Kaj je stopnja donosa pri finančnem upravljanju - FMRR?
Stopnja donosnosti finančnega poslovodenja (FMRR) je metrika, ki se uporablja za ocenjevanje uspešnosti naložbe v nepremičnine in se nanaša na sklad za naložbe v nepremičnine (REIT). REIT-ji so delnice, ki jih javnosti ponuja nepremičninska družba ali sklad, ki ima portfelj nepremičninskih nepremičnin in / ali hipotek.
FMRR je podoben notranji stopnji donosa in upošteva dolžino in tveganje naložbe. FMRR določa denarne tokove (prilive in odlive) po dveh različnih stopnjah, znanih kot varna in ponovna naložbena stopnja.
Pojasnjena stopnja donosnosti finančnega poslovodenja
Ker je izračun donosa finančnega poslovodenja tako zapleten, se mnogi nepremičninski strokovnjaki in vlagatelji odločijo za uporabo drugih meritev za analizo nepremičnin. Prednost uporabe FMRR je, da omogoča vlagateljem primerjavo naložbenih možnosti enakovredno.
Čeprav je notranja stopnja donosa (IRR) že dolgo standardno merilo donosa v finančnem leksikonu, je osnovna pomanjkljivost vrednost nezmožnost upoštevanja časa ali obdobja zadrževanja. Kot tak je šibek kazalnik likvidnosti, ki ima pomembno vlogo pri določanju splošne stopnje tveganja katere koli naložbene varnosti ali sredstva. Na primer, če uporabljate samo IRR, sta lahko dva sklada podobna glede na stopnjo donosa, vendar lahko traja dvakrat toliko časa kot drugi, da se preprosto vrnete na prvotni znesek glavne naložbe. Številni analitiki bodo dopolnili ukrepe za vračilo IRR ali MIRR z dobo vračila, da bodo ocenili, koliko časa je potrebno za povrnitev glavnice vsote naložb.
Spremenjena notranja stopnja donosa se izboljša na standardno interno stopnjo donosa s prilagajanjem razlik v predvidenih stopnjah ponovnega investiranja začetnih denarnih odhodkov in kasnejših denarnih pritokov. FMRR naredi stvari še korak dlje, tako da določi odliv denarja in denarni priliv po dveh različnih stopnjah, znanih kot "varna stopnja" in "stopnja ponovnega investiranja." FMRR prav tako poda dodatno predpostavko, ki z IRR in MIRR ni vključena, da se pozitivni denarni tokovi pojavijo tik pred negativni denarni tokovi se bodo uporabili za kritje negativnega denarnega toka.
- Varne stopnje predvidevajo, da sredstva, potrebna za kritje negativnih denarnih tokov, zaslužijo obrestno mero po stopnji, ki je zlahka dosegljiva in se lahko po potrebi odvzamejo v trenutku (tj. Z dneva nakazila na račun). V tem primeru je stopnja "varna", ker so sredstva zelo likvidna in varno na voljo z minimalnim tveganjem, kadar je to potrebno. Stopnje ponovnega vlaganja vključujejo stopnjo, ki jo je treba prejeti, ko se pozitivni denarni tokovi ponovno investirajo v podobno vmesno ali dolgoročno naložbo s primerljivim tveganjem. Stopnja ponovnega investiranja je višja od varne stopnje, ker ni likvidna (tj. Nanaša se na drugo naložbo) in zato zahteva diskontno stopnjo z večjim tveganjem.
Ključni odvzemi
- Stopnja donosa finančnega poslovodenja (FMRR) je metrika, ki se uporablja za oceno uspešnosti naložbe v nepremičnine in se nanaša na REIT. FMRR se opira na spremenjeno formulacijo IRR, ki uporablja varno stopnjo donosa in stopnjo donosnosti naložbe. izračun stopnje donosa finančnega poslovodenja je tako zapleten, da se mnogi nepremičninski strokovnjaki in vlagatelji odločijo za uporabo drugih meritev za analizo nepremičnin.
Izračun FMRR
Ker je FMRR spremenjena notranja stopnja donosa, ni formulskega načina, kako bi ga izračunali, temveč ga je treba izračunati s ponovitvami poskusov in napak, ki jih olajša računalniška programska oprema. Pred uporabo takšne programske opreme je treba izvesti nekaj pomembnih korakov za določitev varne stopnje in stopnje ponovnega vlaganja (višje od varne stopnje), ki se bosta uporabljala za vse prihodnje denarne tokove v določenem obdobju zadrževanja.
- Vzemite vse prihodnje negativne denarne tokove tako, da kadar koli je to mogoče, preglejte pozitivne denarne tokove v preteklem letu. Odlivi se namesto tega diskontirajo po varni stopnji donosa in se odštejejo od vseh pozitivnih denarnih tokov. Odštejte vse druge denarne odlive, ki morda niso veljali tudi za korak 1 do danes po varni stopnji. Priključite se naprej do konca lastništva obdobje preostalih pozitivnih denarnih tokov po stopnji ponovnega investiranja. Te se bodo nato dodale predvidenim denarnim tokom, predvidenim s prodajo na koncu obdobja imetja naložbe. Izračunajte IRR.
Rezultat teh korakov je donosnost finančnega poslovodenja.
