Kazalo
- Premisleki pred nakupom
- Postopek nakupa
- Posebni pogoji za prvošolce
- Čestitamo. Kaj pa zdaj?
- Spodnja črta
Ne glede na to, ali ste to storili že prej ali ne, se lahko izziv za nakup doma zdi tako zastrašujoč, da je skušnjava bodisi samo iti s prvim mestom, ki pade v vaš cenovni razred, bodisi še naprej najeti. Da boste lažje demistificirali postopek in kar najbolje izkoristili nakup, preučimo, kaj boste morali razmisliti pred nakupom, kaj lahko pričakujete od samega postopka nakupa in nekaj priročnih nasvetov za lažje življenje, ko se boste preselili.
Ključni odvzemi
- Preden se lotite lova na dom, se pozanimajte, kakšno prebivališče najbolj ustreza vašim potrebam in željam, koliko si si doma dejansko lahko privoščite, koliko financiranja lahko dobite in kdo vam bo pomagal pri iskanju. Dejanski postopek nakupa domov vključuje iskanje kraj, zagotovitev financiranja, ponudba, pridobitev pregleda stanovanja in zaključek posla. Kot novi lastnik stanovanja morate ohraniti prebivališče, vendar pa še naprej varčevati z denarjem - ne zanašajte se na prodajo stanovanja za financiranje svojega upokojitev, ne glede na to, kaj počne stanovanjski trg.
Te podatke - in ostalo gradivo v našem celotnem priročniku za domače nakupe - uporabite za zapleten postopek začetka, določanje proračuna za dom, iskanje, preverjanje, učenje ključnih konceptov nakupa. in pridobivanje hipoteke.
Premisleki pred nakupom
Prva stvar, ki jo boste morali ugotoviti, je, kakšni so vaši dolgoročni cilji in nato, kako se lastništvo stanovanja ujema s temi načrti. Nekateri ljudje preprosto iščejo, da bi vsa "zapravljena" plačila najemnine spremenili v hipotekarna plačila, ki dejansko vodijo v nekaj oprijemljivega - lastniškega kapitala, otroka! Drugi vidijo lastništvo domovanja kot znak svoje neodvisnosti in uživajo v ideji, da bi bili lastni najemodajalci. Potem je tu vprašanje razmišljanja o nakupu stanovanja kot naložbi. Omejitev ciljev lastništva v veliki sliki vas bo usmerila v pravo smer. Tu si lahko zastavite pet vprašanj:
Kateri tip doma najbolj ustreza vašim potrebam?
Ob nakupu stanovanjske nepremičnine imate več možnosti: tradicionalni enodružinski dom, mestna hiša, kondominij, zadruga ali večdružinska stavba z dvema do štirimi enotami. Vsaka možnost ima svoje prednosti in slabosti, odvisno od ciljev lastništva doma, zato se morate odločiti, katera vrsta nepremičnin vam bo pomagala doseči te cilje. Pri nakupu lahko privarčujete tudi v kateri koli kategoriji, če izberete zgornji del fiksatorja, čeprav bi lahko čas, kapital in znesek denarja za vrnitev fiksatorja v vaš sanjski dom pomenili veliko več, kot ste se dogovorili.
Katere posebnosti bo imel vaš idealen dom?
Čeprav je dobro, da na tem seznamu ohranite nekaj prožnosti, vi kupujete morda največji nakup v svojem življenju in zaslužite si, da ta nakup ustreza tako vašim potrebam kot željam. Vaš seznam bi moral vsebovati osnovne želje, kot so soseska in velikost, vse do manjših podrobnosti, kot so postavitev kopalnice in kuhinja, ki je opremljena z zanesljivimi napravami.
Koliko hipoteke izpolnjujete?
Preden začnete nakupovati, je pomembno, da si zamislite, koliko posojilodajalec vam bo resnično pripravljen dati za nakup prvega doma. Morda si mislite, da si lahko privoščite 300.000 dolarjev, toda posojilodajalci morda mislijo, da ste dobri za 200.000 dolarjev, odvisno od dejavnikov, na primer, koliko dolga imate, mesečni dohodek in kako dolgo ste na trenutni službi.
Pred oddajo ponudbe na dom se prepričajte, da ste dobili predhodno odobritev za posojilo: prodajalci v mnogih primerih sploh ne bodo zabavali ponudbe, ki je ni priloženo s predhodno odobritvijo hipoteke. (Poleg tega mnogi prodajalci ne bodo preživeli časa s strankami, ki niso pojasnili, koliko bi si lahko privoščili, da bi jih porabili.) To v bistvu storite s prošnjo za hipoteko in izpolnjevanjem potrebne dokumentacije. Koristno je nakupovati posojilodajalca in primerjati obrestne mere in pristojbine z orodjem, kot je hipotekarni kalkulator ali Google.
Koliko si si doma dejansko lahko privoščite?
Po drugi strani pa vam bo banka včasih dala posojilo za več hiš, kot jih res želite plačati. Samo zato, ker banka pravi, da vam bo posojala 300.000 dolarjev, še ne pomeni, da bi si prav toliko morali izposoditi. Številni prvi kupci stanovanj to zmotijo in na koncu ostanejo "hišni revni", kar pomeni, da ko plačajo mesečno hipoteko, nimajo preostalih sredstev za druge stroške, kot so oblačila, pripomočki, počitnice, zabava ali celo hrana.
Pri odločanju, kako veliko posojilo boste dejansko vzeli, boste želeli pogledati skupne stroške hiše, ne le mesečno plačilo. Razmislite, kako visoki so davki na nepremičnine v vaši izbrani soseščini, koliko bo stalo zavarovanje lastnikov stanovanj, koliko pričakujete porabe za vzdrževanje ali izboljšanje hiše in kolikšni bodo stroški vašega zaprtja.
Imate resne prihranke?
Tudi če ste upravičeni do velike hipoteke, bodo to precejšnji vnaprejšnji stroški (na primer polog za dom, običajno 20% celotne kupnine) in tudi stroški zapiranja. Torej morate denar odložiti. Ko gre za vlaganje s pozornostjo v nakup stanovanja - kratkoročni cilj -, je eden največjih izzivov ohranjanje prihrankov v dostopnem, relativno varnem vozilu, ki še vedno prinaša donosnost. Če imate za uresničitev svojega cilja eno leto do tri leta, je lahko depozitno potrdilo koristna možnost. Ne boš obogaten, ampak denarja tudi ne boš izgubil. Ista ideja se lahko uporabi pri nakupu kratkoročnega portfelja obveznic ali fiksnega dohodka, ki vam bo prinesel nekaj rasti, hkrati pa vas ščitil pred burno naravo delniških trgov.
Če se nakup doma zgodi v šestih mesecih do enem letu, potem boste želeli denar ohraniti tekoč. Račun varčevanja z visokim donosom bi lahko bil najboljša možnost. Pomembno je zagotoviti, da je zavarovanje FDIC zavarovano, tako da, če bo banka šla pod vas, lahko še vedno imate dostop do svojega denarja do 250.000 USD.
Kdo vam bo pomagal najti dom in vas vodil skozi nakup?
Nepremičninski agent vam bo pomagal najti domove, ki ustrezajo vašim potrebam in so v vašem cenovnem razredu, nato pa se bo srečal z vami, da si ogledate te domove. Ko izberete dom za nakup, vam lahko ti strokovnjaki pomagajo pri pogajanjih o celotnem postopku nakupa, vključno s ponudbo, posojilom in izpolnjevanjem dokumentov. Dobro strokovno znanje nepremičninskega posrednika vas lahko zaščiti pred morebitnimi pasti, na katere lahko naletite med postopkom. Večina agentov prejme provizijo, plačano iz izkupička prodajalca.
Postopek nakupa
Zdaj, ko ste se odločili za potop, bomo raziskali, kaj lahko pričakujete od samega postopka nakupa domov. To je kaotičen čas, ko ponudbe in protikandidati besno letijo, toda če ste pripravljeni na težave (in papirologijo), se lahko s svojim razumom prebijete bolj ali manj nedotaknjeno. Tu je osnovni napredek, ki ga lahko pričakujete:
1. Poiščite dom
Ne pozabite izkoristiti vseh razpoložljivih možnosti za iskanje domov na trgu, vključno z uporabo vašega nepremičninskega agenta, iskanjem spletnih mest s seznami in vožnjo po soseskah, ki vas zanimajo pri iskanju znakov za prodajo. Prav tako postavite nekaj prejemnikov tam s svojimi prijatelji, družino in poslovnimi stiki. Nikoli ne veš, od kod lahko prihaja dober napotek ali vodnik na dom.
Ko resno nakupujete dom, ne hodite v odprto hišo, ne da bi imeli zastopnika (ali vsaj pripravljenega, da vržete ime nekoga, s katerim naj bi sodelovali). Preden se obrnete na enega od vaših, lahko vidite, kako morda ni v vašem interesu, da bi se začeli ukvarjati s prodajalčevim zastopnikom.
Če imate proračun, poiščite domove, katerih polni potencial še ni realiziran. Tudi če si zdaj ne morete privoščiti zamenjave groznih ozadij v kopalnici, bi bilo morda vredno nekaj časa živeti s grdoto v zameno za vstop v hišo, ki si jo lahko privoščite. Če dom sicer ustreza vašim potrebam v zvezi z velikimi stvarmi, ki jih je težko spremeniti, na primer lokacijo in velikostjo, ne dovolite, da vas fizične nepopolnosti odvrnejo. Kupci prvega stanovanja bi morali iskati hišo, ki ji lahko dodajo vrednost, saj s tem zagotovite premoženje v lastniškem kapitalu, ki jim bo pomagal dvigniti lestvico nepremičnin.
2. Razmislite o svojih možnostih financiranja in varnem financiranju
Odločili se boste, da se prepričate, da so vaše osebne finance v redu. Na splošno velja, da morate biti upravičeni do stanovanjskega posojila, dobro kreditno sposobnost, preteklost plačila računov pravočasno in najvišji delež dolga do prihodka 43%. Danes posojilodajalci na splošno raje omejijo stanovanjske stroške (glavnica, obresti, davki in zavarovanje lastnikov stanovanj) na približno 30% mesečnega bruto dohodka posojilojemalcev, čeprav se ta številka lahko močno razlikuje, odvisno od lokalnega trga nepremičnin.
Ko se poravnate na posojilodajalca in se prijavite, posojilodajalec preveri vse zagotovljene finančne podatke (preverjanje kreditnih točk, preverjanje informacij o zaposlitvi, izračun razmerja med dolgom in prihodkom itd.). Posojilodajalec lahko posojilojemalca predhodno odobri za določen znesek. Zavedajte se, da tudi če vam je bila hipoteka odobrena, vam lahko posojilo zapade v zadnjem trenutku, če storite nekaj za spremembo kreditne ocene, na primer financiranje nakupa avtomobila.
Ko iščete predhodno odobritev ali iščete hipoteko, vas ne zavezuje zvestoba trenutni finančni ustanovi: Nakupujte okoli, čeprav ste upravičeni le do ene vrste posojila. Pristojbine so lahko presenetljivo različne, prav tako lahko hipotekarne obrestne mere, ki seveda močno vplivajo na skupno ceno, ki jo plačate za svoj dom.
Nekateri organi priporočajo tudi rezervno posojilo. Upravičenost do posojila ni garancija, da se bo posojilo na koncu financiralo: premiki smernic za prevzemanje zavarovanj, spremembe analize tveganja posojilodajalcev in spremembe naložbenih trgov se lahko spremenijo. Lahko se zgodijo primeri strank, ki podpišejo posojila in dokumente za pobeg in nato dobijo obvestilo 24 do 48 ur pred zaprtjem, da je posojilodajalec zamrznil sredstva v svojem posojilnem programu. Imate drugega posojilodajalca, ki vas je že odobril za hipoteko, vam omogoča nadomestni način, da postopek nadaljujete po načrtu ali blizu njega.
3. Naredite ponudbo
Vaš nepremičninski agent vam bo pomagal odločiti, koliko denarja želite ponuditi za hišo, skupaj s pogoji, ki jih želite zahtevati, na primer s plačilom kupca za stroške zapiranja. Vaš agent bo nato ponudbo predstavil prodajalčevemu zastopniku; bo prodajalec sprejel vašo ponudbo ali izdal nasprotno ponudbo. Nato lahko sprejmete ali nadaljujete naprej in nazaj, dokler ne dosežete dogovora ali se odločite, da ga boste preklicali.
Pred oddajo ponudbe si oglejte svoj proračun. Ta časovni dejavnik za predvidene stroške zapiranja (ki lahko znašajo od 2% do 5% kupnine), stroške dela na poti na delo in morebitna takojšnja popravila ter obvezne naprave, ki jih boste morda potrebovali, preden se boste lahko vselili. In premislite: enostavno je naj vas zasedejo višji ali nepričakovani stroški komunalnih storitev, davki na nepremičnine ali soseske pristojbin za združevanje, še posebej, če se selite iz najemnine ali stanovanja, kjer se s temi zadevami še niste srečali. Zahtevate lahko račune za vodo in energijo v zadnjih 12 mesecih, če želite razumeti povprečne mesečne izdatke.
4. Pridobite pregled na domu
Tudi če se dom, ki ga nameravate kupiti, zdi brezhiben, usposobljen strokovnjak za pregled vašega potencialnega novega doma ne more nadomestiti kakovosti, varnosti in splošnega stanja. Če domača inšpekcija odkrije resne napake, ki jih prodajalec ni razkril, boste na splošno lahko razveljavili ponudbo in dobili polog. Če se znajdete v tej situaciji, se pogajate, da bo prodajalec opravil popravila ali popustil prodajno ceno.
5. Zaprite ali nadaljujte
Če se lahko dogovorite s prodajalcem ali še bolje, če inšpekcijski pregled ni odkril večjih težav, bi morali biti pripravljeni na zaključek. Zaključek v bistvu vključuje podpis tona papirja v zelo kratkem časovnem obdobju, medtem ko molite, da v zadnjem trenutku nič ne pade.
V zadnjih fazah vašega nakupa se boste lahko ukvarjali s plačilom in ga plačevali, vključno s presojo doma (hipotekarna podjetja to zahtevajo, da zaščitijo svoje zanimanje za hišo) in poiščejo naslov, da se prepričajo, da nihče drug kot prodajalec ima zahtevek za lastnino, pridobi zasebno hipotekarno zavarovanje ali posojilo, če je vaše polog manj kot 20%, in izpolnite hipotekarno dokumentacijo.
Posebni pogoji za prvošolce
Ker je lastništvo domovanja ključna značilnost ameriških sanj, imajo prvi kupci stanovanj najrazličnejše možnosti, da jim pomagajo do prebivanja, od državnih programov do davčnih olajšav do posojil, ki jih podpirajo države, za tiste, ki nimajo običajnega 20-odstotnega minimuma. predplačilo ali za ljudi v posebnih kategorijah, kot so domorodci in veterani. In čeprav se definicija prvorojenca zdi samoumevna, se dejansko lahko kvalificirate kot ena, tudi če niste novinca.
Ameriško ministrstvo za stanovanja in urbani razvoj (HUD) prvi kupec stanovanja opredeli kot nekoga, ki izpolnjuje katerega od naslednjih pogojev:
- Posameznik, ki že tri leta nima glavnega prebivališča. Za zakonca velja tudi prvi kupec, če izpolni zgornja merila. Če ste lastnik stanovanja, vendar ga zakonca nimata, lahko skupaj kupite kraj kot prvi domobranci. Samohranilec, ki je imel v lasti dom samo z nekdanjim zakoncem, medtem ko je poročen. Razseljeni domačin, ki ima v lasti samo zakonec. Posameznik, ki ima v lasti samo glavno prebivališče, ki ni stalno nameščeno v trajno fundacijo v skladu z veljavnimi predpisi. Posameznik, ki je imel v lasti samo nepremičnino, ki ni bila v skladu z državnimi, lokalnimi ali vzorčnimi gradbenimi predpisi - in ki ne more mora biti v skladu z manj kot stroški gradnje stalne konstrukcije.
Tudi IRS začne dejanje, ki vam dovoli, da uporabite IRA (omejeno) za financiranje nakupa. Vsekakor je potrebno, da preverite posebne ugodnosti za prve kupce domov.
Čestitamo, lastnik novega doma. Kaj pa zdaj?
Podpisali ste papirje, plačali posel in novo mesto se začne počutiti kot doma. Igra je tako? Ne čisto. Zdaj preučimo nekaj končnih nasvetov, da bi bilo življenje novega lastnika stanovanja bolj zabavno in varno.
Naj bo varčevanje.
Z lastništvom stanovanja nastajajo veliki nepričakovani stroški, kot je zamenjava žlebov za dež ali pridobivanje novega grelnika vode. Začnite sklad za nujne primere za svoj dom, da vas ne bodo ujeli neopazni, ko ti stroški neizogibno nastanejo.
Izvajajte redno vzdrževanje.
Z veliko denarja, ki ga vložite v svoj dom, boste želeli poskrbeti za to odlično. Redno vzdrževanje lahko zmanjša stroške popravila, saj omogoča odpravljanje težav, ko so majhne in obvladljive.
Ignorirajte stanovanjski trg.
Ni pomembno, kaj je vreden vaš dom v določenem trenutku - razen trenutka, ko ga prodajate. Najpomembnejša odločitev, ali boste videli trden dobiček od svoje naložbe, bo največja odločitev, da boste lahko sami izbirali, ko boste prodali dom, namesto da bi ga morali zaradi preselitve službe ali finančne stiske prodati.
Ne zanašajte se na prodajo svojega doma za financiranje upokojitve.
Kljub temu, da imate dom, morate še vedno vsako leto varčevati na svojih pokojninskih računih. Čeprav se morda zdi težko verjeti vsem, ki so opazovali srečo, ki so jo nekateri storili med stanovanjskim mehurčkom, ne boste nujno naredili umora, ko boste prodali svojo hišo. Če želite na svoj dom gledati kot na vir bogastva v pokoju, upoštevajte, da lahko denar, ki ste ga porabili za mesečna plačila, enkrat plačate hipoteko za financiranje nekaterih življenjskih in zdravstvenih stroškov v pokoju..
Spodnja črta
Ta kratek pregled naj vam pomaga, da boste na poti do zapolnitve morebitnih vrzeli v znanju o nakupu domov. Ne pozabite, da bolj ko se boste predhodno izobraževali o postopku, manj stresnega bo in večja je verjetnost, da boste želeli hišo dobiti za ceno, ki si jo lahko privoščite - in z nasmehom na obrazu.
