jim je dolgovana, vendar zamudijo tudi preostanek obresti, ki so še zapadle za prvotno hipoteko.
Tako si lahko napovemo, kje bodo obrestne mere temeljne za vlagatelja MBS. Stalne stopnje bi morale podaljšati trajanje MBS in posledično dolžino razpolovne dobe, kar bi zagotovilo več denarja, pridobljenega iz naložbe. Zvišanje stopenj sicer ni tako ugodno, saj vlagatelje pogosto pusti, da so z nižjimi donosi kot bi jih lahko dobili drugje.
