Vlagatelji si morajo zastaviti več vprašanj, ko gre za vlaganje svojega težko zasluženega denarja. Koliko bo donosnost naložbe? Kaj stane? Še pomembneje pa je, da bi morali biti vlagatelji zaskrbljeni zaradi njegove vrednosti. To še posebej velja, če razmišljate o nakupu naložbene nepremičnine.
Prihodki od naložbenih nepremičnin so v preteklosti zelo visoki. Najemnine ponujajo vedno večji vir prihodka in to je stalna pot do denarja. Preden pa se lotite igre najema nepremičnin, kako se lotite ocenjevanja?
Preberite si nekaj o najpogostejših načinih za vrednotenje nepremičnin na visoki ravni.
Ključni odvzemi
- Določitev stroškov naložbe in donosnosti naložbene nepremičnine sta prav tako pomembna kot ugotovitev njene vrednosti. Investitorji lahko za določitev vrednosti nepremičnin uporabljajo pristop primerjave prodaje, model določanja vrednosti kapitalskih sredstev, dohodkovni pristop in stroškovni pristop. Ni rešitve, ki bi ustrezala vsem, zato bo morda treba uporabiti kombinacijo teh dejavnikov.
4 načine za vrednotenje nepremičnine za najem nepremičnine
Pristop prodajne primerjave
Pristop prodajne primerjave (SCA) je ena najbolj prepoznavnih oblik vrednotenja stanovanjskih nepremičnin. To je metoda, ki jo pri ocenjevanju nepremičnin najpogosteje uporabljajo cenilci in nepremičninski agenti. Ta pristop je preprosto primerjava podobnih domov, ki so v določenem časovnem obdobju prodali ali najemali lokalno. Večina vlagateljev bo želela, da se SCA v večjem časovnem obdobju prikaže, da bi lahko zbrali morebitne nastajajoče trende.
SCA se za atribute ali funkcije opira na določitev relativne vrednosti cene. Te vrednosti lahko temeljijo na določenih značilnostih, kot so število spalnic in kopalnic, garaž in / ali dovoznih poti, bazeni, krovi, kamini - vse, kar naredi lastnost edinstvene in izstopajoče. Cena kvadratnega stopala je običajna in enostavno razumljiva metrika vlagatelji lahko uporabijo, da določijo, kje je njihova lastnina je treba ceniti. Z drugimi besedami, če najemniška hiša s površino 2000 kvadratnih metrov najame za 1 dolar na kvadratni čevelj, lahko vlagatelji upravičeno pričakujejo dohodek v tem igrišču, pod pogojem, da bodo to storile tudi primerljive mestne hiše.
Upoštevajte, da je SCA nekoliko splošen - to pomeni, da ima vsak dom edinstvenost, ki je ni vedno mogoče meriti. Kupci in prodajalci imajo edinstvene okuse in razlike. SCA naj bi bil temeljno ali razumno mnenje in ne popoln napovedovalec ali orodje za vrednotenje nepremičnin. To je tudi metoda, ki jo je treba uporabiti za primerjavo s sorazmerno podobnimi domovi. Torej ne deluje, če boste cenili nepremičnino, ki vas zanima, to je 2 000 kvadratnih metrov z garažo, bazenom, šestimi spalnicami in petimi polnimi kopalnicami z drugo nepremičnino, ki ima polovico števila spalnic, brez bazena in je le 1200 kvadratnih metrov.
Za vlagatelje je pomembno tudi, da pri zahtevi primerjalne analize trga uporabljajo pooblaščenega cenilca ali nepremičninskega posrednika. To zmanjšuje tveganje goljufivih cenitev, ki so se v krizi z nepremičninami leta 2007 razširile.
Model določanja cene kapitala
Model določanja cen kapitalskih sredstev (CAPM) je bolj celovito orodje za vrednotenje. CAPM uvaja koncepte tveganj in oportunitetnih stroškov, kar velja za naložbe v nepremičnine. Ta model obravnava potencialno donosnost naložbe (ROI), ki izhaja iz dohodka iz najemnin, in ga primerja z drugimi naložbami, ki nimajo nobenega tveganja, kot so državne obveznice ZDA ali druge oblike naložb v nepremičnine, kot so naložbeni skladi v nepremičnine (REITs).
Na kratko, če pričakovani donos brez naložbe ali zajamčene naložbe presega potencialni donos iz dohodka iz najemnine, finančno preprosto nima smisla tvegati najem nepremičnine. Kar zadeva tveganje, CAPM upošteva tveganja, povezana z najemom nepremičnin.
Na primer, vse lastnosti najema niso enake. Lokacija in starost nepremičnine sta ključna vprašanja. Najem starejše nepremičnine pomeni, da bodo najemodajalci verjetno imeli večje stroške vzdrževanja. Nepremičnina za najem na območju z velikim deležem kriminala bo verjetno zahtevala več varnostnih ukrepov kot najemnina v skupnosti, ki je zaprta.
Ta model predlaga upoštevanje teh tveganj, preden razmislite o svoji naložbi ali pri vzpostavljanju strukture najemnih cen. CAPM vam pomaga ugotoviti, kakšen donos si zaslužite za tveganje svojega denarja.
Dohodkovni pristop
Dohodkovni pristop se osredotoča na donosnost najemne nepremičnine v primerjavi s prvotno naložbo. Dohodkovni pristop se pogosto uporablja za vlaganje v poslovne nepremičnine.
Dohodkovni pristop se pogosto uporablja pri naložbah v poslovne nepremičnine.
Dohodkovni pristop temelji na določitvi letne stopnje kapitalizacije za naložbo. Ta stopnja je predvideni letni dohodek iz množitelja bruto najemnine, deljen s sedanjo vrednostjo nepremičnine. Če torej poslovna stavba stane 120.000 USD za nakup in pričakovani mesečni dohodek od najemnin 1200 USD, pričakovana letna stopnja kapitalizacije znaša:
14.400 (1200 USD x 12 mesecev) ÷ 120.000 USD = 0, 12 ali 12%
To je zelo poenostavljen model z malo domnevami. Več kot verjetno so stroški obresti na hipoteki. Tudi prihodnji prihodki od najemnin bodo morda čez pet let bolj ali manj dragoceni kot danes.
Številni vlagatelji so seznanjeni z neto sedanjo vrednostjo denarja. Ta koncept se uporablja tudi za nepremičnine in je znan kot diskontirani denarni tok. Dolarji, prejeti v prihodnosti, so podvrženi inflacijskemu in deflacijskemu tveganju in so predstavljeni v diskontirani obliki, da se to upošteva.
Bruto najem multiplikatorja
Ta pristop vrednoti najemno nepremičnino glede na znesek najemnine, ki ga lahko zbere vlagatelj vsako leto. Hiter in enostaven način za merjenje, ali je nepremičnina vredna naložbe. To je seveda pred razmislekom o davkih, zavarovanju, komunalnih storitvah in drugih stroških, povezanih z nepremičnino, zato jo je treba vzeti z zrnom soli.
Čeprav je morda podoben dohodkovnemu pristopu, pristop množitelja bruto najemnine (GRM) ne uporablja čistega poslovnega dohodka kot svojo najvišjo stopnjo, temveč bruto najemnino. Mejna stopnja bruto najemnika multiplikatorja najemnine je večja od ene, medtem ko je stopnja zgornje meje za pristop dohodka v odstotkih. Če želite dobiti primerjavo med jabolki in jabolki, si oglejte GRM-je in dohodek od najema drugih, podobnih lastnosti kot tista, za katero vas zanima.
Recimo komercialna nepremičnina, prodana v soseski, ki jo iščete, za 500.000 dolarjev, z letnim prihodkom 90.000 dolarjev. Za izračun njegovega GRM-a razdelimo prodajno ceno na letni dohodek od najemnine: 500.000 ÷ 90.000 USD = 5, 56. To številko lahko primerjate s tisto, ki jo gledate, če poznate njen letni dohodek od najemnine. Njegovo tržno vrednost lahko ugotovite tako, da pomnožite GRM z letnim dohodkom. Če je višja od tiste, ki je bila prodana pred kratkim - torej za 500.000 dolarjev -, je morda ne bo vredno, zato razmislite o nadaljevanju.
Stroškovni pristop
Stroškovni pristop k vrednotenju nepremičnin določa, da je nepremičnina vredna le tistega, za kar se lahko smiselno uporablja. Ocenjuje se tako, da se kombinirajo vrednost zemljišča in amortizirana vrednost morebitnih izboljšav.
Ocenjevalci te šole pogosto zagovarjajo najvišje in najboljše izkoriščanje za povzetek stroškovnega pristopa do nepremičnin. Pogosto se uporablja kot osnova za vrednotenje prostih zemljišč.
Če na primer razvijate stanovanje, ki želite kupiti tri hektarje zemljišča v neplodnem območju in ga spremeniti v kondominij, bo vrednost tega zemljišča temeljila na najboljši uporabi tega zemljišča. Če je dežela obdana z naftnimi polji in najbližja oseba živi 20 milj stran, je najboljša uporaba in s tem najvišja vrednost te nepremičnine ne pretvorba v stanovanja, ampak morda razširitev pravic do vrtanja, da bi našli več nafte.
Drug argument najboljše uporabe je povezan z zoniranjem lastnosti. Če bodoče nepremičnine ni zonirano za stanovanjske namene, se njena vrednost zmanjša, saj bo izvajalec imel velike stroške, da se ponovno odpravi. Šteje se, da je najbolj zanesljiv, če se uporablja na novejših konstrukcijah, in manj zanesljiv za starejše lastnosti. Če pogledamo posebne lastnosti uporabe, je pogosto edini zanesljiv pristop.
Spodnja črta
Ni mogoče določiti vrednosti nepremičnine za najem. Večina resnih vlagateljev pred sprejetjem naložbenih odločitev o najemnih nepremičninah pogleda sestavne dele vseh teh metod vrednotenja. Spoznavanje teh uvodnih konceptov vrednotenja bi moralo biti korak v pravo smer, da se vključite v igro naložb v nepremičnine. Potem, ko najdete nepremičnino, ki vam lahko prinese ugoden znesek dohodka, poiščite ugodno obrestno mero za novo nepremičnino s pomočjo hipotekarnega kalkulatorja. Z uporabo tega orodja boste dobili tudi bolj konkretne podatke, s katerimi boste sodelovali pri ocenjevanju bodoče najemne nepremičnine.
