Kaj je sistem hipotekarne elektronske registracije?
Hipotekarni sistem elektronske registracije (MERS) je zbirka podatkov, ki jo je ustvarila industrija hipotekarnega bančništva in poenostavlja postopek hipoteke z uporabo elektronskega poslovanja. MERS sledi lastninskim in servisnim pravicam, ki izvirajo iz ZDA. Industrija financiranja nepremičnin ga uporablja za trgovanje s stanovanjskimi in komercialnimi hipotekarnimi posojili. Gre za izvirno hipotekarno lastnico (MOM), ki so jo odobrili Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae, FHA in VA, Kalifornija in Utah Housing Finance Agencije ter vse večje bonitetne agencije na Wall Streetu.
Razumevanje hipotekarnega elektronskega registracijskega sistema (MERS)
MERS je tudi zasebno podjetje, ki upravlja bazo podatkov. Njegov sistem uporabljajo hipotekarni originatorji, serviserji, skladišča, posojilodajalci na debelo, maloprodajni posojilodajalci, skrbniki dokumentov, poravnalni zastopniki, lastniške družbe, zavarovalnice, vlagatelji, okrajni zapisniki in potrošniki. Spremlja zaupni elektronski register hipotek in spremembe servisiranja pravic in lastništva posojil. Okrajni uradniki in lastniki stanovanj lahko do MERS brezplačno dostopajo. Za lastnike domov jim baza podatkov omogoča iskanje informacij o lastnih hipotekah, ki so registrirane v sistemu.
Kako se MERS uporablja za iskanje informacij o hipoteki
Za uporabo elektronskega sledenja mu serviser hipoteke dodeli hipotekarno identifikacijsko številko (MIN) in nato posojilo registrira pri bazi podatkov MERS. Od tod lahko prodajalec hipoteko pridobi pri MERS kot imenovanem upravičencu, nato pa dodeli posojilo MERS v evidenci zemljiške knjige. Tako bi MERS postal hipotekarni lastnik.
Če posojilodajalec sporočilo proda, bo MERS posodobil podatke o hipoteki. Serviser hipoteke ga lahko odstrani iz baze podatkov MERS, tako da pošlje zahtevo za njegovo izključitev. MERS bo o tem obvestil Fannie Mae. Če želi hipotekarni serviser v celoti končati članstvo v družbi MERS, mora o tem čim prej obvestiti tudi Fannie Mae.
MERS lahko do neke mere deluje kot ukrep za zmanjšanje stroškov, saj s svojim delom kot hipotekarnim lastnikom zmanjša stroške snemanja prenosa hipoteke z enega posojilodajalca na drugega.
Podatkovna baza je pritegnila nekaj kritik, ker je sistem med stanovanjsko krizo leta 2008 včasih otežil razrešitev, kdo je v resnici lastnik hipotek. To je pomenilo izziv za lastnike stanovanj, ki se soočajo z zaprtjem ali opustitvijo posojil, saj morajo vedeti, kdo ima hipoteke, da bi lahko izoblikovali neko obliko pravnega sredstva.
