Ne glede na to, ali vas zanima nakup stanovanja, ki ga boste uporabljali kot primarno prebivališče ali naložbeno nepremičnino, je možno, da nepremičnino trenutno zasedajo najemniki. V tem primeru morate upoštevati nekaj stvari, preden se odločite za nakup. Preberite nadaljevanje za hiter uvod v pravice najemnikov, najemodajalčeve obveznosti in kako omejiti tveganja pri nakupu hiše z najemniki.
Pravice najemnika
Za začetek je pomembno razumeti, da prodaja nepremičnine ne spremeni pogojev najema najemnikov. Tako kot služnosti (in druge zaveze), ki "tečejo z zemljiščem" - kar pomeni, da so vezane na zemljišče in ne na lastnika - najem ostanejo "pritrjene" na hišo, tudi ko lastništvo zamenja roke. Odvzem: Najem, ki je bil veljaven pred nakupom nepremičnine, ostane v veljavi tudi po zaključku, zato ne morete zakonito dvigniti najemnine, spremeniti klavzule ali dogovora ali izstaviti najemnika pred iztekom najemne pogodbe samo zato, ker ti si novi lastnik.
Obveznosti najemodajalca
Kot novi lastnik podedujete najemodajalčeve obveznosti. Velik del tega, da ste najemodajalec, je varna in bivalna lastnina za vaše najemnike. Na splošno morate (vsaj):
- Vse skupne prostore, na primer hodnike in stopnišča, hranite v varnem in čistem stanju. Prepričajte se, da so konstrukcijski elementi varni in nepoškodovani (tla, stene, stopnice, dvigala, strehe). Zagotovite, da bodo električna, vodovodna, ogrevalna / klimatska naprava (HVAC), prezračevalni in sanitarni sistemi so pravilno vzdrževani. Zagotovite, da imajo najemniki dostop do tekoče vode, tople vode in toplote v razumnih količinah v razumnih časih. Poiščite posode za smeti in poskrbite za odstranjevanje smeti. Upravljajte znane strupe iz okolja, vključno s prahom svinčene barve in azbestom. Iztrebiti glodalce in druge škodljivce.
Vaša lokalna zakonodaja lahko zahteva dodatne zahteve glede stanovanja - preglejte jih in se prepričajte, da izpolnjujete zahteve. Prav tako je ključnega pomena, da preberete najem, da ugotovite morebitne druge posebne obveznosti - na primer košnja travnika ali plačilo komunalnih storitev.
Sprememba ali odpoved najema
Na splošno, če ima najemnik mesečno najemnino, lahko vi (kot novi najemodajalec) odpovete najemnino ali povečate najemnino pred začetkom novega meseca, pod pogojem, da o tem obvestite ustrezno (običajno 30 dni, vendar to se razlikuje glede na državo in po številu mesecev, ko je najemnik posedoval). Če pa ima najem za določen čas (npr. Šest mesecev ali 12 mesecev), ima najemnik zakonsko pravico (v večini primerov) stanovati v domu, dokler je najem aktiven, ne glede na to, kdo je lastnik stanovanja.
Obstaja nekaj primerov, ko se lahko najem predčasno odpove. Eno je, če v najemu obstaja jezik, ki določa, da ima lastnik (prodajalec) pravico odpovedati najem, če proda ali prenese nepremičnino; v tem primeru se lahko najem pravno odpove, ko kupite dom. Druga izjema je, če nepremičnino kupite zaradi izključitve, in v tem primeru lahko upoštevate pravila države v zvezi z obvestilom o odpovedi. Na primer v zvezni državi Washington morate najemnikom 60 dni odpovedati, da izpraznijo zaprt prostor, preden začnete postopek izselitve. V nekaterih primerih se najemniki dogovorijo, da se bodo predčasno odpravili s ponudbo „gotovina za ključe“ novega lastnika, skrbnika ali banke.
In končno, če načrtujete, da boste dom uporabljali kot svoje primarno prebivališče (in ne kot najemno lastnino), boste morda lahko uporabili izselitev lastnika izselitve (OMI), da se bo najemnik preselil. Pravila za to se razlikujejo glede na državo, na splošno pa se morate v dom preseliti v 90 dneh od deložacije in živeti v njem kot svoje primarno prebivališče vsaj tri leta.
Spodnja črta
Pomemben prvi korak je, da pregledate najemne dokumente, preden jih zaprete, da boste vedeli, kaj vstopate, in tako lahko zagotovite, da je najem dobro napisan in strukturiran v skladu z lokalnimi zakoni o najemu. Če se kaj zdi izključeno, zahtevajte, da prodajalec določi jezik kot pogoj za vaše zaprtje. Pomembno je tudi, da pridobite ne le zapise o morebitnih predplačniških najemninah in varščinah, ampak tudi denar (to vam morate nakazati na zaključni besedi). Verjetno boste morali varščino hraniti na skrbniškem računu (odvisno od države), zastopnik pa bi moral določiti trenutno plačilo najemnine med vami in prodajalcem.
Prepričajte se tudi, da prodajalec predloži dokumentacijo o stanju nepremičnine, preden se je najemnik preselil - če pride do škode, boste težko dokazali, da je najemnik odgovoren brez poročila o prijavi. Če je mogoče, se pred zapiranjem sestanite z najemniki, da boste lahko preverili trenutno stanje doma in razpravljali o najemnih pogojih.
Končno se prepričajte, da ste primerno zavarovani. Običajna politika lastnikov stanovanj običajno ne bo opravila naloge. Obveščite zavarovalnico, da je dom najet, da boste v primeru najemniških poškodb, malomarnosti in drugih izgub pokriti.
