Izboljšanje najemne zakupnine je sprememba najemne nepremičnine, da se prilagodi posebnim potrebam najemnika. Izboljšave najemnin, kot so barvanje, namestitev predelnih sten, zamenjava tal ali postavitev svetlobnih napeljav po meri, lahko izvedejo bodisi najemodajalci, ki bodo morda ponudili to za povečanje tržnosti svojih najemnih enot, ali najemniki sami.
Medtem ko je uporabna življenjska doba večine izboljšav najemnih pravic pet do 15 let, Kodeks o notranjih prihodkih zahteva, da se amortizacija za take izboljšave pojavi v času trajanja stavbe. Izboljšave najemnin imajo različna pravila o amortizaciji, odvisno od tega, ali delate s finančnim poročanjem o davčni osnovi v ZDA ali s splošno sprejetimi računovodskimi načeli (GAAP). Za davčne namene se izboljšave najemnin lahko amortizirajo za obdobja do 15 let.
Ključni odvzemi
- Izboljšanje zakupnine je sprememba najemne nepremičnine, da se prilagodi posebnim potrebam najemnika. IRS ne dovoljuje odbitkov za izboljšave najemnih pravic. Ker se izboljšave štejejo za del stavbe, so podvržene amortizaciji. Pod splošno sprejetjem splošnih računovodskih izkazov bi moralo amortizacija za izboljšanje najemnin upoštevati 15-letni časovni načrt, ki ga je treba vsako leto znova ocenjevati na podlagi njegove življenjske dobe.
Kako delujejo izboljšave zakupa
Izboljšave najemnih pravic so znane tudi kot izboljšave najemnikov ali dograditve in jih običajno najemodajalci komercialnih nepremičnin. Najemodajalci lahko te izboljšave zagotovijo obstoječim ali novim najemnikom. Spremembe so prilagojene potrebam določenega najemnika in njegovim potrebam. Le izboljšave v notranjosti določenega najemniškega prostora se štejejo za izboljšave najemnih pravic.
Izboljšave najemnih pravic, kot je navedeno zgoraj, veljajo za strukturne spremembe v prostoru, ki bodo koristile določenemu najemniku. Torej spreminjanje prostora enega najemnika ne pomeni izboljšanja zakupnine za njegovega soseda. Spremembe zunanjosti stavbe ali njene pokrajine prav tako ne veljajo. Če najemodajalec zamenja streho stavbe, nadgradi dvigalo ali tlakuje parkirišče - nobena od teh sprememb se ne šteje za izboljšave v najemu, saj ne koristijo določenemu najemniku.
Ko se najem konča, izboljšave običajno pripadajo najemodajalcu, razen če v pogodbi ni določeno drugače. Če jih najemnik lahko prevzame, jih mora odstraniti brez škode na posestvu.
Finančno poročanje o davčnih osnovah ZDA
Petnajstletno pravilo je Služba za notranje prihodke (IRS) sprejela leta 2004. Pred tem letom je bil amortizacijski rok 39 let. Petnajstletno pravilo ni trajno in ga je treba vsako leto ponovno pooblastiti. Amortizacijski rok je določen ne glede na dejansko življenjsko dobo izboljšanja najema ali preostalega obdobja najema.
Računovodsko poročanje GAAP
Pri finančnem poročilu GAAP je mogoče izboljšave najemnih deležev usredčiti ali oddolžiti, odvisno od zneska izboljšanja v dolarju. Podjetja določijo omejitev kapitalizacije, interni računovodski standard, ki ga določi poslovodstvo, ki določi mejni znesek, nad katerim je postavka usredstvena namesto odhodkov. Če znesek ne presega omejitve kapitalizacije, se izboljšanje najemnine odpravi v obdobju, v katerem je nastalo. Če pa stroški presegajo mejo kapitalizacije, ga podjetje usredstvi in amortizira.
Kapitalizirano izboljšanje najemnin v skladu z GAAP se amortizira v manjši količini preostale dobe koristnosti ali v preostalem obdobju najema. Uporabna življenjska doba se določi na podlagi ocen upravljanja. Poleg tega lahko preostali rok najema vključuje podaljške, če bodo predvidljivi in razumno zagotovljeni. Če se stavba naknadno odkupi, najem preneha veljati, izboljšanje najemnega razmerja pa se amortizira v preostali življenjski dobi zgradbe.
