Na prvi pogled boste morda pomislili, da je upravljavec portfelja nepremičnin podoben vsem upravljavcem finančnih sredstev. Toda portfelj lastniškega kapitala ali upravljanje skladov se bistveno razlikuje od upravljanja lastniških vrednostnih papirjev, obveznic ali vzajemnih skladov.
Za razliko od upravljavcev lastniškega kapitala, ki raziskujejo podjetja in upravljajo verjetnosti, da lahko izpolnijo svoje artikulirane strategije, morajo upravljavci nepremičnin pomagati določiti in izkoristiti priložnosti na ravni nepremičnin. Upravljavci nepremičnin niso odgovorni samo za dodelitev sredstev, upravljanje s tveganji in transakcije, temveč tudi za neposredno ravnanje z zemljišči in strukturami na njem.
Tako upravljanje nepremičnin, za razliko od tradicionalnega upravljanja denarja, potrebuje izkušene posameznike, ki lahko optimizirajo vrednost nepremičnin. Dejansko je upravljavec nepremičnin v marsičem podoben generalnemu direktorju podjetja, ki vodi podjetje ali podjetje. Nasprotno pa tradicionalni upravitelj denarja morda pozna zaloge določenega področja ali sektorja - vendar se ne vključuje v poslovanje samih podjetij.
Mislite, da bi vam lahko bila kariera v upravljanju portfelja nepremičnin prava? Preberite več o tem.
Upravljanje portfelja nepremičnin
Izobraževanje in izkušnje upravljavcev lastniškega kapitala so podobne izkušnjam drugih upravljavcev skladov. Vendar pa se razlikujejo v načinu, kako te veščine uporabljajo za zagotavljanje uspešnosti portfelja. Upravljavci portfelja so pogosto ocenjeni s svojo sposobnostjo zagotavljanja ustreznih tveganj prilagojenih donosov in diverzifikacije portfelja z vrhunsko razporeditvijo in izbiro sredstev.
Poleg tega upravljavci portfelja nepremičnin strankam zagotavljajo vrednost z zagotavljanjem najučinkovitejše uporabe vlagateljevega kapitala in obveščajo stranke z vrhunskim merjenjem uspešnosti in celo napovedovanjem denarnih tokov. Z izjemo investicijskega sklada za nepremičninske naložbe (REIT) in skladov upravljavcev skladov (katerega uspešnost ocenjujemo po sposobnosti merjenja sposobnosti drugih upravljavcev za načrtovanje in izvajanje strategije) je upravljavec premoženjskih skladov v bistvu izvršni direktor njegovega ali njeno lastno podjetje, ki ustvarja in izvaja strategije na ravni premoženja za sredstva, za katera je pristojen.
Strategije izbire naložb
Upravljavci nepremičninskega portfelja izvajajo dodelitev in izbiro premoženja, ne z razumevanjem tržne dinamike in podjetij v določenih panogah, temveč s strokovnjaki za osnove nepremičnin. Študirajo v lokalnih regijah in v različnih poslovnih rabah zemljišč: pisarniške, industrijske, hotelske, maloprodajne ter enostanovanjske in večdružinske. Da bi premagali trg, zagotovili diverzifikacijo in ustvarili ustrezne donose, prilagojene tveganjem, morajo upravljavci nepremičninskih portfeljev staviti na regionalnih ali lokalnih trgih nepremičnin in v primeru portfeljev z več premoženja pravilno mešanico premoženja.
Zaradi tega se mnogi upravljavci skladov osredotočajo na posebne regije ali vrste nepremičnin; nekateri večji upravljavci nepremičnin organizirajo svoje starejše zaposlene in podporno osebje po regijah ali rabi zemljišč. Razlog za tako organiziranost je zagotoviti, da je mogoče prepoznati tržne priložnosti in jih nato prevesti v pravilen izbor nepremičnin in nastanka premoženja.
Način pridobivanja nepremičnin je eden najpomembnejših načinov, po katerih se nepremičninski skladi razlikujejo od bolj tradicionalnih naložb. Tako kot trgovci na borzi, tudi nepremičninski skladi uporabljajo strokovnjake za pridobivanje, da odkrijejo in izvedejo transakcije z nepremičninami. To osebje za pridobitev običajno dela za določen sklad ali je organizirano regionalno ali glede na vrsto sredstev.
Ker ima večina lastniških delniških skladov vse (ali velik del) vsake nepremičnine, so upravljavci portfelja pogosto neposredno vključeni v postopek nakupa. Ker so odgovorni za pripravo in izvajanje lastninske strategije, morajo biti upravljavci portfelja neposredno vključeni v vse naložbene procese, vključno s prevzemi, financiranjem, razporeditvami in odločanjem o objektih. Da bi olajšali širino in globino procesov upravljanja naložb v nepremičnine, se morajo upravljavci portfeljev zanesti na veliko infrastrukturo glede na vloženi kapital. Da bi to dosegli čim bolj učinkovito, so upravljavci premoženjskih skladov in upravljavci premoženja razvili specializirano funkcijo upravljanja premoženja.
Kako deluje upravljanje nepremičnin
Funkcijo upravljanja nepremičnin sestavljajo strokovnjaki na ravni nepremičnin, ki upravljavcem skladov dodajo vrednost z izvajanjem strategije na ravni nepremičnin. Strokovnjaki so strokovnjaki bodisi na regionalnih tržnih temeljih bodisi v določenih vrstah nepremičnin in so odgovorni za optimizacijo vrednosti premoženja, ki ga hranijo. Upravljavec sredstev je poleg zagotavljanja informacij o upravljanju portfelja o lokalnih perspektivah in olajšanja transakcij odgovoren za uspešnost na ravni nepremičnin.
Poleg odobritve proračuna in izvajanja upravljanja odhodkov upravljavci premoženja povečujejo vrednost z upravljanjem lizinga na eni ali več nepremičninah. Čeprav se morda zdi črno-bela afera, je lizing zapletena funkcija, ki neizogibno odloča o vrednosti premoženja in vrednosti portfelja. Uspeh pri lizingu se ne doseže le z iskanjem in izvedbo najvišjih možnih priložnosti lizinga na vsaki nepremičnini, ampak tudi z izvajanjem lizinga, ki je usklajen s strategijo portfelja, hkrati pa ohranja najboljše odnose z obstoječimi najemniki.
Zakup je zelo pogajan postopek, ki lahko vključuje sprejemanje odločitev v nasprotju s najemnikovimi potrebami, da se optimizira vrednost nepremičnine. Na primer, za nepremičnine, ki so predvidene za prodajo, se lahko najem začasno prekine, če bi novi lastniki omogočili višje možne stopnje najema. To lahko privede do višjih napovedanih vrednosti nepremičnin in zato do višjih prodajnih ponudb.
V obdobjih zvišanja najemnih stopenj se lahko dolgoročni najemi zaprejo za dohodkovno naravnane nepremičnine, medtem ko se za strategije, osredotočene na apreciacijo kapitala, lahko najemni pogoji skrajšajo, da se v prihodnosti izkoristijo višje pričakovane stopnje. Sposobnost upravljavca premoženja, da doseže ustrezno kombinacijo najemnikov, izvede strategijo lizinga, ki uskladi denarne tokove s potrebami portfelja in upravlja tako kapitalskih kot poslovnih odhodkov, lahko bistveno vpliva na celotno vrednost portfelja.
Upravljavci portfelja nepremičnin kot izvršni direktorji
Če kdo razmišlja o nepremičnini kot ločenem podjetju ali hčerinskem podjetju, ki ima vsaka svojo strategijo in potencial uspešnosti, začne razumeti, zakaj so upravljavci portfelja lastniškega kapitala podobni direktorjem podjetij. Tako kot izvršni direktorji, ki morajo razporejati omejeno ponudbo kapitala med različnimi priložnostmi, da ustvarijo največjo donosnost naložbe, morajo tudi upravljavci nepremičninskega portfelja storiti enako v nepremičninah, ki jih upravljajo. Ta potreba po porazdelitvi omejene količine virov povzroča drugačno situacijo kot mnoga običajna podjetja za upravljanje premoženja.
V kapitalskih skladih z nepremičninami je prirojen konflikt med upravljavci portfelja in njihovimi upravljavci premoženja, saj delujejo za nekoliko različne cilje. Medtem ko so upravljavci premoženja strokovnjaki, ki so nagrajeni za optimizacijo vrednosti svojih nepremičnin in so upravljavci portfelja nagrajeni za optimizacijo donosa portfelja in zadovoljstva vlagateljev, je uspešen upravljavec nepremičninskih skladov tisti, ki lahko upravlja s tem konfliktom in vzdržuje učinkovito vodstveno ekipo in uspešnost portfelja. To zahteva artikuliranje dobro zasnovane strategije portfelja v dobro povezani skupini managerjev, ki razumejo in ponotranjijo celotne naložbene cilje. To je lahko težka naloga katerega koli sklada, ki je znatno povečal število in zapletenost nepremičnin v upravljanju.
Ključno je tudi, da upravljavci nepremičninskega portfelja ne vključujejo le potrebne razporeditve kapitala, izbire nepremičnin in drugih potrebnih naložbenih veščin, temveč tudi, da lahko ustvarijo ustrezne naložbene strategije in vodstvene sposobnosti za mobilizacijo organizacije v isto misijo portfelja.
Spodnja črta
Kar zadeva nepremičninske sklade, je ključna zmožnost vodstva, da poleg izvajanja bolj tradicionalnih praks upravljanja skladov izvaja tudi načrte za upravljanje premoženja. Za upravljavca nepremičninskih naložb to pomeni optimizacijo vrednosti nepremičnin v njegovem portfelju, tako z izbiro kot tudi poznejšim upravljanjem premoženja portfelja. Upravljavci nepremičninskega portfelja morajo razporediti svoje vire po nepremičninah, s katerimi upravljajo, za čim večji donos in svojo ekipo spremljati, da bodo dosegli enako. Za tiste, ki imajo pravo kombinacijo znanj, se ta kariera izpostavlja kot edinstvena priložnost pri upravljanju premoženja.
