Kaj je odvetništvo?
Odvetništvo nastane, ko najemnik prizna novega lastnika nepremičnine kot svojega novega najemodajalca. V primeru menjave poslovnih nepremičnin klavzula o odvzemu pogodb o podrejenosti, neredu in odvetništvu (SNDA) od najemnika zahteva, da novega lastnika prizna kot svojega najemodajalca in še naprej plačuje najemnino, ne glede na to, ali se nepremičnina spremeni v lastništvo običajna prodaja ali izključitev.
Kako deluje odvetništvo
Odvetništvo je najpogosteje povezano z zakoni o nepremičninah in je zasnovano tako, da priznava odnos med strankami v transakciji. Na primer, odvetništvo se lahko pojavi, kadar najemnik najame stanovanje samo zato, da se lastnik spremeni med najemom. Odvetniška pogodba ne ustvarja novega niza pravic za lastnika, razen če ga najemnik podpiše. Najemodajalec bo lahko uporabil zavrnitev najemnika kot podlog za izselitev.
Ključni odvzemi
- Odvetništvo najpogosteje velja za transakcije z nepremičninami. Odvetništvo priznava razmerje med strankami v transakciji. Odvetniška pogodba se lahko pojavi, ko najemnik najame stanovanje, stavba med najemom preide na novega lastnika. Odvetniška pogodba spremeni pravice novega lastnika le, če jo podpiše najemnik.
Klavzula SNDA narekuje, da če se spremeni lastništvo, novi lastnik v najemu nadomesti prejšnjega lastnika in prevzame vse pravice in odgovornosti nekdanjega lastnika. Klavzula določa tudi, da morajo najemniki še naprej plačevati najemnino, ne glede na to, kdo je lastnik nepremičnine.
Odvetništvo pri komercialnih najemih
Komercialni najemi pogosto vsebujejo SNDA. To je dogovor med najemnikom in najemodajalcem, ki opisuje posebne pravice najemnika in najemodajalca. SNDA lahko da informacije o drugih tretjih osebah, na primer najemodajalčevega posojilodajalca ali kupca nepremičnine. Obstajajo trije deli: klavzula o podrejenosti, klavzula o nemotenju in odvetniška klavzula. Odvetništvo v komercialnem najemu je podobno. Odvetniška klavzula v SNDA obvezuje najemnika, da novega lastnika nepremičnine prepozna kot svojega najemodajalca, ne glede na to, ali je novi lastnik nepremičnino pridobil z običajno prodajo ali izključitvijo. Klavzula tudi najemnika zahteva, da še naprej plačuje najemnino novemu najemodajalcu do konca najemne dobe.
V klavzuli o podrejenosti v SNDA se najemnik strinja, da bo dovolil, da se njihov interes v nepremičnini podredi interesom tretjega posojilodajalca. Najemodajalec bo morda želel uporabiti poslovno nepremičnino za zagotovitev financiranja po sklenitvi najemne pogodbe z najemnikom. Zato bi večina posojilodajalcev od najemnikov zahtevala, da svoje najemne deleže podredijo hipotekarnim interesom posojilodajalca. Klavzula o podrejanju daje posojilodajalcu možnost, da odpove najem v primeru komercialne izključitve. Klavzula ali dogovor o motnji zagotavlja najemniku pravico, da nadaljuje z zasegom zakupljenih prostorov, dokler ne izpolni ničesar. Najemnik lahko oddaja v najem prostore tudi po prodaji ali zaprtju nepremičnine. Klavzula o motenju podpira najemniške pravice do prostorov, tudi če najemodajalec ne izpolnjuje hipotekarnih obveznosti in je premoženje izključeno.
