Struktura hipotek na domu se po svetu razlikuje. Plačevanje hipotekarnih točk je običajna praksa v ZDA. Po anekdotičnih dokazih gre morda za edinstven ameriški pristop k financiranju stanovanj.
Kaj so hipotekarne točke
Hipotekarne točke so v dveh sortah: izvorne točke in diskontne točke. V obeh primerih je vsaka točka običajno enaka 1% celotnega hipotekarnega zneska. Pri stanovanjskem posojilu v višini 300.000 dolarjev je na primer ena točka enaka 3000 dolarjev.
Za izravnavo posojila se uporabljajo izvirne točke. Vsi hipotekarni ponudniki ne zahtevajo plačila izvornih točk in tisti, ki to storijo, so pogosto pripravljeni pogajati o pristojbini. Točke za popust so predplačane obresti. Nakup vsake točke na splošno zniža obrestno mero za vašo hipoteko za do 0, 25%. Večina posojilodajalcev ponuja možnost nakupa kjer koli od ene do treh popustnih točk.
Pred sprejetjem novega zakona o davkih v letu 2017 (ki velja za davčna leta 2018–2025) izhodiščne točke niso bile odbitne za davek, vendar je bilo mogoče popustne točke odšteti v seznamu A. Če gremo naprej, so diskontne točke odbitne, vendar omejene na najprej 750.000 dolarjev posojila. Poleg tega obstaja višji standardni odbitek, zato je priporočljivo, da se pri davčnem računovodju pozanimate, ali bi lahko od nakupovalnih mest dobili davčne ugodnosti.
Tu se bomo osredotočili na točke popustov in na to, kako lahko zmanjšajo vaše skupno hipotekarno plačilo. Upoštevajte, da lahko posojilodajalci pri oglaševanju cen prikažejo ceno, ki temelji na nakupu točk.
Bi morali plačati za točke popustov?
Odgovor na to vprašanje zahteva razumevanje strukture hipotekarnih plačil. Pri premisleku o plačilu za popustne točke lahko upoštevate dva glavna dejavnika. Prva vključuje čas, ki ga pričakujete, da boste živeli v hiši. Na splošno dlje, ko nameravate ostati, večji so prihranki, če kupite popustne točke. Razmislite o naslednjem primeru za 30-letno posojilo:
- Pri hipoteki v višini 100.000 USD z obrestno mero 5% vam mesečno plačilo glavnice in obresti znaša 537 USD na mesec. Ob nakupu treh popustnih točk bi vaša obrestna mera znašala 4, 25%, mesečno plačilo pa bi bilo 492 USD na mesec.
Nakup treh popustnih točk bi vas v zameno za prihranke v višini 45 USD na mesec stal 3000 USD. Hišo boste morali hraniti 66 mesecev ali pet let in pol, da se boste spopadli celo z nakupom točke. Ker 30-letno posojilo traja 360 mesecev, je nakup točk v tem primeru pametna poteza, če nameravate v svojem novem domu živeti dlje časa. Če po drugi strani nameravate ostati le nekaj let, boste morda želeli kupiti manj točk ali pa sploh nobene. Na spletu so na voljo številni kalkulatorji, ki vam pomagajo določiti ustrezno količino popustnih točk za nakup glede na dolžino časa, ki ga nameravate imeti v lasti doma.
Drugi dejavnik, ki ga je treba upoštevati pri nakupu točk za popust, je, ali imate dovolj denarja za njihovo plačilo. Mnogi si komaj privoščijo polog in stroške zapiranja pri nakupih domov in preprosto ni dovolj denarja za nakup točk. Na domu s 100.000 dolarji so tri popustne točke relativno cenovno dostopne, na domu s 500.000 dolarji pa bodo tri točke stale 15.000 dolarjev. Poleg tradicionalnega 20-odstotnega vplačila v višini 100.000 ameriških dolarjev za 500.000 dolarjev bi lahko bilo dodatnih 15.000 dolarjev več, kot si kupec lahko privošči.
Uporaba hipotekarnega kalkulatorja je dober vir za proračun teh stroškov.
Ali se hipotekarne točke splačajo?
Nekateri trdijo, da bi lahko denar, plačan na diskontnih točkah, vložil v delniški trg in uporabil za ustvarjanje večjega donosa od zneska, prihranjenega s plačilom točk. Toda za povprečnega lastnika stanovanja strah, da bi vstopili v hipoteko, ki si je ne morejo privoščiti, odtehta potencialno korist, ki bi jo lahko pridobili, če bi uspeli izbrati pravo naložbo. V mnogih primerih je pomembnejše odplačevanje hipoteke.
Upoštevajte tudi motivacijo za nakup stanovanja. Medtem ko se večina ljudi nadeja, da bi se število stanovanj povečalo, jih malo kupuje stanovanje strogo kot naložbo. Če naložite, da se vaš dom potroši v vrednosti, ga verjetno ne boste prodali iz preprostega razloga, ki bi ga potem morali najti kje drugje.
Če vaš dom pridobi na vrednosti, je verjetno, da se bo tudi večina drugih domov v vaši okolici povečala. V tem primeru vam bo prodaja vašega stanovanja zagotovila le toliko denarja za nakup drugega stanovanja za skoraj isto ceno. Če boste za poplačilo hipoteke vzeli polnih 30 let, boste verjetno plačali skoraj potrojitev prvotne prodajne cene stanovanja v glavnici in stroških obresti, zato ne boste veliko prispevali k dejanskemu dobičku, če prodajte po višji ceni.
Spodnja črta
Nakup stanovanja je velika finančna odločitev. Previdno načrtujte Poglejte številke. Preden začnete nakupovati, se odločite za mesečni znesek plačila, ki si ga lahko privoščite, in natančno določite, kako boste prišli do tega plačila - naj bo to z velikim pologom, nakupom popustov ali nakupom manj dragega doma.
Potem se prepričajte, da nakupujete. Ne poravnajte se s prvim hipotekarnim paketom, na katerega se spotaknete. Banke lahko izbirajo med številnimi viri in številnimi viri, vključno z nepremičninskimi agenti, hipotekarnimi posredniki in internetom, ki vam bodo pomagali nakupovati po najboljših močeh za vašo situacijo.
