Odbitek davka na hipotekarne obresti, ki je bil uveden skupaj z davkom od dohodka leta 1913, je od takrat postal najljubša davčna olajšava za milijone ameriških lastnikov domov. Tukaj si ogledamo obstoječa pravila za to odbitek, pa tudi nove spremembe, ki izhajajo iz davčne zakonodaje iz decembra 2017.
Pridobivanje odbitkov: Kdo je kvalificiran
V večini primerov je mogoče vse hipotekarne obresti do določene stopnje posojila odšteti od ameriških zveznih davkov, če lastnik stanovanja izpolnjuje naslednje zahteve:
- Vloži obrazec 1040 in našteje odbitke v seznamu A.He ali je za posojilo zakonsko odgovoren - obresti ne morete odšteti, če plačate posojilo nekoga drugega. Plačilo je izvedel na kvalificiranem domu.
Pridobljeni dolg v primerjavi z lastniškim dolgom: velika davčna razlika
Seveda, ker odbitke ureja vlada, pravila nikoli niso tako preprosta, kot se zdijo na prvi pogled. Obstajata dve vrsti dolga, ki ustvarjata odbitne obresti. Prva je dolg, ki je bil odvzet za nakup, gradnjo ali izboljšanje vašega doma. Ta vrsta dolga je znana kot "nakupni dolg." Druga vrsta je dolg, ki je bil odstranjen za druge namene in je znan kot "lastniški dolg", ker črpa kapital lastnine. To razlikovanje je postalo še posebej pomembno od sprejetja nove davčne zakonodaje decembra 2017 (glejte Kako vpliva na vas davčni račun GOP ).
Predlog zakona vključuje pomembne spremembe v višini obresti, ki jih posojilojemalci lahko odštejejo za hipotekarna posojila in dolg iz naslova lastniškega kapitala, zaradi česar so odbitne obresti le za posojila v višini 750 000 dolarjev ali manj. Poleg tega so se pravila spremenila za denar iz naslova lastniškega kapitala, ki se ne uporablja kot dolg za pridobitev - na primer za plačilo zdravstvenih ali univerzitetnih stroškov, ne pa za obnovo stanovanja. Tu je nekaj podrobnosti.
- Po okt. 13, 1987, do 16. decembra 2017, Dolg: Obresti za hipoteko, odvzeto za nakup, gradnjo ali izboljšanje vašega doma po 13. oktobru 1987, se lahko v celoti odštejejo le, če skupni dolg iz vseh hipotek, vključno s kakršnim koli izplačanim dolgom, znaša milijon dolarjev ali manj za poročene pare in 500.000 dolarjev ali manj za samske ali poročene pare, ki se vložijo ločeno. Po dec. 16. 2017, do 31. decembra 2025, Dolg: Obresti za novo hipoteko, ki se vzame za nakup, gradnjo ali izboljšanje vašega doma, je v celoti odbitno le, če skupni dolg iz vseh hipotek znaša 750.000 dolarjev ali manj za poročene pare in 500.000 dolarjev oz. manj za samske ali poročene pare, ki vložijo ločeno. (Zajeto tudi: posojila po zavezujoči pogodbi, ki je veljala pred 16.12.17, dokler se je nakup stanovanja zaključil pred 1. 1. 18). Obresti za starejša posojila - in novo refinanciranje takšnih starejših posojil - ostajajo odbitne v višini 1 milijona dolarjev. Dolg domačega lastniškega kapitala po oktobru. 13, 1987, do 16. decembra 2017: Obresti za druge hipoteke (ali kreditne vrstice domačega lastniškega kapitala), odvzete iz razlogov, ki niso namenjene nakupu, gradnji ali izboljšanju stanovanja, morajo za poročene pare znašati 100.000 USD ali manj in 50.000 dolarjev ali manj za samske ali poročene pare, ki vlagajo ločeno. Skupni znesek mora biti tudi manjši od poštene tržne vrednosti vaše hiše, zmanjšane za vrednost vseh dolgovanih dolgov in vseh hipotekarnih dolgov po 13. oktobru 1987. Dolg domačega lastniškega kapitala po oktobru. 13, 1987, do 16. decembra 2017: Obresti na druge hipoteke (ali kreditne vrstice domačega kapitala), ki so bile odvzete iz razlogov, razen za nakup, gradnjo ali izboljšanje vašega doma, sploh ne odbijejo. To je resnica. tudi če bi bilo prvotno posojilo najeto pred 16. decembrom 2017 in bo trajalo do 31. decembra 2025. Teoretično bi se pravila o posojilih vrnila na pravila po letu 1987..
Opredelitev pojma „dom“
Naslednja ovira, ki jo morate prečkati, je zagotavljanje, da je vaša lastnost "kvalificiran dom." Za izpolnitev te definicije mora nepremičnina imeti prostore za spanje, kuhanje in stranišče. Predmeti, ki ustrezajo tej definiciji, lahko vključujejo vaše primarno prebivališče, drugi dom, kondominij, mobilno hišo, hišno prikolico ali čoln.
Če je vaš dom drugi dom, lahko odštejete obresti le za en drugi dom. To lastnost morate uporabljati vsaj 14 dni v letu. Če je vaš drugi dom nepremičnina v najemu, jo morate uporabljati več kot 10% časa oddaje nepremičnine v najem. Če vaša najemna nepremičnina ne ustreza tem kriterijem, obresti ne morejo biti navedene v seznamu A in morajo biti na seznamu E.
Refinanciranje
V zadnjih letih upadajoče obrestne mere spodbujajo lastnike stanovanj, da refinancirajo hipoteke. Refinanciranje ponuja priložnost za znižanje mesečnih hipotekarnih plačil, zmanjšanje roka posojila ali obojega. Če se refinanciranje izvede brez dodatnega dolga, vse obresti, ustvarjene s hipoteko, ostanejo davčno priznane. Ko lastniki stanovanj uporabljajo svoje domove kot hranilnico in refinanciranje, da bi izkoristili kapital za ustvarjanje denarja za porabo - torej iz razlogov, ki niso namenjeni nakupu, gradnji ali izboljšanju domov - pravila o dolgu domačega kapitala po 13. oktobru 1987, pravila prijava: Obresti lahko odštejete samo v višini 100.000 USD ali manj itd., odvisno od vašega davčnega statusa. (Za več o tem si preberite, kdaj (in kdaj ne), če želite refinancirati hipoteko .)
Dokazuje IRS
V primeru revizije Službe za notranje prihodke boste morali imeti izvod obrazca 1098, Izjava o hipotekarnih obrestih, ki ga mora vsako leto predložiti podjetje, ki ima vašo hipoteko. Če boste hipotekarno plačilo plačali posamezniku, boste morali poleg zneska plačanih obresti navesti ime, številko socialnega zavarovanja in naslov imetnika hipoteke. (Za nadaljnje branje glejte Preživetje revizije IRS .)
Spodnja črta
Odbitek davka na hipotekarno hipoteko hranijo lastniki stanovanj in ga zavračajo zagovorniki reforme dohodnine. Zagovorniki pavšalnega davka podpirajo odbitek tega odbitka in že vrsto let so ameriški zakonodajalci na obeh straneh hodnika razpravljali o različnih shemah davčne reforme, ki so na splošno vključevale odpravo odbitka davka na hipotekarne obresti. V skrajšani obliki je preživel na davčnem računu za leto 2017. Kaj se bo zgodilo, bomo še videli
Če želite izvedeti več, si oglejte Razumevanje strukture hipotekarnih plačil .
