Kaj je Mello-Roos?
Mello-Roos je ad hoc kalifornijsko davčno okrožje, ustvarjeno za financiranje infrastrukturnega projekta. Okrog je lahko ustanovljen le z dovoljenjem dveh tretjin volivcev in dovoljuje odmero posebnega davka za njegove prebivalce. Državni zakon, ki dovoljuje takšne okrožja, je bil uveden leta 1982 kot način, da lokalne oblasti presežejo zgornjo mejo države za povečanje davka na nepremičnine iz leta 1978.
Davčni zakon Mello-Roos ostaja sporen. Kalifornijski razvijalci so znali oglašati svoje novo zgrajene hiše kot "No Mello-Roos!"
Razumevanje Mello-Roosa
Območje skupnosti Mello-Roos (CFD) lahko ustvari mestno, okrajno ali šolsko okrožje.
Mello-Roos lokalnim okrožnim ali mestnim oblastem ali šolskim okrožjem omogoča prodajo obveznic za financiranje določenega projekta ali storitve. Projekti, ki jih dovoljuje zakonodaja Kalifornije, segajo od izboljšav infrastrukture do policijskih in gasilskih služb, šol, parkov in otroških ustanov.
Ključni odvzemi
- Mello-Roos je posebno okrožje za odmero davkov, ki je bilo ustanovljeno v Kaliforniji za financiranje lokalne infrastrukture ali storitev. Davek se uporablja samo za prebivalce okrožja, ki imajo koristi od projekta. denar za lokalne projekte kljub omejitvam predloga 13 omejitev davka na nepremičnine.
Davčna ocena se lahko zaračuna, dokler obvezniški dolg, izdan za okrožje, ne bo poplačan v celoti z obrestmi.
Izvori Mello-Roosa
Davek Mello-Roos je poimenovan po pokroviteljih zakona, senatorju države Kalifornija Henryju Mellou in državnemu zborovodu Mikuu Roosu.
Njihov predlog zakona je bil rešitev za predlog 13. Ta sprememba ustave Kalifornije iz leta 1978 omejuje davke na nepremičnine na 1% od ocenjene vrednosti in omeji stopnjo povišanja pri odmeri na 2% na leto.
Nepremičnine morajo obvestiti potencialne kupce, če je dom v okrožju skupnosti Mello-Roos.
Davek Mello-Roos se odmeri glede na zemljišče, vendar ne temelji na ocenjeni vrednosti nepremičnine. Tako se dobi okrog zgornje meje, ki jo nalaga predlog 13.
Danes se Mello-Roos najpogosteje uporablja za ustvarjanje infrastrukture ali podpornih storitev v in okoli novih razvojnih poti. Omogoča tudi izboljšave v starejših in manj premožnih soseskah, ki ne prinašajo več dovolj davka na nepremičnine za kritje osnovnih storitev.
Prednosti in slabosti Mello-Roosa
Zagovorniki zakona Mello-Roos pravijo, da omogoča novo gradnjo stanovanj in z nižjimi stroški morebitnim kupcem. Razvojni programer, ki načrtuje veliko novo skupnost, lahko bodisi plačuje za ceno financiranja nove infrastrukture v skupnosti in okoli nje, bodisi prenese stroške z zvišanjem cen domov.
Nasprotniki opozarjajo na dodatno davčno obremenitev in na morebitne težave pri prodaji stanovanja, na katerega je vezana posebna davčna ocena.
Davki Mello-Roos na splošno niso odbitni od zveznih davkov, saj ne izpolnjujejo zahtev IRS za odbitek.
Fini tisk na Mello-Roosu
Obveznica, ki jo je izdal CFD, se šteje, da je zastavna pravica do nepremičnine in neplačilo davka lahko hitro povzroči zaprtje, saj so okrožja Mello-Roos predmet zakonov o pospešenem zaprtju.
Zakonodajalci morajo obvestiti potencialne kupce, če je dom v CFD-ju in je zato predmet posebne davčne ocene.
Davki Mello-Roos so ponavadi navedeni kot vrstica na letnem davčnem računu nepremičnine, čeprav občasno okrožje lastnikom domov pošlje ločen račun. Okrožni uradi ocenjevalcev vodijo evidenco o okrajih Mello-Roos.
