Kaj je stopnja kapitalizacije?
Stopnja kapitalizacije (znana tudi kot kapitalska stopnja) se v svetu poslovnih nepremičnin uporablja za označevanje stopnje donosa, ki naj bi se ustvarila na nepremičninskih naložbenih nepremičninah. Ta ukrep se izračuna na podlagi čistega dohodka, ki naj bi ga nepremičnina ustvarila, in se izračuna tako, da se čisti poslovni dohodek deli z vrednostjo premoženja in se izrazi v odstotkih. Uporablja se za oceno vlagateljevega potencialnega donosa od njihove naložbe na nepremičninskem trgu.
Čeprav je stopnja omejitve lahko koristna za hitro primerjavo relativne vrednosti podobnih naložb v nepremičnine na trgu, je ne bi smela uporabiti kot edini pokazatelj moči naložbe, saj ne upošteva vzvodov, časovne vrednosti denarja in prihodnji denarni tokovi iz izboljšav premoženja, med drugimi dejavniki. Za dobro ali slabo stopnjo omejitve ni jasnih razponov in so v veliki meri odvisni od konteksta nepremičnine in trga.
Ključni odvzemi
- Stopnja kapitalizacije se izračuna tako, da se neto poslovni donos nepremičnine deli s sedanjo tržno vrednostjo. To razmerje, izraženo v odstotkih, je ocena vlagateljevega potencialnega donosa na naložbo v nepremičnine. Stopnja porabe je najbolj uporabna kot primerjava relativne vrednosti podobnih naložb v nepremičnine.
Razumevanje stopnje kapitalizacije
Stopnja kapice je najbolj priljubljen ukrep, s pomočjo katerega se nepremičninske naložbe ocenjujejo glede na dobičkonosnost in donosnost. Stopnja omejitve preprosto predstavlja donos nepremičnine v obdobju enega leta, ob predpostavki, da je nepremičnina kupljena z gotovino in ne izposoja. Stopnja kapitalizacije označuje notranjo, naravno in nepovratno stopnjo donosa nepremičnine.
Formula stopnje kapitalizacije
Za izračun stopnje kapitalizacije obstaja več različic. V najbolj priljubljeni formuli se stopnja kapitalizacije nepremičninske naložbe izračuna tako, da se neto poslovni donos nepremičnine (NOI) deli s sedanjo tržno vrednostjo. Matematično oz.
Kapitalizacijska stopnja = čisti poslovni prihodki / trenutna tržna vrednost
kje, Čisti poslovni dohodek je (pričakovani) letni dohodek nepremičnine (kot so najemnine) in se doseže z odštevanjem vseh stroškov, nastalih zaradi upravljanja nepremičnine. Ti stroški vključujejo stroške, plačane za redno vzdrževanje objekta, kot tudi davke na nepremičnine.
Trenutna tržna vrednost sredstva je današnja vrednost nepremičnine glede na prevladujoče tržne obrestne mere.
V drugi različici se številka izračuna na podlagi prvotnega kapitala ali nabavne vrednosti nepremičnine.
Kapitalizacijska stopnja = čisti poslovni dohodek / nabavna cena
Vendar druga različica ni zelo priljubljena iz dveh razlogov. Prvič, daje nerealne rezultate za stare nepremičnine, ki so bile kupljene pred nekaj leti / desetletji po nizkih cenah, in drugič, ni mogoče uporabiti za podedovano nepremičnino, saj je njihova nakupna cena enaka nič, kar delitev ni mogoče.
Poleg tega, ker cene nepremičnin močno nihajo, je prva različica, ki uporablja trenutno tržno ceno, bolj natančen prikaz v primerjavi z drugo, ki uporablja izvirno nabavno ceno s fiksno vrednostjo.
Primeri stopnje kapitalizacije
Predpostavimo, da ima vlagatelj milijon dolarjev in razmišlja o naložbi v eno od dveh razpoložljivih naložbenih možnosti - eno, lahko vlaga v državne izdaje državnih državnih obveznic, ki ponujajo nominalne 3-odstotne letne obresti in veljajo za najvarnejše naložbe in dve, lahko kupi poslovno stavbo, ki ima več najemnikov, za katere se pričakuje, da bodo plačevali redno najemnino.
V drugem primeru predpostavimo, da skupna najemnina, prejeta na leto, znaša 90.000 dolarjev in mora vlagatelj plačati skupno 20.000 dolarjev za različne stroške vzdrževanja in davke na nepremičnine. Čisti dohodek iz naložbe v nepremičnine znaša 70.000 dolarjev. Predpostavimo, da v prvem letu vrednost nepremičnine ostane enaka prvotni kupni ceni v višini 1 milijona dolarjev.
Stopnja kapitalizacije se izračuna kot (čisti poslovni dohodek / vrednost nepremičnine) = 70 000 USD / milijon dolarjev = 7%.
Ta donos v višini 7 odstotkov, ustvarjen z naložbenimi naložbami v nepremičnine, je boljši od običajnega 3-odstotnega donosa, ki je na voljo iz zavarovanih državnih obveznic. Dodatni 4 odstotki predstavljajo donosnost tveganja, ki ga vlaga vlagatelj z naložbami na nepremičninskem trgu v primerjavi z naložbami v najvarnejše državne obveznice, ki niso nič tvegane.
Naložbe v nepremičnine so tvegane in obstaja več scenarijev, ko se donos, predstavljen z ukrepom stopnje kapitalizacije, lahko močno razlikuje.
Na primer, nekaj stanovalcev se lahko preseli in dohodek od najemnine se lahko zmanjša na 40.000 dolarjev. Zmanjšanje 20.000 USD na različne stroške vzdrževanja in davke na nepremičnine in ob predpostavki, da vrednost nepremičnine znaša 1 milijon dolarjev, stopnja kapitalizacije znaša (20.000 USD / milijon dolarjev) = 2%. Ta vrednost je manjša od donosnosti, ki je na voljo iz netvegane obveznice.
V drugem scenariju predpostavimo, da dohodek od najemnine znaša izvirnih 90.000 dolarjev, stroški vzdrževanja in / ali davek na nepremičnine pa se znatno povečajo, recimo 50.000 dolarjev. Stopnja kapitalizacije bo potem (40.000 USD / milijon dolarjev) = 4%.
V drugem primeru, če se trenutna tržna vrednost nepremičnine sama zmanjša, na primer 800.000 ameriških dolarjev, prihodki od najemnine in različni stroški pa ostanejo enaki, se bo stopnja kapitalizacije povečala na 70.000 do 800.000 USD = 8.75%.
V bistvu lahko različne stopnje dohodka, ki ga ustvarijo nepremičnine, odhodki, povezani z nepremičnino, in trenutna tržna ocena nepremičnine lahko bistveno spremenijo stopnjo kapitalizacije.
Presežek donosa, ki je teoretično na voljo vlagateljem premoženja nad naložbami v državne zakladnice, je mogoče pripisati z njimi povezanimi tveganji, ki vodijo do zgoraj omenjenih scenarijev. Dejavniki tveganja vključujejo:
- Starost, lokacija in stanje nepremičnine Vrsta nepremičnine - večdružinska, pisarniška, industrijska, maloprodajna ali rekreacijskaSolventnost najemnikov in redni prejemki najemninPogoji in struktura najemniških najem (-ov) Splošna tržna stopnja nepremičnine in dejavniki, ki vplivajo na njeno vrednotenjeMakroekonomske osnove regiji, pa tudi dejavnike, ki vplivajo na poslovanje najemnikov
Tolmačenje stopnje kapitalizacije
Ker stopnje zgornjih mej temeljijo na predvidenih ocenah prihodnjega dohodka, so lahko velike razlike. Nato postane pomembno, da razumemo, kaj pomeni dobro stopnjo omejitve naložbene nepremičnine.
Stopnja označuje tudi trajanje časa, potrebnega za izterjavo vloženega zneska v nepremičnino. Na primer, nepremičnini z 10-odstotno najvišjo stopnjo bo za povrnitev naložbe potrebno približno 10 let.
Različne stopnje omejitve med različnimi lastnostmi ali različne stopnje omejitve v različnih časovnih obdobjih iste nepremičnine predstavljajo različne stopnje tveganja. Pogled na formulo kaže, da bo vrednost obrestne mere najvišja za nepremičnine, ki ustvarjajo višji čisti poslovni dohodek in imajo nižjo vrednost, in obratno.
Recimo, obstajata dve lastnosti, ki sta si v vseh lastnostih podobni, razen če sta geografsko narazen. Eden je v osrednjem mestnem središču, drugi pa na obrobju mesta. Ob enakih pogojih bo prva nepremičnina ustvarila višjo najemnino v primerjavi z drugo, vendar se bodo delno nadomestila višji stroški vzdrževanja in višji davki. Nepremičnine v mestnem jedru bodo zaradi občutno visoke tržne vrednosti razmeroma nižje stopnje meje v primerjavi z drugo.
Kaže, da nižja vrednost stopnje kapusa ustreza boljšemu vrednotenju in boljši možnosti donosa z nižjo stopnjo tveganja. Po drugi strani pa višja vrednost kapitalske stopnje pomeni razmeroma nižje možnosti za donosnost naložb v nepremičnine in s tem višjo stopnjo tveganja.
Čeprav zgornji hipotetični primer investitorju olajša izbiro nepremičnine v središču mesta, realni scenariji morda niso tako enostavni. Vlagatelj, ki nepremičnino oceni na podlagi stopnje kapitanov, se sooči z zahtevno nalogo, da določi primerno stopnjo omejitve za določeno stopnjo tveganja.
Stopnja kapitalizacije
Gordonova predstavitev modela za hitrost
Drug prikaz stopnje omejitve kapitala prihaja iz Gordonovega modela rasti, ki mu pravimo tudi model popust na dividende (DDM). To je metoda za izračun notranje vrednosti cene delnic družbe, neodvisno od trenutnih tržnih razmer, vrednost delnice pa se izračuna kot sedanja vrednost prihodnjih dividend delnice. Matematično oz.
Vrednost zaloge = pričakovani letni denarni tok dividend / (zahtevana stopnja donosnosti vlagatelja - pričakovana stopnja rasti dividend)
Preurejanje enačbe in posploševanje formule, ki presega dividendo, (Zahtevana stopnja donosa - pričakovana stopnja rasti) = Pričakovani denarni tok / vrednost sredstva
Zgornja predstavitev ustreza osnovni formuli stopnje kapitalizacije, omenjeni v prejšnjem razdelku. Pričakovana vrednost denarnega toka predstavlja čisti poslovni izid in vrednost sredstva se ujema s trenutno tržno ceno nepremičnine. Zaradi tega je stopnja kapitalizacije enakovredna razliki med zahtevano stopnjo donosa in pričakovano stopnjo rasti. To pomeni, da je stopnja omejitve preprosto zahtevana stopnja donosa, zmanjšana za stopnjo rasti.
To je mogoče uporabiti za ocenjevanje vrednosti nepremičnine glede na donosnost, ki jo pričakuje vlagatelj. Recimo, na primer čisti poslovni dohodek nepremičnine znaša 50.000 ameriških dolarjev in naj bi se letno povečal za dva odstotka. Če pričakovana donosnost naložbenika znaša 10 odstotkov na leto, bo neto stopnja zgornje meje dosegla (10% - 2%) = 8%. Če ga uporabimo v zgornji formuli, pride do vrednotenja sredstev (50 000 USD / 8%) = 625 000 USD.
