Kazalo
- Kaj je oddelek 1031?
- Posebna pravila za nepremičnine, ki se amortizirajo
- Spremembe pravila 1031
- "Like-Kind" je široko zastavljen
- Izmenite lahko "zamudo"
- 1031 Predpisi o časovnem okviru
- Davčne posledice in hipoteke
- 1031s za počitniške domove
IRS koda Oddelek 1031 se počasi podaja v vsakdanje pogovore. Izraz omejujejo nepremičninske agencije, lastniške družbe, investitorji in nogometne mame. Nekateri vztrajajo celo pri glagolu, kot v: "1031 to stavbo za drugo."
Oddelek 1031 IRS ima veliko gibljivih delov, ki jih mora uporabnik razumeti, preden poskusi njegovo uporabo. Obstajajo tudi davčne posledice in časovni okviri, ki so lahko problematični. Prav tako pravilo določa 1031 lastnosti podobne vrste swap in omejuje uporabo pravila s počitniškimi lastnostmi.
Kaj je oddelek 1031?
Na splošno velja, da je borza 1031 (imenovana tudi podobna vrsta ali Starker) zamenjava ene naložbene nepremičnine za drugo. Čeprav je večina menjav obdavčenih kot prodaja, če vaša izpolnjuje zahteve 1031, ob menjavi ne boste imeli nobenega davka ali omejenega davka.
Dejansko lahko spremenite obliko svoje naložbe, ne da bi (kot IRS vidi) izplačilo ali pripoznanje kapitalskih dobičkov. To vam omogoča, da vaša naložba še naprej raste z odložitvijo davkov. Ni omejitve, kolikokrat ali kako pogosto lahko storite 1031. Dobiček lahko preusmerite iz enega kosa naložbene nepremičnine v drugega in drugega. Čeprav lahko ob vsaki zamenjavi imate dobiček, se izogibate davku, dokler več let pozneje ne prodate za gotovino. Potem boste upali plačati samo en davek in to po dolgoročni stopnji dobička od kapitala (trenutno 15% ali 20%, odvisno od dohodka - in 0% za nekatere zavezance z nižjim dohodkom).
Ta določba je namenjena naložbam in poslovnim lastninam, čeprav se pravila lahko pod določenimi pogoji uporabljajo za nekdanje primarno prebivališče. Obstajajo načini, kako lahko 1031 zamenjate počitniške domove - več o tem pozneje -, vendar je ta vrzel precej ožji od njega včasih je bilo.
Posebna pravila za nepremičnine, ki se lahko amortizirajo
Opozorilo: Pri menjavi amortizacijske nepremičnine leta 1031 veljajo posebna pravila. To lahko sproži dobiček, znan kot ponovna amortizacija, ki se obdavči kot navadni dohodek. Na splošno, če zamenjate eno stavbo za drugo stavbo, se tej ponovni ukinitvi lahko izognete. Če zamenjate izboljšano zemljišče s stavbo za neprečiščeno zemljišče brez stavbe, se bo amortizacija, ki ste jo predhodno zahtevali na stavbi, upoštevala kot navaden dohodek.
Takšni zapleti so razlog, da potrebujete strokovno pomoč, ko delate 1031. Kljub temu, če razmišljate o 1031 - ali pa ste samo radovedni - je tu 10 stvari, ki jih morate vedeti.
Spremembe pravila 1031
Pred sprejetjem nove davčne zakonodaje, 22. decembra 2017, so nekatere izmenjave osebne lastnine - na primer licence za franšizo, letala in opremo - izpolnile pogoje za 1031 izmenjavo. Po novem zakonu so upravičene samo nepremičnine: menjave delnic ali deležev družbe nikoli niso bile upravičene - in še vedno ne.
Po drugi strani pa še vedno veljajo interesi skupnega najemnika nepremičnin (TIC) na nepremičninah. Treba je opozoriti na zakon o znižanju davkov in delovnih mest (TCJA), ki bi lahko v primeru spremembe te davčne zakonodaje pomagal nadoknaditi določeno oprijemljivo osebno lastnino.
TCJA vključuje prehodno pravilo, ki dovoljuje 1031 izmenjavo kvalificirane osebne lastnine v letu 2018, če je bila prvotna lastnina prodana ali nadomestna lastnina pridobljena do 31. decembra 2017. Pravilo prehoda je specifično za davčnega zavezanca in ne dovoljuje povratna menjava 1031, kjer se nova lastnina kupi pred prodajo stare nepremičnine.
"Like-Kind" je široko zastavljen
Večina izmenjav mora biti zgolj "podobna" - enigmatična fraza, ki ne pomeni, kaj mislite, da pomeni. Stanovanjsko stavbo lahko zamenjate za surovo zemljo ali ranč za strižni center. Pravila so presenetljivo liberalna. Lahko celo zamenjate eno podjetje za drugo. Vendar spet obstajajo pasti za nepazljive.
Izmenite lahko "zamudo"
Klasično izmenjava vključuje preprosto zamenjavo ene nepremičnine za drugo med dvema osebama. Toda verjetnost, da boste našli nekoga z natančno lastnino, ki jo želite, ki želi natančno lastnost, ki jo imate, je majhna. Zaradi tega je večina menjav zamudnih, tristranskih ali "Starker" izmenjav (imenovanih za prvi davčni primer, ki jim je to omogočil).
V zamudi menjave potrebujete kvalificiranega posrednika (posrednika), ki hrani denar, potem ko "prodate" svojo lastnino in jo uporabite za "nakup" nadomestne nepremičnine za vas. Ta tristranska izmenjava se obravnava kot zamenjava.
1031 Predpisi o časovnem okviru
Ob zamudi izmenjave morate upoštevati dve ključni pravili časovne omejitve.
- Prva se nanaša na določitev nadomestne nepremičnine. Ko pride do prodaje vaše nepremičnine, bo posrednik prejel denar. Gotovine ne morete prejeti, ali bo to pokvarilo 1031 zdravljenje. V roku 45 dni od prodaje vaše nepremičnine morate posredniku pisno določiti nadomestno lastnino, v kateri navedete lastnost, ki jo želite pridobiti. IRS pravi, da lahko določite tri nepremičnine, če boste na koncu zaprli eno od njim. Lahko celo določite več kot tri, če sodijo med določene preizkuse vrednotenja. Drugo pravilo časovne omejitve v zamudi z menjavo se nanaša na zaključek. V 180 dneh od prodaje stare nepremičnine morate zapreti novo nepremičnino. Upoštevajte, da obe časovni obdobji tečeta istočasno. To pomeni, da začnete šteti, ko se prodaja vaša nepremičnina zaključi. Če določite nadomestno lastnino točno 45 dni kasneje, vam bo preostalo le še 135 dni časa, da zaprete nadomestno lastnost.
Davčne posledice in hipoteke
Potem ko posrednik pridobi nadomestno lastnost, vam lahko ostane denar. V tem primeru vam bo posrednik to plačal ob koncu 180 dni. Ta denarna sredstva - znana kot "škorenj" - bodo obdavčena kot delni prihodek od prodaje vaše nepremičnine, na splošno kot kapitalski dobiček.
Eden glavnih načinov, kako se ljudje znajdejo v težavah s temi transakcijami, je, da ne upoštevajo posojil. Upoštevati morate hipotekarna posojila ali drug dolg na nepremičnini, ki se ji odpovedujete, in kakršen koli dolg nadomestne nepremičnine. Če ne boste prejeli denarja nazaj, vendar vaša obveznost pada - to bo tudi za vas obravnavano kot dohodek, tako kot gotovina.
Recimo, da ste imeli hipoteko na milijon dolarjev na stari nepremičnini, vendar je vaša hipoteka na novi nepremičnini, ki jo prejmete v zameno, le 900.000 dolarjev. Imate 100.000 dolarjev dobička, ki je prav tako razvrščen kot "škorenj" in bo obdavčen.
1031s za počitniške domove
Lahko prodate svoje primarno prebivališče in skupaj s soprogo zavarujete 500.000 USD kapitalskih dobičkov, če ste tam živeli dve leti od zadnjih petih.
2004 Zategovanje vrzeli počitniškega doma
Morda ste slišali zgodbe o davkoplačevalcih, ki so uporabljali določbo 1031 za zamenjavo ene počitniške hiše za drugo, morda celo za hišo, v kateri se želijo upokojiti, oddelek 1031 pa je odložil kakršno koli priznanje dobička. Kasneje so se preselili v novo nepremičnino, jo postavili za svoje primarno prebivališče in na koncu nameravali uporabiti 500.000 ameriških dolarjev izključitve kapitala.
Leta 2004 je kongres zaostril to vrzel. Da, davkoplačevalci lahko še vedno spremenijo počitniške domove v najemnine in opravijo 1031 menjav. Primer: prenehate uporabljati svojo hišo na plaži, jo najamete za šest mesecev ali leto in jo nato zamenjate za drugo nepremičnino. Če dobite najemnika in se vedete poslovno, ste hišo verjetno spremenili v naložbeno nepremičnino, zaradi česar bi morala biti vaša menjava 1031 v redu.
Če pa le zadržite najemnino, najemnikov pa dejansko dejansko nimate, verjetno ni mogoče. Dejstva bodo ključna, prav tako časovnica. Več časa, ki preteče po pretvorbi uporabe nepremičnine v najem, toliko bolje. Čeprav ni nobenega absolutnega standarda, nič manj kot šest mesecev dobronamerne najemnine verjetno ni dovolj. Leto bi bilo bolje.
Premik v bivalni del 1031
- Stanovanjsko enoto morate najeti drugi osebi za pošteno najemnino 14 dni ali več. Vaša osebna uporaba stanovanjske enote ne sme presegati več kot 14 dni ali 10% števila dni v 12-mesečnem obdobju, stanovanjska enota se najame po pošteni najemnini.
Poleg tega po uspešni zamenjavi ene počitniške ali naložbene nepremičnine za drugo ne morete takoj spremeniti nove nepremičnine v svoj primarni dom in izkoristiti 500 000 USD izključitve.
Preden se je zakon spremenil leta 2004, lahko vlagatelj prenese eno najemno nepremičnino v 1031 menjavi za drugo najemno nepremičnino, najame novo najemno nepremičnino za nekaj časa, se preseli v nepremičnino in nato proda, izkoristijo izključitev dobička od prodaje glavnega prebivališča. Če zdaj pridobite lastnino na izmenjavi 1031 in pozneje poskusite prodati to lastnost kot glavno prebivališče, izključitev ne bo veljala v petletnem obdobju, ki se začne z dnem, ko je bila lastnina pridobljena v izmenjavi 1031 podobne vrste. Z drugimi besedami, da boste morali uporabiti davčno olajšavo od dohodka od kapitala s primarnim prebivališčem veliko dlje.
