Vlaganje v lastniške in dolžniške nepremičnine: pregled
Množično financiranje nepremičnin se je začelo od sprejetja zakona o podjetju Jumpstart Our Business Startupps leta 2012, trg pa naj bi se še povečal. Oktobra 2015 je SEC izdal končno odločbo o določbah naslova III zakona o JOBS, ki je neakreditiranim vlagateljem omogočil, da skupaj z akreditiranimi vlagatelji sodelujejo v nepremičninskih poslih z nepremičninami.
Vlaganje v nepremičnine prek platforme za množično financiranje ima določene prednosti pred REIT-ji ali neposredno lastništvo nepremičnine. Ena od teh prednosti je možnost izbire med dolžniškimi in lastniškimi naložbami. Preden se potopite v crowdfunding nepremičnin, je koristno razumeti, kako se med seboj razlikujejo in kakšna so tveganja. (Za več o osnovah nepremičninskega financiranja glejte: Nepremičnine in množično financiranje : nova pot za vlagatelje.)
Ključni odvzemi
- Množično financiranje nepremičnin je vse bolj priljubljena alternativa REIT-om in nepremičninskim ETF-om za dodajanje nepremičnin v nekem portfelju. Naložba v lastniške nepremičnine prinaša donos z dohodkom od najemnin, ki ga plačujejo najemniki ali kapitalski dobički od prodaje nepremičnine. Dolžniško vlaganje v nepremičnine vključuje izdajanje posojil oz. naložbe v hipoteke (ali hipotekarne vrednostne papirje).
Osnove lastniških naložb
Večina pogodb o množičnem financiranju nepremičnin vključuje naložbe v lastniške naložbe. V tem primeru je vlagatelj delničar v določeni nepremičnini, njihov delež pa je sorazmeren z zneskom, ki so ga vložili. Vračila se realizirajo v obliki deleža prihodka od najemnine, ki ga ustvari nepremičnina, zmanjšana za kakršne koli storitve, plačane na platformi za množično financiranje. Vlagatelji lahko izplačajo tudi del vrednosti apreciacije, če se nepremičnina proda.
Prednosti:
- Brez omejitve donosnosti: lastniške naložbe ponujajo širši horizont v smislu potenciala zaslužka. Možno je videti letne donose od 18% do 25%. Ker pa zgornja meja ni, je nebo resnično meja z vidika vlagatelja. Davčne ugodnosti: en lastnik naložbene nepremičnine lahko odšteje določene stroške, povezane z njenim lastništvom, na primer amortizacijo in stroške popravila. Z množičnim financiranjem delnic se posli običajno strukturirajo prek LLC, ki se za davčne namene obravnava kot pretočni subjekt. To pomeni, da lahko vlagatelji izkoristijo amortizacijski odbitek, ne da bi jim bilo treba neposredno posesti. Nižje pristojbine: Kapitalske naložbe so lahko cenejše, če gre za provizije. Namesto da bi plačali vnaprejšnje pristojbine in mesečne storitve, lahko vlagatelji plačajo enotno letno pristojbino za ohranitev svojega položaja v nepremičnini. Pristojbina se izračuna kot odstotek celotnega vloženega zneska in pogosto znaša med 1% in 2%.
Proti:
-
Kako delujejo dolžniške naložbe
Pri vlaganju v dolžniške instrumente nepremičnin investitor deluje kot posojilodajalec lastniku nepremičnine ali sponzorju posla. Posojilo je zavarovano s samim premoženjem in vlagatelji prejmejo fiksno donosnost, ki je določena z obrestno mero za posojilo in znesek vložka. V dolžniškem poslu je vlagatelj na dnu kapitalskega zneska, kar pomeni, da imajo prednost pri zahtevku za izplačilo nepremičnine. (Za več si oglejte vadnico: Kako zaslužiti z nepremičninami.)
Prednosti:
- Krajši čas zadrževanja: Dolžniške naložbe so najpogosteje povezane z razvojnimi projekti. Zaradi tega imajo običajno krajši rok lastništva v primerjavi z naložbami v kapital. Čas zadrževanja lahko traja od šest do 24 mesecev, odvisno od narave posla. To je plus za vlagatelje, ki jim ni ugodno dolgoročno vezati sredstva. Manjše tveganje: zaradi načina strukturiranja poslov; vlagatelji prevzemajo manj tveganja z dolgovnimi naložbami. Posojilo je zavarovano s premoženjem, ki deluje kot zavarovalna polica pred poplačilom posojila. V primeru, da lastnik nepremičnine ali sponzor neplača, lahko vlagatelji povrnejo izgubo svoje naložbe s postopkom izključitve. Stalen dohodek: Dolžniške naložbe so bolj predvidljive glede na višino in pogostost izplačil. Medtem ko je vsak posel drugačen, ni nenavadno, da vlagatelji zaslužijo od 8% do 12% letno. Ti donosi se običajno izplačujejo mesečno ali četrtletno. Omejena donosnost: Dolžniške naložbe pomenijo manjše tveganje, vendar je ena pomembna pomanjkljivost dejstvo, da so donosnosti omejene z obrestno mero za posojilo. Vlagateljem mora biti jasno, ali so pripravljeni žrtvovati potencial za višji donos v zameno za varnejšo stavo. Višje pristojbine: Čeprav večina platform za množično financiranje nepremičnin vlagateljem ne zaračuna ničesar, da bi ustvarili račun in raziskovali dolžniške naložbe, je za sodelovanje v poslu običajno vključena neka vrsta pristojbine. Platforma za množično financiranje ponavadi odstotek od vrha, preden se izplačajo kakršne koli obresti, kar lahko zajame vaše donose. Obstaja tudi ločena pristojbina za najem posojila, ki se prenese na vlagatelje. (Za več o platformah za množično financiranje nepremičnin preberite: Top 5 podjetij za množično financiranje nepremičnin .)
Slabosti:
- Nižji potencialni donosi: z manjšim tveganjem pride do nižje pričakovane donosnosti. Izpostavljenost tveganju predplačila: hipoteke včasih poplačajo posojila predčasno, bodisi s prodajo stanovanja bodisi z refinanciranjem. S tem lahko prekinete denarne tokove, povezane z vašo dolžniško naložbo, in zmanjšate trajanje vašega kreditnega portfelja.
Spodnja črta
Množično financiranje je privlačna možnost za vlagatelje, ki želijo vlagati v zasebne posle z nepremičninami na stroškovno učinkovit način. Najnižja naložba pri številnih platformah se giblje od 5.000 do 10.000 dolarjev, kar je sorazmerno majhna cena za dostop do tega razreda sredstev. Tako lastniške kot tudi dolžniške naložbe imajo svoje dobre in slabe strani, zato si morajo pametni vlagatelji vzeti čas za previdno tehtanje. Razumevanje, za kaj si zaslužite, v primerjavi s tveganjem, vam lahko pomaga, da se odločite, ali je ena ali obe vrsti naložb primerna za vaš portfelj.
