V času razcveta stanovanjskega razpada v letih 2004 in 2005 so se posojilodajalci šalili, da je "vse, kar potrebujete za hipoteko, dihanje." Časi so se spremenili. Med izpadom trga nepremičnin in bančno krizo so se standardi odobritve posojil močno zaostrili. (Za povezano branje si oglejte 4 ključne dejavnike, ki poganjajo trg nepremičnin .)
VODENJE: Ekonomski kazalci, ki jih moramo vedeti
Čeprav je danes težko pridobiti hipoteko, je postopek v mnogih pogledih zgolj vrnitev v dneve pred nastankom, ko so morali potrošniki dokazati svoj dohodek in premoženje, pokazati sposobnost odplačevanja posojila in zadostne prihranke za predplačilo in denarne rezerve.
Zahteve za polog za večino kupcev niso na voljo široko dostopna posojila brez plačila. Sredi stanovanjskega razcveta so bila posojila brez plačila na voljo, danes pa običajna posojila zahtevajo polog od 5 do 15%. Državno zavarovana posojila FHA za kvalificirane kupce zahtevajo polog v višini 3, 5%, toda tisti, ki imajo kreditno oceno pod 580, morajo plačati polog v višini 10%. Posojila za VA, ki so na voljo vojakom in veteranom, so na voljo brez polog. Program posojila USDA, ki je na voljo prebivalcem določenih podeželskih območij, tudi ne daje posojil za polog. (Več o posojilih za VA si lahko preberete v Edinstvenih prednostih hipotek VA .)
Vrste posojil Posojilojemalci so lahko zaprosili za različne hipotekarne izdelke, kot so posojila samo za obresti in opcija ARM. Čeprav so danes posojila samo za obresti redko na voljo, so možnosti ARM popolnoma izginile. Navadna posojila z vanilijo s fiksno obrestno mero so danes najbolj priljubljena za večino posojilojemalcev, sledijo jim hibridni ARM-ji s fiksno obrestno mero od enega do desetih let, ki jim sledi letna stopnja. (o možnosti ARM-ji v opcijskih orožjih: ameriška sanje ali hipotekarna nočna mora? )
Kreditne ocene Danes se posojilojemalci bolj kot v preteklosti zanašamo na vašo kreditno oceno, da ugotovimo ne le, ali ste upravičeni do hipoteke, temveč tudi, da določite svojo obrestno mero. Medtem ko se posojilodajalci razlikujejo, večina pravi, da je za običajno posojilo potrebno odobriti kreditno oceno 680. Zahteve posojila FHA so nekoliko ohlapnejše, zato bodo nekateri posojilodajalci (vendar ne vsi) odobrili posojilo FHA potrošniku s kreditno oceno 620 ali manj. Mnogi potrebujejo oceno 640 za posojilo FHA. Posojilojemalci z boniteto 720 ali 740 ali več bodo verjetno odobreni, odvisno od drugih finančnih okoliščin. Obrestne mere so določene na stopnji, pri čemer so najboljše obrestne mere izposojene posojilojemalcem z najvišjimi bonitetnimi ocenami.
Preverjanje Na vrhuncu stanovanjskega razcveta je veliko posojilodajalcev odobravalo „posojila brez dohodka / dokumentacije brez dokumentacije“, vendar jih je danes skoraj nemogoče najti. Posojilojemalci morajo svoj dohodek dokazovati z dveletnimi davčnimi obračuni, za dokazovanje, da imajo premoženje in denarne rezerve, pa potrebujejo bančne izpiske. Denar, ki se porabi za predplačilo in stroške zapiranja, mora imeti papirnato sled, od kod prihaja, saj obstajajo pravila o zmožnosti uporabe darilnih sredstev.
Zaposlitev Pred nekaj leti so posojilodajalci odobravali posojila z "določenim dohodkom", zdaj pa si posojilodajalci vzamejo čas za preverjanje zaposlitve in pozorno preučujejo stabilnost delovnih mest kot del postopka odobritve. Hipotekarne odobritve so veliko težje za samozaposlene vlagatelje, ki morajo dokazati stalen dohodek in uspešnost poslovanja.
Koeficienti Druga danes bolj omejujoča poteza za posojilojemalce je razmerje med dolgom in prihodkom. V dneh ohlapnejših smernic so bili posojilodajalci bolj pripravljeni raztegniti razmerja med dolgom in dohodkom na kar 50%, če se zdi, da so posojilojemalci zmožni odplačati posojilo. Večina posojilodajalcev zdaj posojilojemalce omejuje na plačilo stanovanja v višini 31 do 33% bruto mesečnega dohodka in skupni dolg od 43 do 45%. Včasih visoka kreditna ocena ali znatne denarne rezerve ali visoka položnica omogočajo posojilojemalcem, da presežejo te smernice, vendar so posojilodajalci veliko manj pripravljeni razširiti ta razmerja kot v preteklosti.
Dodatne kreditne preglede Kot del njihovih strožjih smernic posojilodajalci včasih ponovno preverijo vaš kredit po odobritvi posojila, vendar pred datumom poravnave posojila kot dodatno zaščito za njihovo naložbo. Posojilojemalci morajo biti zelo previdni, da se izognejo uporabi svojih kreditnih kartic, zaprosijo za dodatne kredite ali zamenjajo delovna mesta v ključnem obdobju med odobritvijo posojila in poravnavo.
Vprašanje vseh teh novih pravil in sprememb hipotekarnega postopka pomeni, da se je od bančne krize spremenila še ena stvar: odobritve posojil trajajo dlje. Posojilodajalci morajo zdaj natančno preveriti vse podrobnosti vloge za posojilo in opraviti oceno, zato morajo biti posojilojemalci pripravljeni na najmanj 30 dni, pogosto pa na 45 do celo 60 dni. Čeprav je to lahko frustrirajoče, je to del obnovljenih prizadevanj posojilodajalcev, da skrbno pregledajo vlagatelje posojila. (Za dodatno branje si oglejte tudi najvišjo bonitetno oceno: Ali je mogoče dobiti? )
