Ena največjih finančnih odločitev, ki jo ljudje sprejemajo v svojem življenju, je nakup stanovanja. Zakaj se toliko ljudi zaveže tako veliko finančno zavezo, ko je najem cenejši in je veliko krajša, bolj prilagodljiva obveznost?
Eden od razlogov je, da lastništvo stanovanja omogoča posameznikom, da ustvarijo kapital in odtegnejo hipotekarne obresti od svojih davkov, zaradi česar je na voljo največja davčna olajšava. Prednost je tudi vlaganje v dom, ki bo sčasoma povečal vrednost. Obstajajo tudi nematerialne koristi, kot je večji nadzor nad prenovami.
Ko posameznik kupi dom, se mu mesečna izplačila povečajo, vendar je lastništvo vašega doma lahko koristno, če se prave odločitve sprejmejo od začetka.
Prvi korak: Poravnava obstoječega dolga
Pravilna priprava je polovica bitke za pridobitev hipoteke. Prva stvar, ki jo mora storiti potencialni posojilojemalec, je, da pridobi kopijo svojega kreditnega poročila, da določi oceno FICO in njihovo kreditno sposobnost. Leta 2018 je Zvezna stanovanjska uprava ali FHA zahtevala boniteto najmanj 500 za posojilo FHA; Vendar pa veliko posojilodajalcev zahteva oceno od 620 do 640. Če je vaš rezultat nizek, ga poskusite izboljšati tako, da boste na kreditnih karticah plačevali nizko, dobročasno plačevali račune in poravnali dolg z visokimi obrestmi. Ne zapirajte neporabljenih kreditnih kartic, ker lahko to negativno vpliva na vaš FICO rezultat in količnik izkoriščenosti kredita (za več o tem razmerju preberite " Koeficient izkoriščenosti kreditov" ). Samo ohranjajte ravnotežje nizko. Preverite tudi morebitne napake ali neskladja s poročanjem upnikov in jih odpravite.
Hkrati bi morali prihraniti čim več denarja za svoj polog. Vendar je pomembnejše odplačevanje dolga z visoko obrestno mero. Vse obrestne mere za kreditne kartice, katerih obrestna mera je višja od dvakratne premije, so previsoke. Na primer, če je trenutna osnovna obrestna mera 6%, poskusite poplačati vse svoje kreditne kartice z obrestno mero 12% ali več ali poiščite drugega posojilodajalca z boljšo obrestno mero, na katero lahko prenesete svoj dolg.
Drugi korak: trgovina za posojilodajalce
Ko je vaš kreditni rezultat tam, kjer ga želite, raje kupite posojilodajalca. Ob predpostavki, da ste dober potencial, naj se trije ali štirje posojilodajalci potegujejo za vaše podjetje. Vsakemu posojilodajalcu ne dajte dovoljenja za dostop do vašega kreditnega poročila. Pridobite predhodno kopijo "ocene dobre vere" (obrazec HUD-1) in analizirajte vsako obtožbo. Šele ko izberete posojilodajalca, jim dovolite, da preverijo dobroimetje.
Nadomestila posojilojemalca posojilojemalcu so zelo ustvarjalna in spremenljiva. Pristojbine, kot so nastanek posojila, pristojbine za obdelavo. in o posojilnih honorarjih se lahko pogosto dogovorite za vsaj 50% ali jih posojilodajalec celo opusti, če želijo vaše podjetje. Izogibajte se točkam, če lahko. Ko plačujete točke, vnaprej plačate obresti (1 točka = 1 odstotek) v pavšalnem znesku, da dobite nižjo stopnjo hipoteke s fiksno obrestno mero, kar v bistvu poveča znesek vašega polog. Točke so nepotrebne dodatne stroške posojilodajalca. Zavrnite plačilo teh pristojbin ali poselite drugam.
V nekaterih primerih je morda vredno najeti odvetnika za nepremičnine, ki bo ugotovil nepotrebne stroške. Dobro poznan nepremičninski agent vas lahko vodi tudi o tem, kateri stroški so običajni in katere bi bilo mogoče odpraviti. Na primer, za lastniške stroške v zvezni državi Florida odgovarja kupec (razen če se prodajalec strinja, da bo prevzel stroške), zato morate vedeti, da bi morali biti ti stroški prikazani po vaši oceni v dobri veri. Če je posojilodajalec posojilo zunaj države, ima lahko različne pristojbine (ki običajno presegajo 1000 USD) in se lahko na zaključku izkaza o poravnavi HUD-1 prikaže kot strošek presenečenja pred zaprtjem.
Zakaj posojilodajalci ljubijo PMI
Posojilodajalci lahko plenijo prve kupce domov. Večina posojilodajalcev zaračuna zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), če doma ne plačate 20% ali več predplačila. To zavarovanje ščiti posojilodajalca, ne vas, v primeru neplačila posojila. Na splošno bo posojilodajalec posojilo, financirano v višini več kot 80% vrednosti stanovanja, predstavljalo večje tveganje neplačila in zahteva plačilo PMI. Koliko je to plačilo za PMI? Če zaprosite za posojilo v višini 200.000 dolarjev z 10-odstotnim pologom, lahko pričakujete, da boste plačevali najmanj 100 USD na mesec za plačilo PMI. Ni nenavadno videti plačila PMI v razponu od 150 do 200 dolarjev mesečno.
Tretji korak: Poiščite predplačilo
Kaj lahko storite, če si ne morete privoščiti 20-odstotnega položnice domačega posojila? Če si ogledujete dom v višini 200.000 dolarjev in imate 10.000 dolarjev za polog, bo večina posojilodajalcev zahtevala plačilo PMI, če na dom ne odložite vsaj 40.000 dolarjev (provizije za posojanje / posojilo so izključene iz našega izračuna posojila). Za večino kupcev, ki se prvič zaposlijo, 40.000 dolarjev polog ni več.
Vendar lahko poskusite "vrniti" posojila, tako da pri posojilu sodelujeta dva posojilodajalca. To bi lahko bilo podobno načrtu tipa 80–15–5: 80% financirate v primarni hipoteki, 15% v drugi hipoteki ali posojilu z lastniškim kapitalom in 5% kot predplačilo. Z uporabo posojila za domači kapital in polog, lahko znesek povečate na kupnino doma in pokrijete 20-odstotno nižjo zahtevo, s čimer se izognete PMI-ju. Domači lastniški kapital ali drugo posojilo bo najverjetneje spremenljivo obrestno mero ali stopnjo, višjo od vaše primarne hipoteke, zato boste morali na to posojilo paziti in najprej poskusiti odplačati. Obresti od posojila za domači kapital so odbitne obresti na ameriške zvezne davke (za dolg domačega kapitala je treba določiti zgornjo mejo odbitka v višini 100 000 USD).
Vrste posojil
30-letna posojila s fiksno obrestno mero so najpogostejša hipotekarna posojila, ker se obrestna mera v času trajanja posojila ne spreminja. Večina lastnikov stanovanj ima raje to vrsto posojila, saj bodo njihova mesečna plačila z leti ostala nespremenjena. 15-letno fiksno posojilo postaja vse bolj priljubljeno, saj skrajša časovno obdobje posojila, kar zmanjša znesek plačanih obresti v celotni dobi posojila. Ta kratkoročna posojila imajo običajno višjo obrestno mero, ker se posojilodajalec odpoveduje možnosti zaslužka, zlasti če obrestna mera raste.
Hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM) ponujajo nizko obrestno mero za določeno obdobje. Obrestna mera se lahko letno prilagaja ali pa se navede kot "3-1", "5-1", "7-1" ali kaj podobnega. V posojilu z nastavljivo obrestno mero "7-1" bo znesek posojila določen za prvih sedem let, nato pa se bo v osmem letu prilagodil glede na trenutne tržne pogoje, ki običajno temeljijo na enoletnem Zakladniški indeks. Sprva so obrestne mere ARM-ov lahko od ene do tri odstotne točke pod običajno fiksno hipoteko in se po izteku določenega obdobja običajno prilagodijo letno. Ali je ARM pravi za vas, je pogosto odvisno od tega, kako dolgo nameravate ostati v domu. V primeru "7-1", če nameravate doma ostati samo sedem let, je to morda popolno posojilo za vas. Če pa načrtujete, da boste doma ostali dlje in se obrestne mere začnejo zvišati; vaša mesečna plačila se lahko znatno zvišajo.
Spodnja črta
Vredno si je dodatno prizadevati, da pregledate svojo izjavo o poravnavi HUD-1 pred datumom zaključka novega doma; številke, naštete tam, bi se morale ujemati s podatki, ki ste jih dobili na podlagi ocene dobre vere. Če so številke napolnjene ali vidite nove stroške, se obrnite na posojilodajalca in jih prosite, naj pojasnijo ali popravijo napake. Nakup stanovanja je dolgoročna zaveza, zato poskrbite, da boste v celoti razumeli vse pogoje vašega posojila in ne spregledali nobenih skritih stroškov, za katere lahko kasneje obžalujete.
